中国苏北八里五金机电城营销推广策划方案
前言
第一部份 项目的入市背景
第一章：五金机电城将面对一个怎样的市场？
第一节：睢宁房地产市场研判
一、寒冷2012市场形势严峻
受新国八条等政策性的制约2011年房地产市场迎来了新一轮的冷冬，全国房市量价齐跌；从中央到地方进行一轮又一轮的打压，调控力度空前，各地按揭放款速度缓慢，开发贷款融资环境恶劣！
二、“残缺的”专业市场
04年，义乌小商品城、中国陶瓷科技城、中国海宁皮草城批发市场等大盘粉墨登场，一时间，专业市场狼烟四起，出现百家争鸣、百花齐放的局面。06年，供大于求，各专业市场拼命死撑。09年至今，睢宁城区，各类专业市场亦频频推向市场，客户已经由无铺可买变成现在的谨慎投资！
三、soho公寓大量入市遭疯抢
Soho公寓以其独特的双重性质，再加其多重使用功能，特别是总价低，回报率高且稳得优势，成为中低收入群体进军房地产投资市场的首选。睢宁市场上的soho公寓一上市，就成为市民争相抢购的目标。
四、定位准确、地段较好的专业市场，将会受到投资者的青睐。
第二部分 项目分析
第一节：项目概况
第二节：项目SWOT分析
优势：
1、钻石区位：庞大人流量及巨大升值潜力 2、项目超大规模及自助完善的配套设施
项目从建筑规模、内部结构体系及业态划分等方面都荣登苏北五金机电市场之榜首。
项目硬件、软件配套齐全，为消费者提供一个良好优质的购物空间。
3、广阔的项目区域发展前景 4、本案价格上优于同类物业 5、本案在规划设计上优于同类物业 6、风雨街区，睢宁首家 7、周边为自发形成的五金机电区 劣势
区域商业人气氛围尚未完全成形；
老城区竞争项目较多，经营环境已经基本成熟； 五金机电城品牌在市场中尚需进一步建设； 居住生活氛围有待完善； 产品本身的硬伤（堆场）难以改变 机会
旧村改造项目，政府的政策性支持 八里片区的发展前景
苏北市五金机电专业市场的不成熟性
苏北乃至华东地区五金机电商铺需求旺盛，市场空间较大 威胁
目前苏北乃至整个行业五金机电专业市场经营惨淡，影响消费者的购买信心 城区内其他商业地产项目对本案的威胁，投资客户的分流
项目SWOT综述
通过上面的分析，我们可以清晰地看到：项目所在区域发展潜力是巨大的，特别是近几年政府政策的支持以及区域发展的良好前景，坚定了本项目发展的信心。
本项目拥有地段交通、内外配套、升值潜力、销售价格等众多优势，如何规避项目缺少丰盈的整体形象带来的市场风险，将是加快项目后期消化速度需要解决的核心问题。
第三节：项目定位
一、产品定位
集批发、零售、展示、交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射力的大型现代化五金机电交易中心 二、形象定位
中国苏北八里五金机电城 ——苏北五金机电财富矿脉
（一）、政策上的财富矿脉 八里片区整合改造。 （二）、心理上的财富矿脉
地方政府需要这个项目，这就蕴含了巨大商机 大众即客商对财富的追求 （三）、资源上的财富矿脉 丰富的五金机电资源 （四）、市场上的财富矿脉
苏北五金机电销售不成体系，缺乏整合，蕴含商机。
三、价格定位
绝对的综合性价比优势
售价：我司建议本项目的入市价格比周边项目低20%-30%。
租金：项目租金的制定第一年、第二年的租金比周边项目低30-40%。
四、客户定位 投资者
在经过睢宁前期一系列的商业项目开后，商业投资者已经脱离了“投资饥渴症”，从整个市场的“没铺可买”过渡到“选铺买”，投资者对商业项目的投资逐渐理性，同时在市场的引导下，已经具备一定的专业投资知识。商业氛围、交通条件、经营特色已经成为投资者最看重的三个因素。商圈的聚集效应、商气浓不浓、有没有培育商业气氛的潜力都将成为影响投资者的首要因素。同时便利的交通以及店铺有无经营特色都是决定投资者是否成功的因素。
专业投资者：有较成熟心态，对投资有一定的经验，这种投资者具有雄厚的资金和商业背景，较为理性，他们最为关注的就是地块的经营规划和具体售价。本项目作为新八里的焦点，肯定已早早地受到大投资客的注意，一旦机会到来，他们的投资是看准理想铺位就势在必得，而且也会是最早的一批落定者。
另一类中小投资者看重升值潜力和投资回报，首先要考虑的是高回报率，并且容易受广告的影响，但因为手头资金有限，所以他们要考虑小面积商铺，其中最重要是商铺的总价。
大众消费者的商业经验相对比较欠缺，投资意识不是很浓，必须通过我们对这种投资者的投资意识进行启动和开发。同时，随着商业的发展许多小型商业物业出现非常规的商业运作方式获取利润，我们必须引导这部分投资者进行正确的理性投资。
经营者
经营客户分析：
经营者大多有一定的商业背景，他们对五金机电经营具有专业的认识，但是他们需要一个经营的理想平台。经营者的最终目的是要促成销售获取利润，他们主要会考虑几方面：
1、商业位置：商业位置一定要好，最好在传统商业区域或者靠近交通要道，并且具有一定的规模以及自身经营环境的考虑
2、交通：项目周边的交通一定要流畅、方便，并且要有一定规模的停车场。
3、优秀的硬件设施：项目的规划、设计以及购物环境一定要好，能吸引更多的消费者。 4、优秀的操作团队：一个具有多方面专业经验及资源的开发、经营、管理的团队是保证一个综合商业设施成功的重要工具。
目标经营者特征：
⑴、熟悉八里五金机电市场，对经营环境非常认可。 ⑵、熟悉专业市场的经营模式。
⑶、对八里五金机电市场经营的环境比较认可，希望在这种有品牌形象的专业市场内经营。
⑷、非常看好此地的经营前景。 由此得出本案的目标客户群体主要为： A．项目所在地周边客户
熟悉并看好此区域升值潜力的一些高收入人士，年龄大约介于30--55岁之间，已有一定事业基础，并希望事业更进一步发展。 B. 五金机电经营者
具相当的经济实力，本身就是非常内行和做生意者，拥有或租有商铺，头脑精明，商铺知识经验皆丰富，对商铺最有需求，或急需扩张生意，或扩展规模，或由租转为自买自用，
他们是最有兴趣和实力的买家，也即我们的诚意客户。
C．专业的投资者
这部分人专业性较强，看好本地段的商业潜力，做投资用，基本上属于等待涨价后再出售的一种。
D、徐州市及周边城市高收入群体
政府的一些科、处级公务员，银行的职员等，他们有一定的资金积蓄，但并不充裕。此类客户具一定的经济实力，因为资金投入小，风险小，投资可行性高。重发展商、经营商、代理商的实力与信誉。年龄介于30--55岁，要求价钱合理，付款轻松，感觉投资商铺具备相当投资空间。他们极度看好本地段，认为以后出租不成问题。
购买习惯分析：
1） 地段是购买商铺的首要因素。
对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。
2） 期铺是销售阶段的重心。
——盖得越高的房还未售完说明卖得不好。
——没有施工就卖完的房子说明是好房子，自己买得值。 ——争着买的房子是好房子。 3） 对价格的敏感度高：
投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断。
——总价决定其购买能力；
——总价控制，更依赖于单位商铺的面积间隔堆场，实现“伸缩自如”间隔状态，用于满足不同的客户需求。
——各阶段的价格调控要灵活，且具有技巧性。
第三部分 产品竞争力提炼 第一节：产品卖点提炼
1、长途客运站市场集群，，睢宁多元化商品集散地； 2、徐淮大道东外环，黄金交汇，物流集散之地； 3、政府主导性对于八里片区的政策性升级改造；