为加强宏观调控，国家连续几年清理整顿房地产和土地市场，建设部、监察部等七部委组成的联合检查组先后四次到重庆检查，每次都肯定和表扬重庆，认为重庆房地产市场结构合理，价格适中，秩序规范。这几年，在城市化步伐加快、各地房地产价格高攀、市场波动的情况下，重庆能够保持房地产市场平稳协调健康发展，主要得益于政府的管理创新。我们坚持用五条原则进行调控。
第一，把房地产投资严格控制在全社会固定资产投资的25%左右。控制房地产投资占比，是从根本上调控房地产市场的发展节奏。城市房地产投资占全社会固定资产总投资的比重过高，一定会造成房地产泡沫，上世纪90年代的北海就是比较典型的例子；房地产投资比重过低，城市发展活力不足，又不能适应市民的住房需求。根据数学模型测算，房地产投资占比控制在25%左右，就能使房地产供求保持大体平衡。如果政府不把握这个规律，不作为或过度干预，都不能促进房地产市场的平稳协调健康发展。
第二，按照人均30平方米住房（建筑面积）规划建设房地产项目。一般来说，城市人均享有建设用地100平方米，城市人均住房面积是30—40平方米（欧洲城市居民人均住房是40平方米，中国城市居民住房的小康标准是人均30平方米）。这是目前经济社会发展水平下，房地产业发展的一个基本规律。政府在规划建设房地产项目，调控房地产市场发展时，必须遵循这个规律，有效地控制年度房地产建设量和最终规模，科学地把握城市扩展的规模和速度。违背这个规律，不切实际地提高规划建设标准，肯定出现泡沫。
第三，严格控制楼面地价不超过房价的1/3。地价是制定房价的基础，地价决定房价，影响着房价走势。地价不是越高越好，政府在土地拍卖时要把握尺度。如果地价拍卖价格太高，虽然政府当期会多有一点收入，但几年后房地产市场出现泡沫，导致投资环境恶化，经济发展受到影响，造成的损失会更大。如果政府又要抬高地价，又要批评房价过高，是不实事求是的。这几年我们坚持按照楼面地价原则上不高于该地段房价的1/3的标准调控地价，实践效果是显著的。比如某地段房价每平方米3000元，就要把楼面地价调控在1000元左右。
第四，政府每年建设的低收入房面积占当年房地产竣工面积的20%以上。居民住房完全由政府保障和完全市场化都不对。社会中总有20%—30%的低收入群体，努力保障这些低收入群体的住房需求，是政府的责任所在。因此，房地产市场的合理结构，应该20—30%是政府保障的低收入房，70—80%是市场供求主导的商品房。过去五年，重庆主城区共新建6000多万平方米住房，其中经济适用房、廉租房、各类集资建房等一共1600多万平方米，大体占25%，基本保证低收入群体的住房需求。
第五，严格保证政策的稳定性和连续性。房地产是老百姓安居乐业最基本的生活资料，是一个社会中产阶层的支柱性、基础性财产，是国民经济中跟金融密切相关的资本性设施。同时，房地产业是带动国民经济发展的支柱产业，直接和间接影响几十个工商产业的发展。因此，保持房地产政策的稳定性和连续性，保障房地产的平稳协调健康发展，非常重要。这几年，我们正确理解和执行国家的宏观调控政策，保持房地产政策的稳定性和持续性，没有左右摇摆、忽冷忽热、时紧时松。
（三）优化资源配置的改革创新——以组建渝富公司打包打折集中处置不良债务为例 2004年前后，全国金融机构经营效益普遍向好，银行利润达到2000多亿元，仅工商银行就有600多亿元。按照财经政策，银行利润可以冲坏账。市政府抓住这个时机，主动与工商银行总行联系，希望工商银行拿出一部分利润集中解决重庆分行的157亿元坏账，市政府按一定比例收购。工商银行同意我们的建议，最后达成以18%的受偿率处置这157亿元不良债务的方案。这个方案得到人民银行、银监会和财政部一致认可并得到国务院的批准。
方案批准了，如何实施呢？如果让工商银行跟1000多户企业分别签协议，工作量非常大，时间会拖得很长。而且这1000多户企业良莠不齐，根本不可能全部执行18%的偿还标
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准，有些企业连1%的债务都还不起。如果不能设计一个科学平台和实施机制，很难达到这个方案的设计效果。为此，市政府专门组建重庆渝富资产管理公司，授权其代表这1000多户企业，整体打包打折、集中处置工商银行157亿元不良债务。渝富公司用开发银行的30亿元专项贷款，收购工商银行157亿元债权。渝富公司收购这157亿元债权后，也采取同样办法，整体打包集中处置给企业集团，不直接面对这1000多家企业。集团内部企业的债务，由集团自己平衡。用这样的办法，渝富公司用很短的时间完成157亿元的债权收购，只用了半年左右时间就基本收回30多亿元的收购资金。
此后，按照这个经验和模式，我们又处置了其他银行的坏账，一年时间共处置近300亿元银行坏账。既帮助企业化解了巨额不良债务，企业不破产，职工不下岗，维护了社会稳定；又帮助银行收回较多资金，减少银行金融资产的大量损失，推动全市金融环境的改善。2002年以前，全市1900亿元银行贷款余额，有30%的不良资产。到2007年底，银行贷款余额增加到5200亿元，但不良资产率下降到5.5%，成为全国金融生态比较好的地区之一。
我们创造的由渝富公司统一收购金融不良资产的模式、渝富公司的贷款申报及信用审查模式，成为国家开发银行“开发性融资支持不良债权收购”向全国推广的案例。
（四）改变边界条件和约束条件的改革创新——以改善工业发展条件为例
重庆到上世纪90年代中后期工业企业严重亏损。经过直辖初期几年的努力，2000年实现整体扭亏为盈，但利润只有20多亿元，而且工业投资仅有100多亿元，只占固定资产投资的16%。加快工业发展，振兴老工业基地，是市委、市政府的一项重要目标。社会主义市场经济的发展，要依靠市场主体——千千万万的企业的发展，企业要快速健康发展，又有赖于良好的发展环境。基于这样的认识，这几年我们从五个方面大力改善工业发展环境。
第一，给政策。严格实施西部大开发15%的工业企业所得税政策。到2002年时，重庆1.3万个工业企业97%还在缴纳33%的企业所得税。2003年，市委、市政府决策，所有的工业企业全部实行15%所得税政策。工业企业回报率一般只有10%左右，缴纳33%所得税即扣掉3.3个百分点后，净利润只有6.7%，仅比银行利息略高一点。缴纳15%所得税即扣掉1.5个百分点后，净利润就有8.5%。
第二，销坏账。通过打包打折集中处置等措施，为工业企业处置300多亿元不良债务，全市工业企业不良贷款率下降到5%左右。工业企业债务负担减轻，积欠的10多亿元“三金两款”全部解决，基本消除拖欠水费、电费、税费的现象，企业信用水平大大提高。这也是重庆近五年贷款余额保持18%左右增长的重要原因。
第三，给土地。2003年以前远郊区县基本没有工业开发区，招商引资老板选址，任意布点，临时开发，自成体系。等项目建起来，市场已经饱和，商机已经失去，挫伤了老板投资积极性，造成负面效应。因此，2003年上半年，我们按规划规范地审批了30多个开发区，总共近200平方公里面积。由于我们启动及时，取得了近五年工业大发展的主动权。这200平方公里土地，至少可承载6000多亿元的工业投资，为我市工业发展开辟了很大空间。
第四，保能运。近五年，重庆能源运输保障条件大大改善。2002年前，重庆人均电力装机0.1千瓦，只有全国平均水平的1/3。到去年，全市电力装机容量由300多万千瓦增长到1000多万千瓦，加上外购电200万千瓦，人均装机达到0.4千瓦左右，大体赶上全国平均水平。全市天然气消耗量从20多亿方增加到近50亿方，其中工业用气达到37亿方。“二环八射”高速公路正在形成，通车里程突破1000公里。
第五，储项目。发展工业经济，搞好招商引资，做好项目的策划和储备是前提和基础。2002年时，全市工业每年只有100亿元左右投资，基本上没有形成项目库。2003年市政府要求市经委等有关部门搞项目库，当年储备项目投资总额就达到1600亿元，2004年达到2500亿元，2005年达到4000多亿元，2006年达到6500亿元，现在维持在6500亿元的规模上滚动运行。
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给政策，使企业投资有动力，发展有活力；销坏帐，提高企业资信水平，搞活融通；给土地，使项目有承载空间，集聚发展；保能运，加强企业的生产要素保障；储项目，保障工业滚动持续发展。由于这五个方面的措施，推动这五年重庆工业大发展。年度工业投资从100多亿元增长到1000多亿元，占固定资产投资的比重从18%提升到33%。工业企业年度利润从20多亿元增长到238亿元。工业销售值从2000多亿元增长到5300多亿元。
（五）调整利益格局的改革创新——以重组垃圾股为例
重庆30多家上市公司，有10多支ST股，亏损了许多年，既害股市，也害股民，但如果让它退出破产又会形成振荡。过去一个时期，曾有若干投资者对这些ST股进行重组，进入后又发现是陷阱，出现重组再退出、退出再重组的现象。最近这几年，重庆有11支ST股被重组，变成货真价实的好股票，中国证券市场出现特有的重庆现象。什么原因呢？关键就在于我们在重组ST股时，确定了一个“平行四边形原则”，科学合理地调整利益分配格局，维护好四个方面的利益。重组过程中，一是不能让战略投资者吃大亏，如果战略投资者不进入重组，其他各方利益都将鸡飞蛋打。二是不能让债权人吃大亏，债权人不同意重组推进不了；也不能让债权人全身而退，把一大堆坏账都摊到股民头上。三是大股东作为公司的决策者和管理者，要承担经营亏损的主要责任。四是重组后的上市公司股东也会承担相应的损失，并通过市值溢价来充抵。这四个方面，责任共担，利益共享。从长远来看，在发展中共同得利。
比如ST重实、ST农药、ST西南合成、ST朝华、ST星美，每个企业坏账都在5—10多亿元，企业根本就没什么资产。大股东把股权拍卖了，坏账都分散到中小股东头上。如果不重组，债权人倒大霉。如果破产倒闭，全体股民倒霉，债权人倒霉，大小股东一起鸡飞蛋打。真要重组，又有一堆债权人的问题，还有一大批大大小小法人股东的处置问题。我们采用债务重组、股权重组、股权分置改革重组三位一体的办法来化解这些棘手问题。比如ST星美和ST朝华，首先是进行债务重组，引进战略投资者销掉不良债务。假如债务有12亿元，由战略投资者1:1出资全部销掉，成本太高，投资者不会愿意。但如果以1:3的比例出4亿元销掉12亿元债务，投资者会愿意，银行也会愿意的，因为这12亿元中可能本金只有7—8亿元，利息有3—4亿元。收回4亿元，就有50%左右清偿率。
其次是股权重组。公司有1亿多法人股，按照股权分置改革政策，本来对股民要对价，即法人股拿出20—30%给股民分配。但由于股权已经是负值了，就算分给股民，分的也是负资产。因此，法人股不分给股民，改为送5千万股给战略投资者，作为对战略投资者出4亿元销坏账的回报。股民虽然没拿到这5千万股，但是负资产变成正资产，也得到巨大利益。这个方案是一个各方妥协的方案，实质就是利益格局的调整。从表面看，好像大小股东都吃了亏，但其实都在负资产变成正资产中受益。从长远看，通过重组使公司新生，健康发展，各方得到长远的更大的利益。在这个利益格局调整过程中，政府作为第三者要当好裁判，做好平衡。
四、用改革创新思维解决统筹城乡发展中的矛盾和问题 把重庆建设成为统筹城乡发展的直辖市，这是胡锦涛总书记对重庆发展新阶段“三大定位、一大目标、四大任务”总体部署中，对重庆的三大定位之一。按照胡锦涛总书记这个定位，国家批准重庆设立统筹城乡综合配套改革试验区。我认为，统筹城乡综合配套改革，当前要解决的主要矛盾和问题有土地流转、农民工、大城市带大农村、统筹城乡社会保障、城乡基本公共服务均衡化等五个问题。解决这五大问题，同样可以从五个方面入手改革创新。
第一，从体制机制创新入手解决土地流转问题
中国的改革，是以家庭联产承包责任制为核心的农村改革开始的。农村改革，把土地的使用权交给农民，土地承包制几十年不变写进宪法。现在大家讨论的主要是土地使用权流转问题。
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涉及农民土地使用权问题主要有三个：一是大城市扩张、工业化发展过程中非农用地会有较大幅度增加，通过占补平衡，弥补占用的耕地，土地总量没减少，但有一部分农民会失去土地。二是大量农民进城后，农村承包地、宅基地怎么退出，可否以农村的宅基地换城市的廉租屋，以农村的承包地换城市的养老保险等。这个问题解决好了，保护耕地的目标就容易实现。按照目前中国城市发展水平，城市居民人均约占用100平方米建设用地，而农村居民人均占用宅基地等农村集体建设用地约300平方米。全国如果有3亿农民进城就可减少用地600亿平方米，现有耕地会从18亿亩增加到20亿亩。关键是进城农民的宅基地要能退出，农民的非农业用地要随着农村人员的转移回归农村。三是现在的农业用地是分户分散使用，以后土地使用权要向大户集中，由龙头企业规模经营。这个集中是用经济的方法，通过土地租赁，推进农业产业化，只有这样才能有效转移农村富余劳动力。怎样有效地解决这些问题，我认为需要在城乡土地流转的体制机制上改革创新。
第二，从政策和管理创新入手解决农民工问题
现在重庆每年有四五十万农民进城，到2020年总计将有上千万的农民工进入城镇居住就业。解决农民工的问题，首先是发展问题。当重庆工业发展到有4万亿元销售值，需要七八百万产业工人时，不仅重庆本市的农民工就业问题解决了，还将大量吸纳周边地区的农民工就业。直辖以来，重庆城镇化、工业化大发展，按常住人口计算的城镇化率达到48%以上，但按户籍人口计算的城镇化率仅有26%左右，10年时间仅提高1个百分点左右。这里面明显有管理政策调整的问题，目前农民工户籍、社保、培训、住房、农村土地流转等管理办法，均不适应工业化、城镇化的发展趋势，需要从政策和管理方面入手进行创新。
第三，从资源优化配置入手解决大城市带大农村问题
重庆既不同于上海、北京，也不同于各省。大城市怎样带大农村，这是重庆统筹城乡发展要解决的重大问题。大城市集中了人才、金融、贸易、物流等各种要素资源，投入产出率比较高。如果把资金大量投入大城市，城市加快发展，又更加拉大城乡发展差距，加剧了两极分化；如果把资金投往大农村，投入产出低，发展又相对慢了。这就有一个大城市带中等城市，中等城市带小城市，小城市直接带农村的一个城市群发展模式，以及相应的资源优化配置问题。
第四，从改变边界条件以及优化资源配置入手解决统筹城乡社会保障问题
社会保障，在城市是参保覆盖率高低问题，在农村是财力大小的问题。目前重庆城市低保标准每人每月200多元，农村低保标准70—80元。如果把农村低保提高到200多元，一个月增加100元，一年1200元，90万人就要增加10亿元。养老保险也一样，城市居民养老保险一个月七八百元，一年1万元左右。农村居民要实行养老保险，如果也像城里一样交保费，政府补贴可能要更多。解决这个问题，就要改变边界条件，这里的边界条件主要是财力水平。财力较低时，实行低水平的城乡统筹；财政收入大幅增加后，就实行高一点的城乡统筹。因此，我们要大力发展经济。同时，我们一方面要制定符合重庆发展水平的社会保障统筹标准，让城乡社保在现阶段就开始统筹。另一方面要向中央多争取资金。
第五，从调整利益格局入手解决统筹城乡基本公共服务问题
过去，城市的公共服务、公共产品，包括教科卫文体事业和市政设施、交通通信等基础设施等，都是公共财政出钱。在农村，公共财政投入一部分，农民自己投入一部分，农村的公共服务水平、公共产品的品种，都远远低于城市水平。在现实城乡经济社会发展水平差距巨大的情况下，目前政府统筹城乡发展，最应该最现实最可行的就是统筹城乡基本公共服务，实现城乡基本公共服务均衡化。也就是说，农村的公共服务、公共产品也主要应该由公共财政投入。我们目前提出的现阶段的目标均衡化，就是基于我们城乡经济社会发展水平差距太大，而我们公共财政实力还很薄弱的现实。
五、以求真务实的作风搞好招商引资
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熙来书记到重庆后，要求我们继续扩大开放、发展内陆开放型经济。市政府已把扩大开放、招商引资作为今年的五件大事之一。扩大开放，一个重要工作是招商引资。怎么招商引资，这些年大家都有丰富的实践。我个人体会，招商引资要注意把握六个方面。
（一）宣传自身优势
投资者有比较才会有选择。“王婆卖瓜，自卖自夸”。招商引资过程中需要对自身比较优势进行宣传，让投资者关注、信服并作出决策。比如，我们给外商介绍重庆有八个方面的优势。
第一，重庆是西部地区重要的综合性交通枢纽。重庆位居中国大陆版图的几何中心，承东启西、连南接北。国务院批准的《重庆市城乡总体规划(2007-2020)》将重庆定位为我国西南地区综合交通枢纽，铁道部将重庆定位为我国五大铁路枢纽之一。这一优势意味着重庆交通运输的效率相对较高，成本相对较低。
第二，大城市综合服务功能强大。重庆是西部地区最大的中心城市和工商业重镇，主城区人口数超过500万，城市综合服务功能强大，商贸、物流、进出口能力居西部地区之首，辐射周边广阔地区和3亿多人口。新的重庆城乡总体规划将重庆定位为中国重要的中心城市，主城核心区要发展成为1062平方公里、上千万人口规模的特大型城市，加入世界千万级人口的超大城市序列，意味着重庆城市功能的超常规发展和完善。
第三，老工业基地产业基础雄厚。重庆是我国近代工业发展较早的、较成熟的城市，行业门类齐全，配套体系比较完善，是我国重要的汽车摩托车产业基地、装备制造业基地、常规兵器工业基地、综合化工基地、医药工业基地、仪器仪表基地。
第四，要素成本较低而且保障有力。目前，重庆平均地价仅是东部地区的33%左右，工业用电、用气、用水价格仅是东部地区的60—70%，劳动力成本是东部地区的60%左右，各种生产要素综合成本仅是东部地区的50—60%。并且，重庆正成为国家重要的石油、天然气、电力、煤炭等能源集输运基地，用电、用油、用气、用水环境都比其他地区宽松。
第五，金融匹配能力强大。重庆金融机构门类齐全，外资金融机构数量、金融机构网点和从业人员密度居中西部前茅，是西部地区的重要票据结算中心，票据市场、拆借市场和债券市场交易在中西部地区最活跃。保费收入连续几年远高于全国平均增长水平，保险深度、保险密度均领先于中西部地区。金融生态良好，去年不良债务率5.5%，大大低于全国平均水平。融资环境宽松，人均贷款余额超过1.8万元，银行存贷比保持在80%左右。
第六，劳动力资源丰富素质较高成本较低。重庆有户籍人口3200万、常住人口2800多万，748万农民工，加上四川、贵州等地近百万外地务工人员，劳动力资源丰富。有56所高等院校，65万在校生；300多所职业学校，84.5%的初中毕业生升入高中阶段继续学习，大学毛入学率达到23%，每年为社会输送10多万大学毕业生和20万职业学校毕业生。
第七，直辖市体制优势。重庆是中西部地区唯一直辖市，熙来书记作为中央政治局委员兼任市委书记，重庆政治地位比较高。全市财政供养人口与总人口的比例是1:52，低于全国平均水平1/3，低于西部地区1/2。行政成本低，审批环节少，办事效率高。
第八，优惠政策富集。重庆拥有的政策是国家普惠政策、西部地区优惠政策和三峡库区优惠政策的叠加。一是重庆所有工业企业全部实行企业所得税率15%的政策，远低于东部和中部地区25%的所得税率。二是新产品减免税政策，新产品不仅免增值税，有的还减免所得税和营业税等。这几年重庆新产品产值增幅居全国第一。三是鼓励就业的财税政策，吸纳残疾人就业的福利企业、吸纳下岗工人和库区移民达到一定数量的工业企业，都享受了优惠政策。四是工业园区企业税收优惠政策，重庆工业园区的政策环境与沿海开发区一样宽松，等等。
（二）创造基础条件
机会总是青睐有准备的人。先有大码头才有轮船泊，先有梧桐树才有凤凰栖。要想在招
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