4. 所有者权益情况分析
所有者权益情况 项目 2011年末 2012年末 2013年1月 资本公积（元） 无形资产（元） 从表中可以看出资本公积增加了4.78亿，2012资本公积里明细里指出有5.93亿为五洲汉唐138亩土地评估增值，而无形资产里4.86亿是2012年新增无形资产，2012年报表中青果山海棠国际门市0.09亿元，五洲汉唐未开发土地为4.86亿元。
5. 借款人主要财务指标分析
衡量公司的主要财务指标如下： 项目 流动比率 速动比率 现金比率 短期偿债能力 经营活动净现金流量/流动负债 长期偿债能力 资产负债率 盈利能力 销售利润率 存货周转率（次） 营运能力 总资产周转率 2011年末 2012年末 2013年1月 从上表可以看出，该公司的短期、长期偿债能力较为理想。流动比率均大于1.5，说明资金的流动性好。其中资产负债率维持在20%以下，负债率较低，说明公司长期偿债能力强。在2011年流动比率大幅增加而速动比率明显下降，这是由于存货的增加所导致的，其短期偿债能力受到影响，但2012年速动比率有
所上升，偿债能力得到好转。存货周转率较低，这是房地产行业的普遍特征，而2010年存货周转率过高和2011年存货周转率过低形成明显反差，主要是因为2011年年末“五洲汉唐”项目已投入建设，存货主要由土地成本和建安工程费组成。总资产周转率说明了公司对资产运用的效率，2011年资金运用效率低，这一情况在2012年得到逐步的好转。
2011年的盈利能力和营运能力都从数据上显得疲软，其根本原因是2011年，该公司开始准备上马五洲汉唐这一新项目，以投入为主，因此在资金周转和利润方面体现出的账面信息较差，但这并不妨碍公司项目的盈利性以及公司良好的发展前景。而从销售利润上可以看出今年与去年相比已实现扭亏为盈，在业绩上得到很大突破。
6. 借款人报表盈利能力分析
近几年，公司主营业务收入、利润总额和净利润如下表所示： （单位：元）
项目 营业收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 营业利润 减：营业外支出 利润总额 所得税 净利润 2011年营业收入大幅下降，较2010年下降了2.03亿，占2010年收入的
2011年末 2012年末 2013年1月
96.28%，导致公司亏损的原因是2011年准备建造新的项目，主要以资金投入为主，从表中可以看出营业税金及附加在2011年与2010年和2012年相比大幅下降，说明该年投入资金准备建设房地产项目，并没有大额的销售计划，所得税一项在2011年为0。另一方面，房地产行业的期间费用全部计入当期损益，因此在营业收入低的情况下，公司内部的各项稳定的期间费用依然存在，导致营业利润出现亏损。营业成本占营业收入的比率分别为56.07%、75.27%、69.81%，可以看出毛利率降低是主要原因是今年建筑成本的过快上涨。2011年毛利只有24.73%，是近年来最低的一年，伴随营业收入的下降，2011年业绩状况差。而到2012年公司再度扭亏为盈，这主要是由于“五洲汉唐”项目实现良好的销售，因而公司再度找到了利润增长点，合理的应对了相关的法规政策，实现了净利润0.26亿元。可见公司随着“五洲汉唐”项目的逐步销售，将不断实现自身销售收入增长，提升经营业绩。
7. 借款人现金流分析
2010年、2011年和2012年10月份，公司主要现金流量指标如下表： （单位：元） 项目 2011年末 2012年末 2013年1月 一、经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量净额 四、汇率变动对现金的影响净额 五、现金及现金等价物的增加额 2011年与2010年相比，公司经营活动产生的现金净流量大幅下降，而2012年又呈现出上升趋势，增幅接近3倍，2012年10月经营活动产生的现金净流量达到了920.74万元，说明公司2012年开始销售之前开发的房产，正在逐步的回到盈利的正常轨道上。经营活动现金流量的波动情况是由于2011年公司上马新项目，以投入为主，收入较少，而2012年开始销售房产，取得一定收入。三年投资活动中的现金流出主要为购买固定资产支出，2011年筹资活动净额出现负
数，是因为偿还之前所借的债务所导致。从现金流量表中可看出，公司2011年没有进行更多的筹资，而是将之前的债务进行清偿。
单位：元 项目 营业收入 应收账款 预收账款 销售商品、提供劳务收到的现金 2011年末 2012年末 2013年1月 另外，2012年1.88亿元营业收入中有1.04亿元已经收到现金，剩余部分为应收账款。2010年预收账款与营业收入的比例为1:27，2012年预收账款与营业收入的比例为1:82，说明2012年大部分销售额已经确认收入，公司的销售状况良好。
综上，公司近三年来财务状况有所起伏，在房地产行业遭受冷落后，有着复苏的趋势。由于该公司负债率长期保持低水平，其资金来源主要是所有者权益和其他应付款，偿债能力强，并且具有良好的盈利能力，因此可以预见，公司未来发展态势较好。
二、
(一)
“xxxx”项目分析
项目简介
“五洲?汉唐”二期基本情况说明表 开发主体 总用地面积 总建筑面积 项目地址 建筑单体设计单位 XXXXXXX有限公司
总体规划设计单位 本项目建设总投资（估算）(万元) 折合建筑单位造价（估算）(元/㎡) 已投入自有资金(万元) 目前项目建设资金缺口(万元) 由XXXXXXX有限公司投资开发的“五洲汉唐”房地产项目位于乐山市中心城北通江片区白燕路北段东侧，占地138.85亩（二期占地约30.76亩），南临通江实验小学，西临白燕路城市主干道，北侧为二环路、乐山新一中及星河家园、翰林印象等成熟小区，医疗设施有乐山市中区第二人民医院，区位优越，文化底蕴丰富。该片区整个大路网骨架已经形成，凤凰路北段、通悦大道、竹林路（火炬一路）、杨山路（火炬二路）的一纵两横交通网路已在2010年初建成通车。公交线路已有6路、2路、12路、1路，出行非常便利。并且目前该地块达到“七通一平”条件的空地，满足建设条件，无需拆迁。同时，所有的供电、电信、自来水、污水、雨水、燃气等配套市政管网设施铺设完毕，已经具备了完善的市政配套设施。
该项目在目标市场具有区位、品牌、环境、规模和价格竞争优势。它地处通江板块，是市政府倾力打造的乐山未来的人文、经济副中心。目前已经汇集了星河家园、流水庭院、水木清华、莱佛士帝景、水晶城、新天国际、君上河府、江南人家、名门外滩等一大批品质楼盘，区域居住氛围日渐形成。随着白燕路西侧的领地亚马逊、亚泰棕榈湾和本小区的建成，将整体拉动该片区的居住、投资价值迅速增长。