“五洲汉唐”区位图
“五洲汉唐”鸟瞰图
(二) 项目环境分析
项目背景分析
受到“5.12”大地震和国际金融风暴的双重不利影响，中国房地产市场在经过前期的高速发展后，步入调整期，呈现出低迷不振的状态，阻滞了国民经济的发展。为此，国家迅速出台了一系列拉动内需、确保经济增长、促进房地产业平稳健康发展的宏观调控措施，房地产市场终于在去年初开始复苏，成交数量和成交价格双双稳步攀升，拉动了经济的增长。但是，随之而来的全国范围内房地产市场井喷式的发展却为经济过热可能引发的市场泡沫埋下了隐忧。在这种情况下，国家基于防范风险、保障民生和促进房地产市场健康有序发展，又从去年年末开始，先后出台了一系列调控楼市价格过快增长的政策和措施。受此影响，我国房地产市场又暂时进入了新一轮调整期。对此，我们认为：去年12月7日闭幕的中央经济工作会议和刚刚召开的“两会”已经为今年的房地产调控政策定调，国家将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，支持居民自住和改善性购房需求。随着城市化建设的加快，市民的居住需求不断释放，房地产开发的增长还会继续。国家目前对楼市的调控，是在充分肯定房地产业对经济发展和城市建设的拉动作用的前提下，为防止房市过热，避免产生“泡沫”而适时出台的防患于未然的英明举措，其根本目的是要在保证老百姓买得起房，实现“居者有其屋”的同时，促进房地产市场的平稳、可持续发展。房地产业作为关联度大、支撑性强、带头作用明显，并且对各级财政的贡献度都很高的产业，目前的调整只是在一、二线城市之间，在高档住宅和普通住宅之间发生的区域性、结构性调整。在国家宏观政策调控下，我国房地产市场经过此次调整，必将迎来更加成熟的政策导向和市场环境，迎来更加平稳、更加健康、更加持续长久的发展。随着中国城市化进程的加快，随着新生代购房者群体的逐步壮大，随着改善性住房需求的稳步提升，中国房地产市场的需求依然刚健。就乐山而言，随着“百万人口大乐山”、“千亿交通大工程”、“乐峨新城”等大规划、大工程、大项目的实施或者建成，
乐山将成为区域性综合枢纽城市，成为西部综合交通枢纽的重要组成部分和成都平原城市群的南部中心。所以，乐山房地产市场的持续、健康发展，是毋庸置疑的，是社会各界、上上下下、方方面面业已形成的共识。
第一，乐山“增长极、次枢纽、南中心、目的地”的定位决定了乐山将得到超常规发展。这一点，不仅被乐山本地的开发商看准了，更是引起了以四川华西、四川蓝光、浙江展城、深圳大中华等大企业、大集团为代表的外来开发商们的高度关注。他们对乐山的楼市充满了期待，更充满了信心，纷纷抢滩乐山，意欲占领乐山房地产市场的高地。
第二，乐山独特的地理位置、优越的人居环境，决定了“宜居乐山”的知名度会越来越高、竞争力会越来越大、吸引力会越来越强。有调查资料显示：越来越多的外地人，尤其是“蜗居”一线城市的购房者，正将乐山作为置业安家的首选地。可以毫不夸张地说，乐山正昂首向“移民城市”迈进，其强劲的发展势头已锐不可挡！
1. 区域房地产市场分析
1．乐山市房地产开发基本情况
乐山市中心城区国民经济在总体上保持持续、快速增长的良好态势，作为四川的历史文化名城、重点旅游城市和乐山市的中心区域，依托资源优势，通过旅游资源的整合和开发，城市发展越来越快，促进了房地产、餐饮、商贸、交通运输、金融等相关行业的发展，扩大了消费需求。
随着《乐山市城市总体规划》（1995—2020）和《乐山市国民经济和社会发展第十一五规划》的进一步实施，推动着乐山市中心城区城市房地产建设、环境保护建设和各项基础设施建设，促使房地产业发展到一个新的高度。
乐山市中心城区内，随着规模性开发，周边环境配套的成熟，具有舒适、宜居的人造自然景观、绿化和内环境好的小区比比皆是，莱佛士帝景—民生领锋—名门外滩片区沿江一线，紫气东来—巴比仑—春华逸都—天和大院—华冠馨苑沿春华路一线，肖坝嘉州新城片区、城东片区、青果山片区、通江片区、柏杨西路片区都涌现出一批批环境宜居、品质优良的新兴生活小区及配套的商业服务网点。在乐山市中心城区商品房市场中，普通商品住宅占整个市场规模的85%，价格主要集中在5000-5600元/平方米之间。住房市场交易活跃。
2008年全市土地购置面积116.7万平方米；市中区商品房销售面积83.86万平方米。2009年房地产市场持续回暖，销售商品房329．4万平方米，销售金额85．5亿元，其中，中心城区销售商品房223．1万平方米，增长150．8％；销售金额67．6亿元，增长173．1％。2010年，房地产企业完成房屋销售面积同比增长54.9%，其中住宅销售增长47.6%。
乐山市房地产市场呈现出以下特点：
（1）乐山现阶段住宅存量供给相对于2010年有明显增加；
（2）2010年乐山市区新开工项目逐渐增加，嘉州新城、翡翠国际、领地亚马逊、华泰棕榈湾、新天名城、民生领锋、西城国际、西岭美庐、天和大院等一大批项目陆续面市。
（3）2008年至2009年新开发项目的产品面积多以90平米以下的小户型为主；
（4）目前乐山市场存量户型以小户型的高层产品为主，楼层普遍在15层以上；
（5）从市场的物业形态角度上看（包括未来开发楼盘），主要以高层电梯为主，缺少多层和小高层产品；
（6）市场存量主要分布于城东片区和苏稽片区，从剩余面积和剩余套数上来看，目前乐山新、老城区和通江片区范围内商品住宅所占比例非常小，处于基本消化完毕状态；
（7）目前乐山在售项目主要以框架电梯、框剪电梯、剪力墙电梯为主，多层主要以砖混现浇板为主，框架为辅助；
伴随着乐山市房地产市场的发展，乐山市的整个土地成交量和地价都呈明显增长趋势。
2009年11月27日，柏杨西路片区蟠龙路东侧BY(III.B)-a号商住用地土地成交单价为516万元/亩，青果山片区QG-04-1号商住用地成交单价为561万元/亩，通江片区岷河四期还房小区TJ-mh-7、8、9号商住用地成交单价为489万元/亩，2010年11月，中心城区通江片区滨江路北段TJ-9-1-01号地块成交单价为680万元/亩。
从近年推出的数量及竞买情况可以看出，众多房地产开发企业看好当地的房
地产市场前景，这也预示着乐山市房地产开发已经步入快速发展的时期，乐山市的整个土地成交量和地价都呈明显增长趋势，加快了乐山市的城市扩容。
2．乐山市房地产未来发展预测
乐山市房地产业态非常良好，发展前景广阔。
（1）乐山市风景优美，气候宜人，交通发达，城市功能完善，具有理想的人居环境。先后荣获过国家级历史文化名城、中国优秀旅游城市、联合国城市管理中心在中国的唯一合作城市、全国卫生城市、全国绿化模范城市、四川省“三优一学”文明城市、四川省首批园林城市、四川省环境保护模范城市等荣誉称号，正在积极申报“人居环境典范城市”，是闻名世界的世界文化与自然“双遗产”保护地，是川内最宜人居的二级城市，已被列入四川省优先发展建设的两个100万级人口大城市名单，目前，正大力实施“千亿交通工程”，打造“四川增长极、西部次枢纽、成都南中心，中国目的地”。随着“两航、五铁、八高速、一枢纽”的加快建设，乐山正构建功能完备的综合交通运输体系。由于乐山市的房地产价格水平较低，与其他川内同类型、同级别的城市（如绵阳、泸州、宜宾等）有一定差距（每平米销售均价偏低500——1000元不等），所以发展潜力巨大。
（2）乐山市中心城区作为重要的工业基地和旅游景区，城市化水平较高，购房消费者主要为旧城换房居民、企事业单位与政府工作人员，以及中小民营业主和外来购房人员（以乐山周边区县居多），收入居平均收入水平以上。这些购房消费者具有较高的购买能力，有利于推动乐山市房地产市场的发展。
乐山房地产市场逐渐完善与规范，正向一个健康和谐的方向发展。乐山城市化滞后于工业化、城市发展滞后于景区发展的局面将逐步改变，按照“三区连片、拥江发展”和“乐峨融城、一体建设”的规划思路，中心城区面积将从40平方公里扩大到100平方公里，人口将从40万增加到100万，这将给房地产开发带来巨大的商机。
乐山市房地产未来发展情况较好。近年来乐山城市房地产开发商越来越多，商品房建设总投入越来越大，商品房建设规模不断扩大，中心城区已经发展到50余平方公里，城市人口已经发展到50多万人。随着城乡一体化的建设，城市人口的增长将带动乐山房地产市场的供、需同步日益增长。预计2011年全市实现全社会固定资产投资450亿元、中心城区销售商品房面积200万平方米。