孝感市东城工业区控制性详细规划?说明书 这是企业主导、市场运作的模式。 2. 产业形态
1) 中小型科技企业。许多电子、通讯、仪器仪表等行业中的中小型科技企业，专注于个性化产品的研发、营销，而且其产品的装配与精加工占地面积也很小。
2) 服务外包业。服务外包业是生产性服务业的专业化分工模式是服务业向价值链高端发展的创新型产业，具有信息技术承载度高、附加值大、资源消耗低、环境污染少、吸纳就业能力强、国际化水平高等特点。
3) 文化创意类产业。文化创意产业是以创作、创造、创新为根本手段，以文化内容和创意成果为核心价值，以知识产权实现或消费为交易特征，为社会公众提供文化体验的具有内在联系的行业集群。主要包括：文化艺术，新闻出版，广播、电视、电影，软件、网络及计算机服务，广告会展，艺术品交易，设计服务，旅游、休闲娱乐，其他辅助服务等。
4) 为科技企业提供配套的专业服务企业。专业服务企业主要指金融、法律、设计、广告、媒体、中介、咨询等专业机构。专业服务企业可以为科技型企业提供相应的专业服务，从而促进园区内其他企业的发展。 3. 产业社区发展目标
1) 从片面发展到全面发展：从原来在集体土地上建厂房、发展工业的片面发展模式，转变为以发展现代产业为动力，带动农村发展规划、基础设施建设、人口结构、社会保障、生活方式等全面城市化。
2) 从粗放发展到集约发展：从原来“村村点火、户户冒烟”的粗放型土地利用模式，发展为优化产业布局、推动产业升级、集约利用土地的集约型发展模式。
3) 从片式发展到链式发展：打破以村为单位的集体土地利用模式，形成适应现代产业发展的、以产业链为单位的土地链式开发，形成现代产业发展大格局。
4) 从抽血型发展到造血型发展：打破以往工业利用农村廉价土地进行生产，但农村城市化水平却停滞不前的抽血型发展模式，形成资本等生产要素不仅投入工业生产，更投入城市发展的造血型发展模式，在农村形成“制造-服务-生产-消费”的良性循环，使农村向社区转型。
5) 从二元发展到一元发展： 打破集体土地和国有土地二元土地所有制格局，以产业发展为核心，在不改变土地性质的情况下，统一规划，统一发展，打破城乡二元结构，促进城乡共同发展。
四、 案例研究
1. 吉山软件园
江苏吉山产业园区中首创了社区化园区理念，通俗地讲就是“5+2”生活模式，即在一周7 天中，5天工作、生活在郊区，这些集聚区里拥有生活、娱乐所需的基础设施；而到了周末，园区职工便返回市区，去享受在产业园区内无法得到满足的娱乐休闲项目。秉持着实现这种生活模式的信念，吉山产业园建设“产业社区”。吉山软件社区已经初具雏形，并赢得了业内外的广泛赞誉，2010 年伊始，就连获中国IT市场年会颁发的“中国最具成长潜力园区奖”和美国《新闻周刊》评选的“世界最佳商业建筑”两项殊荣。
江苏软件园吉山基地，是国家发革委、信息产业部授牌命名的国家级软件产业基地。吉山基地功能定位于江苏软件园的产业化基地与出口基地，是省委、省政府发展现代服务业重点项目之一，也是南京市“软件名城”和江宁区“产业化、城市化、数字化、生态化”发展战略的重要载体之一。吉山基地位于江宁开发区吉山区域，处于南京市中部高科技产业带和牛首祖堂生态走廊中间。总规划面积10平方公里，一期建设6平方公里。
按照规划，总规划面积6 平方公里的吉山软件社区能够为入驻企业员工提供住宅、学校、幼儿园、医院、超市、KTV、星级酒店、购物中心、农贸市场、咖啡厅、商场、健身休闲会所等一系列的配套设施。员工下班之后出门就可以享受高品质的休闲生活。就像在已经建成的吉山软件社区首发项目— “思围商务公园”中所大力提倡的“新中式”建筑风格一样，社区化的产业园区也给中国新经济发展的整体协调带来了“新中式”的解决方案。
园区融会软件研发办公、产业创新、灵感创造、智慧生活，创意娱乐等，战略定位为“一个融合生态责任、知识拓展与创意产业的新社区”，在南京经济开发走廊的核心，创造一个时尚生活中心，推动教育、工业与科技。重点引进国际企业南京研发中心，研究院所，大型软件出口、外包和商业流程外包中心，集群产业的研发、管理、服务等后台部门。统筹协调产业发展与城市空间功能拓展，通过空间集聚推动软件产业集群，打造中国第一个国际软件社区，成为江苏
24
孝感市东城工业区控制性详细规划?说明书 软件业的龙头、全国软件园的标兵和全球软件业的亮点。
园区内完成高效率的“内生循环系统”构建，提供产业发展、城市功能、人居生活等相对平衡的空间形态。以“后开发区”、“后工业化”、“后城市化”时期城市与产业协调发展的成功经验为基础，创造性的提出科学发展观时代下新城区或科技园区的开发新模式——区域开发。
对于企业来说，可持续发展才更加重要，短期的政策性优惠和长远的市场和产业化扶持好比“授人以鱼不如授人以渔”。要做到企业化运作，需要园区主管方与投资方、政府、当地企业进行沟通合作，同时也要关注企业生产经营的细微之处，全方位解决入驻企业和员工的后顾之忧。 2. 瀚天科技城
建于北约村的土地之上，由南海区、桂城街道两级政府联合成立开发公司，这个项目的土地为北约村集体所有，以向村租借土地的方式获得25年经营权，早在2000年北约村就计划开发一座电子科技城，但是至2006年却因为村集体资金紧张而搁置。由于该项目与政府规划相符合，随后就由政府租用该村土地，并出资成立天盈都市型产业投资公司，负责瀚天物业的建设、经营和维护。
目前，瀚天科技城已发展为产业规模初显的都市型产业园区，一期建成物业约15万平方米，已经基本满租，吸引了76家高新技术类型的企业进驻。瀚天科技城之所以能够引进这些现代企业,依靠的是其创新的发展模式。这座投资超4 亿元、建筑面积约24万平方米的现代产业平台,虽然建设在集体土地之上,但政府通过整片租用,总体开发,从基础设施建设、环境美化、
人才引进、科技服务等方面构建了现代产业发展的必需平台,逐步通过政府引导构建新兴产业链。
北约村的例子说明，在土地升值的前景诱惑下，村集体对于产业升级是具有内在动力的。关键在于，是否能够建立起一个符合各方利益的模式，让多种资源在同一平台上实现交汇，从而迸发出最大能量。瀚天开发的成功经验，则让人对政府在此中的角色定位有了更具体的期待。政府既要做好协调、规划、引导的职能，又要学会运用市场机制，深度参与到农村经济的发展和各方面建设中。
五、 本次地块研究
1. 产业园地理位置
孝感市位于湖北省东北部，处于武汉都市圈的“第二重心”区位。这一区位有利于承接信息、资金、技术辐射和产业延伸，为孝感市提升发展层次和开放水平带来新的机遇，孝感将成为中部崛起的重要节点城市。
孝感开发区东部产业园位于滚子河以东，东部新城区的北部。交通区位优势明显。
2. 产业园区劣势条件分析
1) 公共服务设施配套不全； 2) 市政基础设施条件差。
25
孝感市东城工业区控制性详细规划?说明书 3. 产业园区优势条件分析
1) 产业与职能分工优势
根据孝感现有产业基础和武汉都市圈产业链需求，将孝感定位为：武汉城市圈的机电、汽车零部件、纺织、食品、金属制品及包装材料基地和西北发展轴的中心城市。
孝感市应充分利用优势，发展成为：城市圈西北部的临空经济发展基地、农产品物流商贸基地、城市圈汽车产业链和化工产业链的建设基地、生态旅游休闲观光基地、高端居住基地、实现孝感与武汉空间、产业、职能的全面对接。
本次产业园区位于孝感东部新区，东部新区主要承担生活居住、商业服务、科技研发、高新技术产业、市场和物流为主的综合功能区。
2) 区位交通优势
宏观交通：京广、汉丹铁路、京珠、汉十、武京、杭兰高速公路。
中观交通：即将建设的汉孝城际铁路、天河机场 、横店编组站、武汉外环、阳逻深水港、轻轨2号线、硚孝高速、城际铁路 。
产业园所处的东部新城区内部有孝汉大道、孝天路东西穿越，107复线、107国道、董永路南北穿越，区位交通优势明显。
3) 村民点集并工作的展开
产业园区的胡邱村、庙李村、柏树村、草铺村、龙店村、魏站村和七垸村等村民点集并规划已完成，土地资源得到了充分利用，为项目落户及项目建设创造了优良的条件。 4. 产业园区发展机遇
1) 湖北省经济和社会发展第十二个五年计划中指出，加快推进产业发展与一体化布局。进一步优化圈域产业分工与空间布局。鼓励武汉发展总部经济，向周边八市转移一般加工业。八市因地制宜选择产业发展方向和重点，加强相互间协作，并积极承接武汉产业转移和辐射。支持武汉、孝感临空经济区协作融合发展。
借助临空经济区发展的机遇，以发展临空产业为核心，包括先导产业和相关产业。先导产业如：运输业(客运、货运)、民航综合服务业；相关产业如：配套服务、传统的制造业、物流配送、商务餐饮、住宅开发和高新技术产业等。由于机场对周边地区产生的直接或间接的经济
影响，出现资金、技术和劳动力的聚集，从而产生了集聚效应和扩散效应的新经济现象，从而加快推进圈域产业结构优化升级和产业集群发展，增强产业竞争力和可持续发展能力。
2) 孝感市“两型社会”示范区建设，力争打造武汉城市圈中最具活力的经济增长板块、环境友好的先导区、“两型”产业的集聚区、城乡一体化的先行区、武汉城市圈核心层重要的“两型”产业基地、宜业宜居的生态城市。
要求把临空经济区作为孝感实施“两型社会”试验区建设的“拳头”项目来做，集中力量，努力建成环境友好的先导区，符合“两型”要求的产业发展示范区。近期要抓紧做好临空经济区的总体规划、主干道建设、土地规划修编、环保、防洪分洪排渍等相关方面的工作，严格按要求加强相关区域的控制管理。 5. 产业园区发展挑战
1) 国内外竞争日趋激烈，主要是来自长株潭城市群的竞争。处理好两大城市群的产业链互补，是解决竞争大于合作现状的有效途径。
2) 自主创新的挑战也是产业园区面临的主要挑战。各地通过建设区域创新体系，展开了以争夺人才、技术、资本等要素为核心的新一轮竞争。虽然武汉8+1城市圈加快了以企业为主体的技术创新体系建设，重点发展了先进制造、新材料、电子信息、生物、新能源和节能环保产业，但要将孝感地区建成经济核心增长极、高新技术产业集聚区，打造更多的自主品牌，提高孝感产业集群核心竞争力任务还比较艰巨。
六、 研究结论
1. 产业方面
1) 产业发展方向
孝感市区重点发展光电子信息、汽车及零部件、先进设备制造、生物制药、纺织服装、生活用纸等六大产业，建设辐射武汉城市圈西北部的商贸、物流、旅游、文化、金融业等现代服务业基地。承接沿海发达地区及武汉产业转移，依托现有基础，大力发展光电子信息和生物工程等高新技术产业；依托现有军工企业的技术、人才等资源优势、发展电气机械制造业；借助
26
孝感市东城工业区控制性详细规划?说明书 军工企业现有的汽车工业基础，利用武汉－襄樊－十堰汽车工业走廊建设的机遇，发展汽车及零配件业；提升生活用纸、纺织服装、家具等传统优势产业，加快产业技术改造和升级，扩大产业规模，形成产业集群；引导麻糖米酒等食品行业的健康发展，打造孝感的特色产业。
①推动产业优化升级。贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，培育战略性新兴产业，抑制部分过剩产能。
②实现区域协调发展。制定一个体现区域差别的指导文本，推进本地区特色产业发展，优化区域产业分工和布局。
③提供政策参考。引导工业投资和招商引资方向，管理投资项目，为制定和实施财税、金融、土地等政策提供重要依据。
2) 产业发展原则
第一，产业优势和区位优势的相结合。东部产业区具有先天的区位交通优势，北有京广铁路，孝硚高速经过园区，同时孝感已形成六大主导行业，六大行业产值在全部规模以上工业企业中总产值位居前六位；并拥有全国知名度较高的特色产业；麻糖米酒行业。
第二，产业分工和要素的集聚相结合。产业社区集聚的产业主要是制造业的高端环节和现代服务业，由于产业分工使生产的人力资源和土地等要素等高度集约化。东部产业园依托产业社区建设，汇聚交通、居住、文化、教育等优质都市要素，吸引了众多高素质人才来园区内创业。
第三，产业升级的形态与现代城市生态的结合。产业社区在产业的选择上坚持产业形态要与城市自然形态、城市景观、空间结构、居住环境和生活方式相一致。清洁、节能、环保、无噪音、无污染、高附加值、知识和智力密集是企业进人孝感开发区东部产业园的基本要求。
第四，做好相关配套服务，在基础设施方面，要根据“宜商”和“宜居”条件适度超前建设，提升城市聚集资源、增值财富和公共服务能力，在促进产业发展的同时，通过经营城市策略提高城市物业价值，打造都市型产业的“加速器”和“服务器”。
3) 产业发展策略
坚持信息化带动工业化、工业化促进信息化，继续实施11个工业重点产业倍增计划，大力发展战略性新兴产业，放开发展高新技术产业，加快发展各类特色产业园区，推进产业集群发展。落实国家和省重点产业调整和振兴规划，全面实施孝感重点产业倍增计划，壮大产业规模，提升产业竞争力。大力发展新兴产业。
——食品产业。以农副产品精深加工为突破口，优化产品结构。重点发展饮料、膨化食品、特色食品、调味品、禽蛋制品，大力发展精炼油脂、肉类加工。大力开发特色食品和地方传统食品，提高产业化规模和市场影响力。
——纺织服装产业。支持企业向“三无一精”方向发展，大力推广新型、高效、节能纺织设备和技术，提高新型技术装备的比重。
——汽车机械产业。加快发展三江航天集团“三车一艇”，建设全国特种汽车生产基地。推进机械行业装备成套化、自主化，发展农产品成套加工设备、数控机床、粮油机械等系列产品。
——电子信息产业。大力培育电子信息产品制造企业，在特色领域尽快形成产业规模。发挥孝感军工电子企业的技术人才优势，
——建筑建材产业。发挥“建筑之乡”的传统优势，支持重点企业兼并重组，壮大实力，形成品牌，培育一批竞争力强的大型建筑企业和“专、特、精”企业，加快发展施工总承包、专业承包和劳务分包。培养建筑行业专业技术人才，打造建筑强市。顺应建筑市场环保、节能、多样化发展需求，大力发展新型建材。
——生物医药产业。培育生物医药企业，推广应用基因、细胞工程等高新技术，引导企业聚集发展，形成产业优势。
顺应国内外产业转移和重构趋势，充分利用优越的交通区位优势和港口资源，形成工业基地产业区功能明确、整个园区有机联系的统一整体。规划工业园依据价值链形成加工制造与服务贸易为主的两大产业类型，在此基础上依据产业供需链形成包括船舶装备制造、石油化工、高新技术、农产品加工以及进出口贸易和仓储物流等产业，依据企业链对各相关产业内部实行分工与协作，最终规划设计出工业园区的总体产业链框架。
27
孝感市东城工业区控制性详细规划?说明书
园区总体产业链
①规模化──从单一小型的工业园区向规模化综合型园区发展。
②分样化──根据社会发展的阶段，制定不同阶段的开发对策，追求开发过程中最大的经济效益。
③产业化──多产业的有效结合是降低成本的重要途径，将研发、试验、规模化生产以及上下游产品制造有效的联系起来，形成高效的产业链。
④社会化──在生产、居住、社会服务、交通等方面进行社会化专业分工，进行广泛的合作，共同营造现代产业园区的运作模式。
⑤生态化──充分利用自然生态环境资源，营造生态化的园区环境，提升环境质量。 4) 产业发展布局
目前工业园区内一类工业用地主要分布于东北部的三江航天产业园、同济产业园、海王制
药以及米厂等，基本对居住区和公共环境无干扰，可以保留；第三产业零星分散于产业园区内，包括砖厂和水泥厂，这类工业需撤离，引进清洁、节能、环保、无噪音、无污染、高附加值、知识和智力密集的企业。满足产业社区最基本的理念。
现状企业 产业类型 是否保留 湖北三江集团-万峰科技发展有限公司（建设中） 加工制造一类产业（一类工业） 保留 中国航天科工集团第九研究院-国营红阳机械厂 机电产品（一类工业） 保留 三江红峰机电设备责任有限公司 电子电器（一类工业） 保留 红峰卫生材料加工包装机电装备综合厂（建设中） 电子电器（一类工业） 保留 险峰电子信息有限公司 机电产品（一类工业） 保留 汉光科技股份有限公司（建设中） 光源产业、机电产业（一类工业） 保留 同济医院科技产业园（建设中） 制药产业（一类工业） 保留 湖北海王医药有限公司（建设中） 制药产业（一类工业） 保留 三房湾预制厂、两个砖厂、一个水泥厂 建材工业（三类工业） 迁出 煤场 煤炭制造（三类工业） 迁出 米厂 食品工业（一类工业业） 保留 2. 用地结构比例
针对产业社区的理念，我们对各大类用地做出以下调整（参照工业项目建设用地控制指标）：
用地名称 用地代码 用地面积（ha） 占总用地百分比（％） 公共设施用地 C 6.5 3.5 工业用地 M 157.6 72.2 绿地 G 22.4 10.3 案例一：颍州区工业园区用地
28