2. 项目竞争对手比较分析
（一）项目优势 （1）区位优势
1、政府规划，城市北拓，区域开发已全面启动，将呈现一个面积约3平方公里的高档生活居住区，规划建筑容量为170万平米，该片区将打造成为乐山将来的人文、经济副中心。
2、该片区目前已经汇集了星河家园、流水庭院、水木清华、莱佛士帝景、水晶城、新天国际、君上河府、江南人家、名门外滩等一大批品质楼盘，区域居住氛围日渐形成，白燕路领地亚马逊、棕榈湾、新天名城、龙湾水岸和本小区的建成，将整体拉动该片区的居住、投资价值的迅速增长
（2）交通优势
1、该片区整个大路网骨架已逐渐形成，凤凰路北段、通悦大道、竹林路（火炬一路）、杨山路（火距二路）的1纵2横交通网路已于2010年初完成通车。
2、已有公交线路：周边6路、2路、12路、1路等公交线路，交通顺畅。 3、蟠龙路的开通，将分流现在白燕路上的大型、重型车辆，大大缓解白燕路的交通压力，改善交通环境。
（3）人文优势
在本项目附近已有全国级重点中学乐山一中，随着乐山实验幼儿园、通江实验小学搬迁通江板块和乐山七中城北分校加紧建设，这里的人文氛围将进一步浓郁，是名副其实的人文宝地。
（4）环境优势
1、东面临岷江，西面有为嘉州古城带来温润与婉转气息的竹公溪，溪水顺山谷蜿蜒流淌十余里。这里山青水秀，竹木葱茏，是古城嘉州近郊的一处风景地，岷江的壮阔和竹公溪的婉约可谓相得益彰。
2、项目紧邻竹公溪市政公园（汉唐公园）和岷江三号桥滨江市政公园，竹公溪两侧预留了18米绿化用地。
（5）规模优势
本项目占地138.85亩，三面临路，地形方正、平整。
（6）品牌知名度优势
开发商已成功打造老城区10万余平米的“美岭上城”（海棠国际）项目，在乐山已是家喻户晓，具有较高的知名度。
（二）项目劣势 （1）环境劣势
区域形象有待提高，市民对该区域的旧有印象较差。目前项目周边正在进行城市建设改造，破旧的农村自建房还有部分未拆迁，视觉形象较差。
（2）周边配套不够成熟
因为是新开发区域，虽然目前已有一些大盘建成，但总体上缺乏成熟的配套，目前只有一些楼盘临街的底商，只能满足居民日常生活基本需要，对于大宗购物、上档次的消费，就不能满足。
（3）噪音劣势
三面临街，车辆噪音污染有可能影响小区临街住户的居住品质；虽然蟠龙路的开通可以分流白燕路的交通压力和噪音污染，但目前蟠龙路还在修建之中，所以，现在的白燕路状况是大型车辆较多，噪音较大，旁边的二环路也是同样存在类似情况。
（三）项目威胁
（1）2012年市场推出商品房数量较大，市场竞争激烈
在国家宏观调控中度过两年沉寂时光的乐山房市，受到国家货币政策微调的刺激和刚需推动的影响，各开发商在2012年加快了新楼盘的推出速度，楼市销售出现价升量增的显著变化，截至本报告提交日，乐山市中区新建商品房可供销售面积达到30万平米，加之目前几个大项目的后期房源，如，嘉州长卷三期房源、三江名都二期、嘉洲新城·滟澜洲一期2批次房源等，以及一些新盘的推出放量，如金杯银滩、罗浮盛世、领地国际公馆等，整个乐山楼市明年估计放量在150万平米以上，竞争相当激烈。而乐山楼市明年预计的正常需求量应该在100万平米左右。
（2） 罗浮盛世和领地国际公馆项目威胁
罗浮盛世地处通江板块以北的岷江边上，领地国际公馆与本项目隔岷江遥相呼应，两个项目都具有临江优势，有较长的河岸线可做小区景观配套。且占地面积大，开发商经验充足、知名度较，同样规模大盘，同样在明年启动，这就给本项目提出了更高要求，尽量避免定位重复，在营销推广上使用差异化策略吸引客户，抢占市场先机。
（四）项目机会 （1）政策规划发展机会
充分利用城市“北拓”发展战略，与政府、媒介紧密合作，将项目高端启动。借政府“北拓”之东风，同时又赋予项目全新概念“新中式”“水上的院子”，差异化竞争，完全有可能成为城北片区楼市新标杆。
（2）市民对高品质住宅的需求与市场空白
目前城北片区楼市日渐成熟，但不少楼盘在文化、品位、气魄方面所做的文章不够，更多的只是留于表面。消费者对产品附加值（如文化品位、身份象征）的需求越来越强烈，所以，要利用好消费者这点，打好文化品位的差异牌。
（3）乐山楼市存在竞争机会
由于乐山楼市起步较晚，又属于二级城市，目前，部分开发商对房地产概念操作不是太成熟，所以，有参与竞争的空间和机会。乐山房地产市场上楼盘大多是以地段、江景、多层等为竞争诉求点，对于产品附加值的追求还较少。随着社会的进步，人们的需要必然由物质层面上升到精神层面，所以，对于目前乐山市房地产市场的竞争格局，这就要求本项目采用先进的开发模式、创新的概念、独特的定位、新型的营销推广手法形成压倒性竞争优势，全面领先其他项目，给城北楼市甚至整个乐山楼市创造一个惊喜。
（五）项目区域内楼盘调查
根据调查，该项目所在区域的主要楼盘情况如下表： 竞争楼盘调查情况一览表 楼盘名称 天和大院 领地亚马逊 龙湾水岸 新天名城 棕榈湾
四川天河阳开发商 光置业有限领地集团 公司 乐山市中心乐山市春华城区白燕路项目位置 路与白燕路（近乐山一交汇处 中） 普通商品房 普通商品房 物业类型 高层 高层 户型面积72-160㎡ 65-140㎡ （㎡） 总户数 1228户 1816户 占地面积占地36亩 （亩） 总建筑面141730㎡ 积（㎡） 容积率 5.5 均价 5380 （元/㎡） 乐山嘉美房乐山新天房乐山市华泰地产开发有地产开发有房地产开发限公司 限公司 有限公司 白燕路北段 市中通江火乐山白燕路 炬大道东侧 中段 电梯公寓 88-124.9㎡ 1088套 约17153.4㎡ 普通商品房 电梯公寓 高层 38-125㎡ 约700套 77-128㎡ 703套 18463.6㎡ 占地137亩 占地32亩 31万平米 3.43 5480 120000㎡ 5.6 5220 18463.6㎡ 16650㎡ 4.98 5210 6.0 5320 从上述楼盘调查情况看：目前乐山市中心城区在售楼盘，高层均价在5200-5500元/㎡左右，按照多层价格一般高于高层25%推算，乐山多层价位应该在6500-7000元/㎡左右。中心城区与本项目类似的商业用房底层商铺售价在15000-40000元/㎡左右，车库每个已达到10-15万元。
(三) 项目投资估算
1. 投资估算的依据和方法
“五洲汉唐”二期工程投资估算是依据企业提供的报规划批准的总平方案、国有土地使用权出让合同、项目可研报告等，参考乐山地区同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，本着“客观、公正、谨慎”原则测算。
经测算，项目开发总投资40041万元，其中直接开发成本(土地、房屋开发费及其他)32060万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用)7981万元。经评定单方成本为3617.66元/平方米，其明细如下表4-1、4-2。
表4-1 成本构成简表
序号 1 2 3 4 5 6 7 成本汇总 土地费用 前期工程费 房屋开发费 管理费用 销售费用 财务费用 不可预见费 各项成本额 单方成本额 占比 合 计 表4-2 投资估算明细表 单位：万元 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 费用名称 土地费用 前期工程费 技术经济指标 投资额（万元） 单计费工程量 位 占比 单位指总投资 标 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费 不可预见费 管理费用 销售费用 财务费用 合 计 1、 土地费用4859.88万元；
根据企业提供的《国有土地出让合同》、项目《总平面图》、相关的缴费凭证等有关资料，本次评估项目“五洲汉唐”的土地使用面积为92,569.50平方米