表5-4 项目敏感性分析表
敏感因敏感因素变化幅度素 值 财务净项目 净利润 变化幅销售收项目总现值 度 入 投资 基本 方案 销售 均价 工程 成本 动态投净现值 净利润资回收变化% 变化% 期 从以上计算结果可以看出，项目利润对销售价格和成本的变化虽然较为敏感，但企业仍然能获得较好的收益，项目的抗风险能力非常强。 （2） 盈亏平衡分析
因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点：
开发成本+管理费用+财务费用 盈亏平衡点= [1-(税费率+销售费率)]×平均单价
通过计算当销售面积达到81877M2时或销售面积达到可售建筑面积的73.97%就可收回投资；即项目保本作业率为73.97%，安全边际率为26.03%；亦或在全部销售的情况下，当商品房销售单价为4068.35元/㎡，门市为11095.5元/㎡，车库8.8万/个项目达到盈亏平衡。
根据本报告2.10对于还款来源的预测分析，根据区域市场状况并结合本项目的具体情况，从谨慎角度考虑，从销售价格看，预计住宅的销售均价5500元/㎡，沿街商业销售均价15,000元/㎡，车库每个按12万元销售。
据此预测本项目二期总销售收入为59948万元。经测算，上述销售回款59948万元相对本次信托贷款本息26520万元的覆盖率为226.05%，覆盖情况良好。
（3） 资金来源与运用
五洲汉唐二期项目资金来源与运用表 单位：万元 2013年 项目 一、资金来源 期末结余资金 自有资金 合计 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度
2014年 2015年
主营业务收入（销售收入） 银行借款 信托资金 销转投 二、资金运用 土地成本 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费
公共设施配套费 不可预见费 经营税金及附加 营销费用 管理费用 财务费用 偿还银行借款 偿还信托资金（本金） 三、盈余资金 四、累计盈余资金
除了信托融资的2亿元以外，公司还为该项目自筹了1.5亿元、销售转投5041万元的资金作为该项目的投资资金，在2013年一季度该项目刚刚上马，其投入较多，许多费用都是在该期间发生。但由于有自筹资金和信托融资的资金流入，盈余资金依然为正。到2013年二季度，由于没有销售收入只有费用支出，因此盈余资金为负。当2013年三季度，该项目正式进入销售阶段后，根据可靠预测之后的每一季度的累积盈余均为正。虽然2014年四季度由于还款导致盈余资金为负，但不影响累积盈余依然为正，并在此后保持稳定增长。因此整个过程都保持了良好的盈余状况，没有对偿债能力产生不良影响。
四、 担保企业分析——参照借款人基本分析和财务分
析提供
五、 信用增级方式——按贵公司实际可提供担保情况
1. 本项目土地抵押
乐山五洲以其持有的本项目所在地总计约【93.85】亩土地抵押给四川信托，签署《土地抵押合同》，并办理强制执行公证（根据【四川万信房地产土地评估有限责任公司】于2012年12月30日对其中78.85亩土地出具的评估报告，评估价【41845】万元，以此标准计算，抵押的【93.85】亩土地总价值约49805.37万元，相对于信托本金及一季度利息，抵押率约为【41%】），为乐山五洲的还款义务提供保证。
（乐山五洲公司于2009年5月取得项目土地，土地成本为157.97万/亩；根据【评估报告】该土地的评估价格约为【530】万/亩，土地溢价【3.35】倍）
2. 全体股东担保
同时，乐山五洲全体股东为本次信托贷款提供个人无限连带责任保证担保，签署相关《保证合同》并办理强制执行公证。
六、 一般风险评价
本项目的主要风险是市场风险、资金监管、抵押物风险和乐山五洲履约风险。 1. 市场风险
即整体房地产市场的风险。国家统计局数据显示，2012年前11个月，房地产市场整体呈现投资增、房价平的特点，四季度以来，尤其11月份我国部分城市商品房销售持续放量，土地市场明显升温，部分城市商品房市场出现回暖。全国房地产市场虽然有回暖的趋势，但是这个趋势能否持续，房价能否继续企稳乃至一定程度的提升仍然不明朗。
此外，乐山五洲开发的房产能否被市场所接受、能否顺利销售、资金能否及时回笼是信托资金安全回收的关键之一。
对该风险的防范：
1、乐山五洲具有房地产开发贰级资质，长期以来专注于地产开发，“五洲汉唐”系列项目具有优越的区位优势，该片区是政府规划的高档生活居住区，汇集