孝感市东城工业区控制性详细规划?说明书 点在盘活土地存量。为加强工业区区节约和集约利用土地，按照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》的要求，加强对一下指标的下限控制：
①投资强度控制指标：
按照孝感市的土地等别划分属第四类第十等。根据工业区选择确定最低投资强度（注：下限）。通用设备制造业、专用设备制造业、电气机械及器材制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业不低于1245万/公顷，交通运输设备制造业不低于1555万/公顷，通用设备、计算机及其它电子设备制造业不低于1760万/公顷。
②容积率指标控制：
行业分类 容积率 代码 名 称 35 通用设备制造业 ≥0.7 36 专用设备制造业 ≥0.7 37 交通运输设备制造业 ≥0.7 39 电气机械及器材制造业 ≥0.7 40 通用设备、计算机及其它电子设备制造业 ≥1.0 41 仪器仪表及文化、办公用机械制造业 ≥1.0 《湖北省工业建设项目用地控制指标》中规定工业项目建筑容积率不得低于0.4；
由于孝感市没有相关的产业用地具体标准，参照《上海产业用地指南(2006年)》中的指标规定可为本产业园区的产业发展提供依据。我们从中选取与本产业园区产业定位相符的行业小类容积率指标列表如下：
上海产业用地容积率指标规定(2006年)
代码 行业名称 均值 控制值 推荐值 355 轴承、齿轮传动和驱动部分的制造 0.40 0.5 1.0 358 通用零部件制造及机械修理 0.55 0.8 1.2 372 汽车制造 0.44 0.5 0.8 401 通用设备制造 0.58 1.0 1.4 405 电子器什制造 0.70 1.0 1.4 406 电子元件制造 0.63 1.0 1.4
409 其它电子设备制造 0.52 1.0 1.4 411 通用仪器仪表制造 0.94 1.0 1.4 本产业园区工业用地推荐发展都市型楼宇工业，容积率按0.7－1.4进行控制；对适合多层标准厂房生产的工业项目，鼓励建设或进入多层标准厂房，限制低层厂房建设。
③建筑系数指标控制
《工业项目建设用地控制指标》中规定各类工业项目的建筑系数不得低于30％。 《湖北省工业建设项目用地控制指标》中规定工业项目建筑系数不得低于30％。
《上海产业用地指南(2006年)》中规定工业项目的建筑系数不得低于35％，除堆场类用地之外，其他类别物流仓储项目的建筑系数不得低于40％。
建筑系数指标规范表
工业项目建设用地 湖北省工业建设 上海产业用地 控制指标 项目用地控制指标 指南(2006年) 建筑系数 ≥30％ ≥30％ ≥35％ ④绿地率指标控制
绿地率是反映地块绿化和环境情况的指标。《工业项目建设用地控制指标》中规定工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。《湖北省工业建设项目用地控制指标》中规定各类开发区、工业园区的绿地率不得超过25％，不得圈地建造“花园式工厂”。
⑤行政办公及生活服务设施用地所占比重指标规范
《工业项目建设用地控制指标》中规定工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得
超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
同时，为防止局部地块或局部地区的超强度开发，影响工业区整体形象和造成基础设施服务压力，按照《城市规划编制办法》制定地块开发强度控制指标，包括容积率、建筑密度、和建筑高度。
? 工业用地控制指标确定
通过对上述工业指标控制的研究和分析，规划吸收各园区的成功管理建设经验，结合工业区
19
孝感市东城工业区控制性详细规划?说明书 自身发展要求，确定工业地块开发强度指标的控制。随着近年来国民经济的快速发展，工业区的大量建设，土地的稀缺性逐步凸现并已成为各工业区发展的最大障碍，但同时土地资源的高效节约利用也成为了最大主题。规划发挥本工业区自身生态优势，结合规划的可实施性，考虑对工业地块的绿地率主要作上限控制，各工业地块的容积率、建筑密度主要作下限控制，同时针对不同制造业业态、可能出现的各种厂房建造形式制定灵活且利于实施的细分指标要求。
工业用地开发强度控制指标一览表
建筑系数绿地率产业业态 用地特征描述 容积率 具体实施建议 (%） (%） 一般轻型 主要以单层厂房为主，1、工业项目建设应采用先0.7─1.2 35─50 10─20 机电制造 对堆场要求相对较高 进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节物流源不同,其对于加工约使用土地。对适合多结合物流 场地和堆场的要求也有0.8─1.3 30─45 15─20 层标准厂房生产的工业的加工业 不同，但一般可进入多项目，应建设或进入多层标准厂房。 层标准厂房。 生物技术 主要以单层厂房为主，0.7─1.2 35─50 10─20 2、建筑系数不得低于30％，产业 对堆场要求相对较高 同时考虑环境要求建议不宜超过50％； 3、绿地率不得超过20％，不得圈地建造“花园式通常以多层标准厂房为高科技产工厂”。 主，对堆场基本无特殊1.0─1.4 30─45 15─20 业 4、企业内部的行政办公及要求 生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。 注：有关建设用地项目受地形、地貌、区位、用地结构协调度、产业集聚规模等因素的影响，其控制指标可根据实际情况作细微调整，调整幅度一般不超过5%。 （二） 以商业服务和居住用地为主的地块
对居住以及公共服务设施开发建设控制除控制性详细规划规定的强制性内容和引导性内容外还增加引导性指标，包括：居住建筑高度不低于12米（四层），居住公共服务设施高度不低于9米（三层），其他商业设施不低于15米（五层）；居住以及公共服务设施用地建筑密度不低于28%；居住以及公共服务设施用地容积率不低于1.0（学校除外）。 （三） 以生态绿地和公共绿地为主的地块
生态绿地和公共绿地应加强城市设计和控规的结合。严格控制空间景观，严格控制生态用地内的开发建设行为，保证产业集聚区内的良好生态绿化景观。 4. 建筑开发控制 （一） 建筑高度控制
1) 一般高度控制
①规划区建筑层数以多层（6层以下）为主，工业标准厂房建筑一般按1—4层控制，不宜超过六层。专业厂房视工业生产需要确定；居住建筑一般按4—6层控制，层高不宜高于3.0米，住宅底层为商业的，商业用房的层高不得大于4.8米。
②一般工业建筑高度控制在20米以下；一般多层公共建筑控制在24米以下，产业服务中心区内部分公共建筑为突出形象，可适当提高建筑高度，控制在40米以下；一般多层住宅建筑高度控制在24米以下，在局部地区为丰富建筑景观，可加入少量高层(12—18层)建筑，但其建筑高度应控制在60米以下。
2) 道路两侧建筑物高度控制
沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：
①沿路一般建筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1.5倍，即：H≤1.5 (W+S)；建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。
②沿路高层组合建筑的高度，按下式控制：A≤L(W+S)
式中：A——沿路高层组合建筑以1：1.5(即56．3°)的高度角在地面上投影的总面积，L——建筑基地沿道路规划红线的长度，W——道路规划红线宽度，S——沿路建筑的后退距离。
③建筑物直接临接广场、河道、电力线走廊的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的1/2宽度计为道路红线宽度。
20
孝感市东城工业区控制性详细规划?说明书 （二） 建筑间距控制
1) 基本原则
建筑间距的规定包括建筑正面间距、侧向间距等。建筑间距的确定应当综合考虑日照、消防、环抱、管线敷设、国家安全、建筑保护、卫生以及土地合理利用等因素，满足《建筑设计防火规范》（GBJ 16-87）等相关规范。
2) 住宅建筑间距
①住宅建筑正面间距应符合不低于大寒日日照2小时的标准要求。建议在住宅建筑设计中对每栋住宅做日照分析，满足国家对居住建筑采光的具体规定。旧区改建项目内新建的住宅日照标准可以酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准要求。住宅建筑的日照间距控制在1.2以上。
②住宅建筑侧面间距应符合下列规定：
条式住宅，多层之间不宜小于6米，高层与各种层数住宅之家不宜小于9米；高层与高层住宅不宜小于13米；高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各层住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。
3) 非住宅建筑与住宅建筑的间距
①非住宅建筑位于住宅建筑南、东（西）侧时，其间距要求按照住宅间距规定控制； ②非住宅建筑（医院病房楼、疗养院住宿楼、幼儿园、托幼所、中小学教学楼除外）位于住宅北侧时，其间距要求可参照住宅建筑间距要求适当减少，具体指标由城乡规划行政主管部门会同相关部门核定。
4) 其他非住宅建筑间距
托儿所、幼儿园、教学楼及生活用房应满足冬至日不小于3小时的日照标准：中小学教学楼应满足冬至日不小于2小时的日照标准：医院病房、疗养院住宿楼应满足冬至日不小于3小时的日照标准。多层非居住建筑的间距应满足建筑设计防火等安全要求。 （三） 后退红线
为保证片区的居住环境质量以及沿街道景观，规划对建筑后退道路红线有一定要求，并综合考虑建筑应急通道以及日照和防火要求。
1) 一般规定
沿建筑基地便捷和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路影响范围的建筑物，其后退红线距离除必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，还应不小于本规划区的各地块控制指标要求。
2) 后退红线指标
建筑退界控制指标表
居住建筑 文教卫生建筑 其他非居住建筑 地区 朝向 类别 最小距离(米) 最小距离(米) 最小距离(米) 低层 4 5 3 主要 多层 7 8 6 朝向 高层 15 16 10 新区 低层 3 3 消防间距 次要 多层 3.5 5 消防间距 朝向 高层 9 9 9 新区建筑后退道路红线指标表
道路类别 城区支路 城市主干道 城市次干道 快速路 小区道路 (L≥40) (20≤L<40) 建筑类别 红线指标 (L<20) 多、低层建筑H<24M 20 10 6 4 高层建筑24M 建筑后退相邻地块边界的距离，除了满足安全要求和采光要求以外，应参照《建筑设计防火规范GBJ16-87》、《高层民用建筑设计防火规范》、《民用建筑设计通则》等规定执行。 地块边界线：建筑后退地块边界线最小距离不低于3.5米，同时满足相关建筑间距的控制要求。 （四） 建筑形体与色彩 建筑形体与色彩是城市各种建筑功能的外在表现方式，应在总体控制的基础上加以适度的引 21 孝感市东城工业区控制性详细规划?说明书 导和规定，使城市整体建筑空间健康有序，并通过特定的建筑与场地空间塑造给市民提供丰富多彩的活动场所，表述城市文化内涵。规划对片区内建筑的形体与色彩原则上做如下规定。 二类居住区居住建筑群以小高层层的城市住宅为主，建筑体量不宜过大，在建筑布局上应错落有致。建筑形式宜采用坡屋顶，可根据不同的开发意向采用不同的风格。建筑色彩上也可以市场认同为准绳，但在组团之中宜保持相同或相近的建筑风格及色彩。 商业金融类建筑体量较大，建筑起到对广场的围合作用，建议建筑采用较一致的体量和高度。建筑造型以水平线条为主，开窗简洁、细部处理精致，建筑色彩上应强调统一协调，以浅蓝、黄、白、灰等色浅调为主。 工业建筑以白、浅蓝色为主，根据实际情况适当点缀红色或桔黄色水平线条。 （五） 交通控制 交通控制的内容包括：确定禁止机动车开口路段、机动车及非机动车出入口、停车泊位等，并在图则中表达出来。 （六） 用地兼容性 为了方便规划管理和实施，适应市场需求，使规划更富有弹性，规划用地性质具一定的兼容性。但规划中所规定的土地使用性质及规模如需作变更时，必须经规划行政管理部门的核准并符合图则中“土地使用相容性表”的规定。 三、 五线控制 1. 道路红线控制 沿城市规划道路两侧新建、改建建筑物，除经批准的详细规划另有规定外，其后退城市道路红线的距离应根据城市道路等级、建筑物性质、规模等情况确定，但最小距离应符合下列要求：建筑物后退城市快速路15米，主干路10米以上，次干路8米以上，支路5米以上，城市干道体系形成“三横五纵”的网格形式，城市支路根据用地性质合理布置，力求地块划分完整，利于土地的开发与利用。 2. 城市黄线控制 根据国家有关技术标准、规范，合理布局规划范围内消防站、变电站、高压线走廊、交通站场、邮政通信枢纽、邮政支局等重大基础设施用地, 界定清晰其保护范围。依据图则所划定的用地界线及相关控制指标进行严格控制。在城市黄线内进行建设活动，应当贯彻安全、高效、经济的方针，处理好近远期关系，根据城市发展的实际需要，分期有序实施。 3. 城市绿线控制 公共绿地：主要由各功能区内的公共绿地组成，构成规划区绿化系统主体。 生态绿地：通过契形绿地、绿化通道等形式将王母湖、生态走廊等绿地引入规划区，充分体现孝感园林宜居城市特色。 防护绿地：沿主干路两侧设置防护绿带。 4. 城市蓝线控制 城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。在城市蓝线内，依据《城市蓝线管理办法》，禁止违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；禁止擅自填埋、占用城市蓝线内水域；禁止影响水系安全的爆破、采石、取土；禁止擅自建设各类排污设施；禁止其它对城市水系保护构成破坏的活动。 本规划将王母湖水系的园区段纳入城市蓝线控制。蓝线范围内的水域，应严格遵照《城市蓝线管理办法》执行。 5. 城市紫线控制 城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界限，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑和文物古迹的保护范围界限。 规划区内无以上所述区域。 22 孝感市东城工业区控制性详细规划?说明书 第十章 专题研究——产业社区 一、 “产业社区”提出的背景 经济增长和发展方式的转变是中国经济发展面临的重要课题，产业升级是经济增长和发展方式转变的基础，众多小城镇在改革开放之后的崛起，得益于传统乡村工业经济的繁荣。但是，以这种方式聚集而起的大量财富，却无法为产业和城市带来本质上的提升。当前中国众多城市面临城市与产业发展所面临的三大难题:传统产业粗放发展模式与现代产业体系矛盾凸显，城市土地的饱和与农村集体土地的碎片式开发矛盾凸显，农村简单工业化模式与城乡统筹发展的矛盾凸显。三大矛盾既分别存在又连环共生，解决之道必然要求一种兼顾城市升级和产业升级的总体发展模式的突破。近几年城市环境污染已经到了极限，在此背景下，现在应该向城市、产业、环境三者兼容的方向发展，应跳出传统的“就产业论产业”的发展理念，转而在城市、环境、产业以及与农村的发展关系中寻求破解之道。2011年5月11日，广东桂城启动了“广东金谷·光电产业社区”的建设，首次提出要变乡村工业经济模式为“产业社区”发展模式，试图通过这种新型城市化形态，寻求“产业”和“社区”资源达到开放、融合和共享。 二、 “产业社区”模式简析 所谓产业社区，是指以都市型产业为动力，在现代生产性服务业、制造业高端环节和科技型企业集聚的基础上，使都市化的生活方式与现代产业发展相融合，产业形态与自然城市生态相协调、宜商与宜居环境共生、经济繁荣与社会和谐相统一的社会经济形态。 “产业社区”是一个新提法，改变了以往传统的产业区的模式和概念,通过培育新的产业集聚区形态，达成产业与城市的共赢。 产业社区模式既强调政府规划、协调和引导的职能，在尽量不征地的情况下于农村集体土地上发展都市型产业。政府的介入，得以在不改变土地性质的基础上，打破以村为单位的土地利用模式，为集体土地统一规划、统一发展，同时带动园区与周边配套设施的完善，吸引与城市和环境相适应的新型产业进驻。而这些配套设施满足了包括员工和村民的生活需求，使得“产业”和“社区”的资源达到开放、融合和共享。“产业社区”要依赖城市的配套,与城市相融,这不同于以往工 业园区的发展模式。 产业社区的基本思路:通过产业层次的提高，带来现代思想意识的传播，而产业链的完善，为村民提供了进入经济链条的更多可能性。而更重要的是，社区化的组织架构和发展思路，让农村的发展不仅仅是建厂房的片面发展模式，还促进了产业带动下的城市规划、基础设施建设、社会保障水平乃至生活方式的全面城市化，在“人”的层面上，赋予农村“自我造血”的能力。 1) 完成社会资本的集聚，使得都市型产业基地如同一个“大吸管”，通过“产业社区”的理念，使产业社区基地成为城市产业转型的引领者。 2) 随着社会资本集聚的完成，新兴产业在此孵化、发端和成长。如广东都市型产业基地建设之初，便将都市型工业和生产性服务业作为目标产业。而在聚集一批科技型企业之后，电子科技、LED等产业开始聚集，而且这些企业涉及的产业环节不仅是制造，更在于研发、设计、人才培训等服务领域。如中国科学院集成电路设计中心南海分中心，就瞄准当地集成电路相关产业界，提供包括软件支持、低成本加工解决方案、封装、测试验证和人才培训等一系列服务。 3) 完成产业链的配套聚合。新兴产业是产业形态提升的直接体现，那么产业链的配套聚合，更能代表“产业社区”对产业元素的综合。 4) 在新的产业形态凸显之时，原先的低端产业便被替换。将缺乏规划的片区中技术含量低并与城市发展不协调的产业（如建筑轻工业产业）替换，完成产业结构转型。同时在产业社区基 地周边完善配套设施，集产业、社区、商住为一体，增加地块价值以增加地块的吸引力，地块的建筑形态、人口结构、生活方式也将随之改变。 三、 “产业社区”的类型和发展目标 产业社区是以现代生产性服务业、制造业高端环节和科技型企业集聚为基础，使都市化的生活方式与现代产业发展相融合，产业形态与自然城市生态协调、宜商与宜居环境共生、经济繁荣与社会和谐统一的社会经济形态。具有如下两大类型： 1. 运营模式 1) 政府注资控股，租赁经营模式。这是政府主导、市场运作的模式。 2) 企业投资兴建，产权转让模式。由企业投资兴建园区，然后通过售卖楼层吸引企业进驻。 23