惠安县城区2007年基准地价更新成果应用说明
第二部分 成果应用说明
一、基准地价适用范围
惠安县城区2007年基准地价成果的适用范围为：惠安县城市规划区约21.2平方公里(北至泗洲溪与福厦公路交汇处，南至漳泉肖铁路，东至环村路、军事用地，西至螺城镇与黄塘镇交界处)。
二、基准地价内涵
1、评估基准日
本次基准地价的评估基准日为 2007年1月1日。 2、基准地价年期
各种类型用地的基准地价，是指各类用地土地使用权法定出让最高年限的基准地价，即商服40年、住宅70年、工业50年。
3、土地开发程度
本次城区基准地价的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和红线内“一平”（即场地平整）。
4、基准地价容积率
本次城区基准地价中商业用地路线价的容积率为1.0，商服用地的容积率为2.5，住宅用地的容积率为2.0，工业用地的容积率为1.0。
5、商业用地路线价标准进深为12米，标准宽度为3.5米。 6、本基准地价含被征地农民社保基金，不含契税和城市基础设施配套费。
三、基准地价修正体系
（一）商业用地路线价修正体系
路线价代表某一路段标准深度的宗地平均价格，基于路线价的宗地地价评估需进行深度修正、宽度修正、楼层修正、使用年期修正、估价期日修正、微观区位修正等。
1、深度修正
根据惠安县城区商业用地的现状，商业用地一般临街进深为12米，
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故本次路线价是指进深12米的商业用地地价。由商业用地的特点可知，越靠近街道的土地利用价值越高，而随着深度的增加，其利用价值越来越低，变化最终趋于平缓。因此，在宗地评估时应进行深度修正，惠安县城区商业用地临街深度修正系数见下表。
表4-1 惠安县城区商业用地深度修正系数表
临街深度 ≤2 2～4 1.42 4～6 1.30 6～8 1.19 8～10 10～12 超过12米的部分 1.09 1.00 0.40 修正系数 1.55 2、宽度修正
临街商业用地的宽度与其地价也是密切相关的，一般而言随着宽度的增加，地价会随之上升。在分析调查资料的基础上，并征求有关专家的意见，得出惠安县城区商业用地临街宽度修正系数见下表。
表4-2 惠安县城区商业用地宽度修正系数表
宽度 修正系数 ≤2 0.85 2～3 0.92 3～4 1.00 4～5 1.03 5～6 1.05 6～8 1.08 ＞8 1.10 3、楼层修正
本次路线价是指里地线12米内的一层商业地价。惠安县城区商业店面大多都只在一层，个别宗地二三层有安排商业，因此需对个别二三层及以上有安排商业的宗地进行楼层修正。惠安县城区商业用地楼层修正系数见下表。
表4-3 惠安县城区商业用地楼层修正系数表
楼层 修正系数 一层 1.00 二层 0.33 三层 0.25 注：若第二、三层的商业经修正后低于住宅楼面地价的，则按住宅楼面地价计；三层以上的商业直接按住宅楼面地价计。
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4、微观区位修正
路线价只是同一区段的平均地价，商业用地对区位最为敏感，同一区段内仍存在差异，需进行微观区位修正。通过对惠安城区各路线价区段内的有效样点进行统计，繁华路段差异±20%，较繁华路段差异±18%，一般路段差异±15%。因此，在具体应用时，应根据宗地所处位置的繁华程度（如距商业中心距离，周边店面经营类型）、临街状况修正（如一面临街、二面临街、三面临街等）、交通限制等情况进行综合分析修正。
（二）各类用地级别基准地价修正体系
商服用地区域因素主要考虑商服条件、交通条件、公用设施状况、环境条件等；个别因素主要有临街宽度、进深、宗地形状、临街状况等。
住宅用地区域因素主要考虑商服条件、交通条件、公用设施状况、环境条件等；个别因素主要有宗地形状、工程地质、建筑密度、建筑朝向等。
工业用地区域因素主要考虑交通条件、基础设施条件、产业聚集程度、环境条件等；个别因素主要有宗地形状、宗地面积、工程地质等。
具体的基准地价修正系数表和宗地地价影响因素说明表详见第一部分成果汇总附表2。
（三）其他因素修正
在利用基准地价评估宗地地价时，除必须进行上述区域因素和个别因素修正外，还需要对对宗地价格影响比较大的容积率、土地使用年期、估价期日、土地开发程度等因素进行修正。
1、容积率修正系数
容积率是建筑总面积与总用地面积的比率，不同的容积率代表不同的土地利用强度。基准地价是在一定容积率条件下的均质区域平均价格，因此，在宗地地价评估中，必须根据宗地容积率对基准地价进行修正。惠安县城区商服用地、住宅用地容积率修正系数见下表。
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表4-4 惠安县城区商服用地容积率修正系数表
容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2.0 修正系数 0.71 0.724 0.738 0.752 0.766 0.78 0.80 0.82 0.84 0.86 0.88 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 / / / / / / / / 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3.0 0.904 0.928 0.952 0.976 1.00 1.0280 1.056 1.084 1.1120 1.14 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 4.0 1.162 1.184 1.206 1.228 1.25 1.27 1.29 1.31 1.33 1.35 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 5.0 1.366 1.382 1.398 1.414 1.43 1.442 1.454 1.466 1.478 1.49 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 6.0 1.502 1.514 1.526 1.538 1.55 1.56 1.57 1.58 1.59 1.60 注：采用内插法对不同容积率进行修正，当容积率≤1.0，不再向下修正；当容积率＞6.0时，容积率每增加1.0，修正系数增加0.1。
表4-5 惠安县城区住宅用地容积率修正系数表
容积率 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2.0 / / / / 修正系数 0.67 0.70 0.74 0.77 0.80 0.84 0.87 0.91 0.96 1.00 容积率 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3.0 修正系数 1.04 1.09 1.13 1.17 1.22 1.26 1.29 1.33 1.36 1.39 容积率 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 4.0 4.1 修正系数 1.43 1.46 1.49 1.52 1.55 1.58 1.60 1.63 1.65 1.68 1.70 注：采用内插法对不同容积率进行修正，当容积率≤1.1，不再向下修正；当容积率＞4.1时，容积率每增加1.0，修正系数增加0.2。
2、土地使用年期修正
基准地价是各类用地法定最高出让年限的地价，在对实际出让、转让未达或超过法定最高年限的宗地进行估价时，必须进行使用年期修正，其修正系数为：
KT = [1－1/（1+r）m]÷[1－1/（1+r）n] 式中：m——土地实际出让年限或剩余使用年限
n——土地法定最高出让年限 r——土地还原利率 3、估价期日修正
基准地价是均质区域某一时点的平均价格，但由于土地价格受到不
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同的社会、经济、政策等因素的影响，处于不断变化之中。因此，必须对基准地价进行估价期日修正。在实际操作中，有公布地价指数的，直接采用地价指数进行修正；没有公布地价指数的，应根据基准地价评估期日到宗地地价估价期日的地价变动状况，由估价人员综合分析确定修正系数。
4、土地开发程度修正
基准地价是在一定开发程度条件下的均质区域的平均价格，而对于具体宗地而言，其开发程度往往与基准地价设定开发程度不一致，因此，必须进行开发程度修正，修正值应根据当地政府有关部门规定的城市基础设施配套费征收标准及宗地地形、地貌、地质等情况具体确定。
（四）其他类型用地行业修正系数
表4-7 惠安县城区近商服类用地行业修正系数表
用地类型 修正系数 商业 1.00 金融保险 0.95 餐饮旅馆业 0.70 其他商服 0.60～1.00 注：上述系数是相对于商服用地级别基准地价的修正系数。
表4-8 惠安县城区近住宅类用地行业修正系数表
用地类型 修正系数 别墅 1.2 普通住宅 1.0 办公(写字楼) 1.0 注：别墅用地不作容积率修正。
表4-9 惠安县城区其他类型用地行业修正系数表
用地类型 科研、卫生用地 教育、文化用地 体育用地 停车场用地 参照的基准地价 住宅用地基准地价 住宅用地基准地价 住宅用地基准地价 住宅用地基准地价 行业修正系数 0.85～0.95 0.80～0.90 0.75～0.85 0.78～0.88 容积率 1.5 1.0 1.0 1.0
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