停泊，做到人车分流。 4、现场气氛营造
◇小彩旗——利用小彩旗可以装点现场，营造气氛。一般是三角小彩旗。 ◇绿化——售楼中心外放置一些盆栽、组团绿化、雕塑等；
◇拱门、气球——在节假日或重大活动日，建议在售楼处周边增加拱门、气球。 三、户外广告媒介
户外广告媒介包括户外广告牌、路灯旗、交通节点指示牌几部分。 1、户外广告牌 2、路灯旗 3、交通节点导示
导示牌起到引导客户的作用，在本项目应本着少而精的原则，在引导客户的同时起到烘托气氛、从细微处体现项目品质的作用。导示牌主要分布各主要大道车行入口，和进入项目大门附近的主要通道。
第五部分 营销推广策略
一、推广总思路
一切为销售服务
房地产是典型的资金密集型企业，利润来自资金运作的好坏。比如，一个2万平方米的项目，以20000元/平方米一年卖完所实现的利润率将高于以24000元/平方米两年卖完，除此之外，更重要的是减轻了风险。
房地产项目的最大风险是时间。一方面银行利息，发展商运作费用都与时间密切相关。同时，时间将带来很多不可预见的风险。其间的各种变数，是发展商根本无法控制的因素。所以任何时候，都应该以成交量和成交速度为首要指标，房地产的利润很大程度体现在资金运转速度上。
开盘之前创造“路人皆知”的强势品牌。
如今是信息时代，信息的传播速度决定着销售的成功与否。可以这样认为，如果广告投放达不到一定量及形成较强的势，则无法使受众迅速、有效地接收到项目信息。
因此，我司建议集中火力在销售之前不断地加大广告投放力度，以较为大量的，地宣传广告针对全部潜在客户，反复诉求、反复刺激、反复引导投资者的购买力，在最短的时间内使项目在市场上形成一定声势宣传效果，强势塑造项目形象，制造投资热点和销售高潮。
成为市场的焦点与热点。
房地产项目若要拥有一个成功的销售期，最重要的指标是人气指数，尤其是销售现场人气的聚集，旺盛且持续的人气，对项目销售的推动作用是巨大的。
经济学专家常提到的“口碑效应”、“羊群效应”皆是对这一点的深刻洞察。 二、本案的组合策略
总价取胜策略：占主导势气（贯穿本案始终） 市场形象策略：开盘前期实施 口碑宣传策略：销售中期实施 活动推进策略：尾盘结束阶段
以上四种策略需进行深层次的策划，同时也需根据项目在市场的反响状况如何再做确立。任何一个商业项目不是由一个核心策略的实施就可以成功的，而是由多个组合策略而完成。也由各个组合策略的相互促进与互相补充而铸造一个项目的成功。
三、营销阶段的划分
1、营销阶段划分的思考过程：
我司在重新检阅项目整体素质后，认为在制订营销阶段划分时，本着“短、平、快”的战略需要，力争通过前期的营销推广安排，在尽可能短的时间内将项目清盘，则意味着本项目的营销阶段划分将不会像操作大型常规项目时，那样复杂与繁琐，而是全程保持强销的态势，以实现即定的销售任务。
2、营销阶段划分：
市场预热期（预订登记期）：2012年3－7月份
进行早期的展示及接受预订，以超常的推广手段，结合户外广告、海报派发、报纸、人际传播等渠道形成较强的宣传之势，引起目标客户群的关注，在竞争楼盘的攻势下，暂缓消费者的购买行为，等待项目推出。
发售期：
内部认购期：2012年6－7月初中旬
利用两周时间进行内部认购，消化首批客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，积累首批客户资源。
公开发售期：2012年8－9月 强销期：2012年10月上旬
承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。
清盘期：2012年11月下旬
利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是入主中国八里五金机电市场的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。 三、广告传播策略
（一）、宣传的目的与实施
本案的宣传目标则是改变与突破现有杏园东徐淮路的市场形象，包括脏、乱、杂等现象的存在。要想达到突破与颠覆的作用，确需从各个角度与层面上进行全方位的考虑。而作为本案的宣传目的，不仅是形象的改变，而是一种未来信息的传递、更是一种不可多得投资机会的来临。由此，本案将通过各种方式达到以下几种目的： 1、提升市场形象
渠道：通过项目围墙、户外广告、高炮、DM、报纸及口碑效应等方式进行全方面的宣传，使之本案形象具有新颖性与感染力。
方式：以具有冲击力的视觉感受给予消费者第一感观印象，同时在不同时期对不同卖点进行全面宣传，逐渐剖析项目卖点，使其具备经营价值与投资价值。 效果：
改变原有徐淮路商圈设备简陋、卫生环境较差、隐患多、仓储空间不足、经营户利益受损等形象。使其具备徐淮东路地标性与代表性的商业建筑体及未来专业型批发市场的商业新模式。 执行：
第一阶段:含LOGO、案名、名片、信纸、便签纸、纸杯、文件袋、小礼品等。（基础形象运用）
第二阶段:售楼处外包装、建筑外立面、道路标示牌、商场挂旗、软文、平面秀稿等 （深化形象冲击）
第三阶段:形象稿、销售稿、软文、楼书 （直观形象表达） 第四阶段:软文、促销稿、DM、海报等；(演绎形象内涵) 目的：
在批发市场的开发与运作上仍欠缺专业性，对于如何运作与有效的操作于批发市场仍存在着各个方面的不足。作为本案的破土建造，将对这类现象进行全方位的改变与突破，它必定会发展成大商贸、大流通、大市场为核心的商贸集散基地。
2、明确高投资价值
渠道：主要通过报纸、口碑宣传、市场反映状况及本案销售进展等现象可直接反映它的投资价值性。
方式：以本案的核心卖点作为诉求点，层层培析的方式进行反复宣传商圈、超大规模、投资大、实力开发商、政府重点支持的项目、商业配套、实力商家大手笔购买等卖点作为宣传突破口，使其本案的投资价值得到最大化提升。
效果：一方面达到未来批发市场新典范之作用，另一方面则代表着徐淮路商圈得到再生的支柱项目所不可忽视的领导地位。 执行：
第一阶段，以地段价值与商圈价值作为宣传卖点；
第二阶段，以项目本身的规模、功能、前景、产权物业、配套等作为宣传卖点。 第三阶段，以投资者实力、开发商实力、销售进展情况等要素进行着重宣传。
目的：专业型批发市场已成为现实中不可忽略的商业核心，从而改变以往批发市场的原有印象与格局是必然的现象。批发市场已逐渐成为房地产市场的主力物业类型之一，这类市场的出现将为各类开发商提供了发展空间，另一方面也为投资者与经营者提供了良好的商业发展平台。这是批发市场历经一次重大改革的最好时机，一次改革与演变的见证过程。 3、长久性经营价值
渠道：通过引进大品牌商户及来自于各个地区的经营商的入驻体现它的经营价值性。 方式：以不容置疑的地段价值、商圈价值、人流量及城市地位价值及物流输送价值等体现本案的永续经营性。
效果：以达到拥有本案一间商铺就可以养三代的概念铸造本案的经营价值性。 执行：
第一阶段，通过本地招商、异地推广，在核心目标城市展开第一轮的招商动作。 第二阶段，通过行业协会的推荐具有实力的商户入驻；
第三阶段，着力宣传本案的建造对睢宁经济的促进作用及对八里商圈的提升作用，以及进一步确立它的经营价值性。 目的：
对于未来批发市场的发展趋势，它必定是趋向于专业化、规范化、创新化的发展模式。随着中国加入世界贸易组织，其国内批发业的市场格局正在发生变化。批发商进行了行业整合，大量投资于信息技术，提供信用控制等增值服务，并且积极参与消费品的市场推广。由此，中国批发市场的改革势在必行，它必然会发生全方面的变化，如改善软硬件设施、扩大销售网络、稳固货源渠道、网络客户资源等将直接影响着批发市场的发展态势。因此，针对市场未来发展的必然，减少经营商的经营成本是开发商首先需考虑的核心问题；再者，为经营者创造良好的经营环境也不可忽视基本问题。因此，本案的建造针对以上的未来发展趋势而存在，从而提升它的经营价值性。
（二）媒介组合
以报纸、户外广告、电视广告、短信广告为主，辅以电台广告、网络广告、专业杂志广告、DM直邮。
媒体选择：
报纸：《彭城晚报》《都市晨报》《今日睢宁》为主，《都市指南》、《都市信息》DM等为辅。
电视台：《睢宁电台》、《徐州电视台新闻综合频道》 电台：FM916交通文艺广播频道
网络：苏北信息港、睢宁房产信息网、睢宁楼市 杂志：专业五金机电类杂志，邮政局的特别文摘 四、公关活动
（每次活动前后配以报广和软文宣传造势） 1、市场导入期活动
新闻发布会——组织媒体记者召开新闻发布会，通告项目情况。 2、预订期活动
优质商铺品鉴会（优先选铺）——组织已交纳诚意金的客户在开盘前提前选铺，同时收取定金。
3、公开发售期活动 开盘活动——大型开盘庆典
商铺投资说明会——邀请知名投资分析专家，针对本案商铺发售进行购买投资说明，促进商铺销售。
商业地产论坛——组织开发商、业界专家、投资业主、经营业户等作多向交流，促进投资者信心，扩大销售战果。
五金机电行业经济论坛——组织行业协会、商会、经营业户，对苏北钢铁五金机电行业的新格局的判断，以及对未来发展的展望，制造舆论焦点。
五金知识有奖竞答——在报纸、电台等媒体举办“五金知识知多少”有奖竞答活动，竞答者可通过信件答题、即时短信等方式竞答，以扩大本案知名度，以及提高人们对五金机电行业的关注和了解。
外埠大型商家组团考察——通过对各省市商会著名厂家之联络，促使其回应致贺或组团来睢宁考察，利用此一事件展开新闻攻势（现场悬挂条幅、报纸新闻报道、广告新闻发布等）。
五、推广费用预算
考虑到销售速率，营销推广费用应按照总销售额的2%考虑，为 万元。 具体分配比例如下表所示：