四川师范大学成都学院本科毕业论文 量净额 二、投资活动产生的现 金流量 收回投资收到的现金 282454288.12 210421893.79 1040323958.60 取得投资收益收到的现 367769277.76 392060350.54 76414614.40 金 处置固定资产、无形资 462241.52 142450545.00 5687793.90 产和其他长期资产收回的现金净额 处置子公司或其他营业 17179172.33 119164800.00 3547677.00 单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有48 2032857298.14 304714390.00 298441056.08 关的现金 投资活动现金小计 2700722277.87 1168811979.33 1424415099.98 购建固定资产、无形资 261938551.22 806062156.74 215283734.68 产和其他长期资产所支付的现金 投资支付的现金 2183848057.74 1577467490.52 1366213599.63 取得子公司及其他营业 1364056191.97 2975942928.47 2687055197.58 单位支付的现金净额 支付的其他与投资活动48 1082538787.40 有关的现金 投资活动现金流出小计 4892381588.33 5359472575.73 4268552531.89 投资活动产生的现金流 （2191659310.（4190660596.（2844137431.9量净额 46） 40） 1） 三、筹资活动产生的现 金流量 吸收投资收到的现金 1979021435.08 829084667.00 472936458.90 其中：子公司吸收少数 1979021435.08 829084667.00 472936458.90 股东投资收到的现金 取得借款收到的现金 27070090551.020731516740.814325980945.71 2 2 发行公司债券收到的现 - 5759981650.00 金 筹资活动现金流入小计 29049111986.121560601407.820558899054.61 0 2 偿还债务支付的现金 11985374651.521640510970.211690595100.07 4 5 分配股利、利润或偿还 4039207571.75 2948745658.43 3001963332.53 利息支付的现金 其中：子公司支付给少 638540999.59 127633676.98 170052296.35 数股东的股利、利润 筹资活动现金流出小计 16024582223.224589256628.614692558432.60 9 8 筹资活动产生的现金流 13024529762.8（3028655220.5866340622.01 量净额 1 86） 8 四川师范大学成都学院本科毕业论文 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 加：年初现金及现金等价物余额 六、年末现金及现金等价物余额
49 49 49 24034574.57 13094160478.37 22002774937.38 35096935415.75 （9546494.83） （56270014.09） 2024489007.46 2931781345.61 19978285929.917046504584.31 2 22002774937.319978285929.92 8 从表3可以看出，万科08年到10年年末现金及现金等价物总额均大于年初，2010年底增加额为130.94亿元。从10年入手，经营活动产生的现金流量净额有22.37亿元，投资活动产生的现金流量净额为负，达到﹣21.92亿元，筹资活动中产生的现金流量净额为29亿元。从中可以看出万科企业的现金流量由之前两年的投资活动带动和经营活动带动转变为了筹资活动带动，而且经营及投资活动的需求是筹资活动的现金净额不能满足的，说明了万科企业有待于进一步提高创造现金的能力。
三、 万科企业股份有限公司盈利能力分析
（一） 与收入、成本及费用相关的分析
企业在利润表上可以把利润划分为五个方面。这五个层次都是以企业的收入、成本及费用为源头逐次分解。
1、营业收入分析
营业收入指的是在生产经营活动中的企业，通过销售产品或者提供劳务取得的各项收入。主要包括主营业务收入和其他业务收入两大部分。
表1：近3年不同收入所占营业收入比例 单位：万元
所 占 项目 2008年末 房地 产 1944298.14 97.27% 比 例 2009年末 所 占 比 例 2010年末 5003095.17 43058.74 25231.23 所 占 比 例 98.65% 0.85% 0.50% 9
4831622.86 98.84% 0.67% 物业 管理 23812.3 其他 业务 30773.37 1.54% 1.19% 32879.89 23598.56 0.48% 四川师范大学成都学院本科毕业论文 合计 1998883.81 100.00%
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4888101.31 100.00% 5071385.14 100.00% 上表中体现出，万科集团的物业管理（行业）和房地产（行业）是主营业务收入的主要
由来点，在营业收入中二者之和所占的比例接近100%，当中比例最高的是房地产（行业），全都在居于97%以上。虽然逐年呈下降趋势，但是整体浮动较小。物业管理（行业）则由最初0.67%增长到1.19%。整个营业收入逐年上涨。由此可以看出，万科集团处于稳定并不断向前发展的状态，其他业务逐步增长，说明万科的业务也在逐步的扩大，坚持实施“多元化战略”，由此可以看出万科具有很好的发展潜质。
表2：不同地区营业收入比例 单位：万元
区域 2009年末 所 占 比 例 2010年末 24.77% 33.77% 1027249.78 1645570.39 1918851.99 411423.01 所 占 比 例 20.26% 32.45% 37.84% 8.11% 北京区域 1210697.13 深圳区域 1650553.84 上海区域 1525205.61 31.20% 成都区域 478046.17 9.78% 其他区域 合计
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23598.56 4888101.31 0.48% 100.00% 68289.97 5071385.14 1.35% 100.00% 通过分析上表可以看出，长三角、珠三角和环渤海三大城市经济圈是万科集团实现营业
收入的主要区域，其中珠三角和长三角所占的比重最高，都大于30%。成都区域也在逐步扩展壮大，比例日益趋近于10%。可以看出万科除了稳扎三个旧战场外，也在向中西部地区进军，将自己的业务扩展到全国，捍卫自己在房地产业龙头老大的地位。
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2、成本及费用分析
表3：成本及费用变动表 单位：万元
项目 2008-12-31 2009-12-31 增长率 38.03% -18.63% -5.80% -12.72% 2010-12-31 3007349.52 207909.28 184636.93 50422.77 增长率 -12.87% 37.35% 28.04% -12.11% 主营业务成本 2500527.45 3451471.77 销售费用 管理费用 财务费用
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186035.01 153079.92 65725.33 151371.69 144198.68 57368.04 从表3可以得知，09年主营业务成本较08年上涨较多，增长率为38.03%，到10年大
幅下降，增长率为负12.87%，这是因为09年结算规模增长，10年结算面积逐步下降且成本优化的结果。
万科企业通过对营销措施的优化，在09年，实现销售和管理费用的节约，分别下降18.63%和5.8%，2009年未，万科企业产生股权激励计划管理费用以及费用控制取得成效。 随后两年两项费用大幅度增长是受销售规模增长的影响。
财务费用08年到10年都逐年下降，下降浮动不大，这都是由于企业不可资本化借款减少引起的。
（二） 在销售中盈利能力分析 1、销售毛利率分析
销售毛利率指的是毛利在企业净值当中所占的百分比。销售毛利率是企业销售净利率的基础，它体现了获利的空间和基础表明要有足够大的毛利率才能够盈利。
2、营业利润率分析
营业利润率指的是企业的营业利润和营业收入之间的比率。企业经营效率的指标是靠营业利润率来权衡的，在不考虑非营业成本的情况下可以反映出企业运营者在经营状态下赚的利润的能力。
3、销售净利率分析
销售净利率反映在每一元的收入中能够产生多少净利润，同时反应了在销售收入中制造
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利润水平的高低状况。它随着净利润的变动成正向变化，随着销售收入的变动成反向变动，企业在销售额增加前提下，应当创造更多的利润，只有这样才能让销售净利率不断提高。通过正确的对销售净利率高低的分析，不仅能在扩大销售中合理的激励企业，还能在经营管理中进行引导将其改进,从而更好的提高盈利水平。
表4：各销售比率表 单位：万元
年份 项目 主营业务收入 主营业务成本 营业利润 净利润 销售毛利率（%） 营业利润率（%） 销售净利率（%）
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2010-12-31 2009-12-31 2008-12-31 5071385.14 3007349.52 1189488.53 883961.05 40.69 23.45 17.43 4888101.31 3451471.78 868508.28 643000.75 29.39 17.76 13.15 4099177.92 2500527.47 636478.96 463986.92 39 15.53 11.32 从上表4可以看出， 09年万科销售毛利率下降，下降比率将近10个百分点。这是因为
万科企业多在2009年结算2008年调整期内销售的产品以及采用8000元/㎡结算均价造成。但是，09年该企业销售净利率却仍然增长近两个百分点，表明万科在日常费用上控制十分的当。除此之外，近几年万科的营业利润率和销售净利率整体呈上涨趋势，且每年增长幅度逐步扩大。特别是09年市场形势好转，公司的盈利水平更是与日俱增。增长率由2个百分点发展到5个左右百分点的速度。这些数据表明若万科能保持这样好的销售业绩，可以预测该企业的财务状况和盈利能力还是非常乐观的。 （三） 以净资产收益率为核心的杜邦分析法
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数据来源：2008-2010年万科企业股份有限公司年报
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