第七节 房地产状况调整 一、房地产状况调整的含义
运用比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同（通常是这种情况），还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价值高低。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。因此，经过房地产状况调整之后，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。
在进行房地产状况比较、调整之前，要弄清可比实例状况和估价对象状况是何时的状况。除期货房地产（如期房）外，可比实例状况一般是在成交日期的状况。估价对象状况应是需要评估的价值所对应或反映的房地产状况，通常是在价值时点的状况。但在本书第五章第四节“价值时点原则”中看到，也有价值时点为现在、估价对象为过去状况或未来状况的估价。在这种估价情况下，估价对象状况就不是在价值时点的状况了。
史家解读：
1．期房的房地产状况是在建成时的状况，除此之外，可比实例房地产状况应是在成交日期时的状况。
2．估价对象房地产状况通常是在价值时点时的状况，如价值时点是过去，则估价对象房地产状况是过去价值时点时的状况；如价值时点是未来，则估价对象房地产状况是未来价值时点时的状况；如价值时点是现在，则估价对象房地产状况可能是过去、现在和未来三种情况，其中最常见的是价值时点是现在，估价对象房地产状况也是在价值时点时的状况（这种情况在实践中最常见），特殊情况是：一是价值时点是现在，估价对象房地产状况是历史状况，如房地产损害赔偿估价或保险理赔案例，二是价值时点是现在，估价对象房地产状况是未来状况，如期房估价。参见第五章“价值时点原则”。
二、房地产状况调整的内容
房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。在这三种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多而复杂，房地产状况调整是比较法中的一个难点和关键。
（一）区位状况调整的内容
区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例在其区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。
区位状况比较、调整的内容包括位置（包括所处的方位、与相关场所的距离、临街
状况、朝向、楼层）、交通条件（包括进、出的方便程度）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）、周围环境和景观（包括自然环境、人文环境和景观）等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。
史家解读：朝向与楼层一般情况下是区位状况因素，但也有可能是实物状况因素，如估价对象是一幢楼房时，楼层就是实物状况因素，估价对象是一个住宅小区（如该小区有15幢住宅楼）时，朝向也是实物状况因素。
（二）实物状况调整的内容
实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例在其实物状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。
实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括面积大小、形状、地形、地势、地基（工程地质）、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说，主要包括建筑规模（如建筑面积大小）、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的因素。
史家解读：建筑结构不用进行调整。因为可比实例与估价对象的建筑结构必须相同。2013年教材增加了新旧程度、物业管理两项内容。教材79页把物业管理归于权益状况，与此处说法矛盾。
（三）权益状况调整的内容
权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例在其权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。
由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以在这种前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件（如容积率）、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占有情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。（史记：2013年教材在此增加了共有情况等项内容。另，附设的租赁权是债权，个人意见应在统一财产范围中调整，而如地役权等用益物权可在此处调整）在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整，其调整的具体方法参见本书第七章“收益法及其运用”的有关内容。
【2012年试题】市场法中权益状况调整的内容包括（ A．土地使用期限 B．容积率 C．土地开发程度
）。
D．房屋空间布局 E．地役权设立 答案：ABE
见教材P196
解析：权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件（如容积率）、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。
【2004、2005年试题】评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。
A．环境景观 B．离市中心距离 C．朝向
D．城市规划限制条件 E．地势 答案：ABC
解析：地势属于实物状况调整范畴，城市规划限制条件属于权益状况调整范畴。 【2006年试题】比较法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。 A．环境 B．地形地势 C．外部配套设施
D．内部基础设施完备程度 E．装饰装修 答案：BDE
三、房地产状况调整的思路和步骤
房地产状况调整的思路是：以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行间接比较。无论是直接比较还是间接比较，如果是可比实例状况比估价对象状况好的，则对可比实例成交价格进行减价调整；如果是可比实例状况比估价对象状况差的，则对可比实例成交价格进行加价调整。
房地产状况调整的一般步骤如下：
（1）确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括实物因素、权益因素和区位因素。需要注意的是，不同使用性质的房地产，影响其价格的房
地产自身因素是不尽相同的。例如，商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件等；居住房地产讲求宁静、安全、舒适、周围环境和景观、配套设施等；工业房地产强调对外交通运输和基础设施条件等；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。因此应针对估价对象这类房地产的使用性质，确定对其价格有影响的各种房地产自身因素。
（2）将可比实例与估价对象在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。以普通住宅为例，附近有几条公共交通线路，到公共交通站点有多远，周围环境和景观如何，户型、朝向、楼层、室内装饰装修、新旧程度，有无电梯、一梯几户，是否附赠车位，是否带上中小学指标，物业管理费和供暖费是多少，是商品房还是房改房、经济适用住房、回迁房等。
（3）将可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度转换为价格差异程度。即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度，如朝向价差、楼层价差、房龄价差等。需要注意的是，可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度不一定等于它们之间的价格差异程度。因此，需要根据不同的情况，将可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度转换为价格差异程度。
（4）根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。同一使用性质的房地产，各种影响因素对价格的影响程度不同；不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同。因此，对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同；对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。
史家解读：对于（4）的说法个人有疑义：对于与估价对象使用性质不同的房地产，由于其用途不同不能作为可比实例，相关说法失去了意义，如住宅不能作为商场的可比实例。
四、房地产状况调整的方法
房地产状况调整的方法有：①直接比较调整和间接比较调整；②总价调整和单价调整；③金额调整和百分比调整；④加法调整和乘法调整。
（一）直接比较调整和间接比较调整
（1）直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者的差异对可比实例的成交价格进行调整。一种具体的直接比较调整（见表6－3）是：①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素，如分为10种因素。②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。③以估价对象状况为基
准（通常将其在每种因素方面的分数定为100分），将可比实例状况与估价对象状况逐个因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例状况比估价对象状况好的，则所得分数就高于100分；反之，所得分数就低于100分。④将累计所得的分数转化为调整价格的比率。⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。
房地产状况直接比较调整 房地产状况 因素1 因素2 ． ． ． 因素n 综合 权重 f1 f2 ． ． ． fn 1
表6－3 可比实例1 可比实例2 可比实例? 估价对象 100 100 ． ． ． 100 100 采用直接比较调整进行房地产状况调整的表达式为：
上式括号内应填写的数字，为可比实例状况相对于估价对象状况的得分。 （2）间接比较调整（见表6－4）与直接比较调整相似，所不同的是不以估价对象状况为基准，而是设想一种“标准房地产”，以此标准房地产状况为基准（通常将其在每种因素方面的分数定为100分），将估价对象状况和可比实例状况均与它逐个因素进行比较、评分。如果估价对象状况、可比实例状况比标准房地产状况好的，则所得分数就高于100分；反之，所得分数就低于100分。
房地产状况间接比较调整 房地产状况 因素1 因素2 ． ． ． 因素n 综合 权重 f1 f2 ． ． ． fn l
表6－4
标准状况 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例? 100 100 ． ． ． 100 100