惠安县城区2007年基准地价更新成果应用说明
1、其他类型用地基准地价
其他类型用地基准地价＝其参照的基准地价×行业修正系数，具体结果详见表1-5。
2、其他类型用地基准地价的几点说明： (1)土地级别范围说明
教育、科研、文化、卫生、体育、停车场等用地的土地级别范围参照住宅用地级别范围。
(2)行业修正系数说明
教育、科研、文化、卫生、体育、停车场等用地的行业修正系数应根据宗地所处的土地级别确定，级别越高，行业修正系数越小，反之则越大。
(3)容积率修正说明
科研、卫生用地的容积率设定为1.5，教育、文化、体育、停车场用地的容积率设定为1.0，容积率修正系数参照住宅用地容积率修正体系进行确定，但当容积率≤1.0时不进行容积率修正。
(4)修正幅度说明
当采用基准地价系数修正法评估具体的其他类型用地宗地地价时，根据影响其地价的因素，选择相应的区域因素和个别因素，修正幅度与其所参照的用地基准地价修正幅度相同。
(5)土地使用年期修正说明
其他类型用地基准地价的土地使用年期均设定为其法定最高出让年期，当具体宗地的土地使用年期与此不一致时，应进行相应的年期修正。
四、宗地地价评估
（一）临街商业用地的评估
本次城区基准地价更新评估成果中商业用地基准地价主要采用路线价表示，根据商业用地分布特点，可以利用路线价法进行评估，具体方法如下：
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1、地块A
V?V0?K1?K2?K3?K4?K5?K6?K7?K8 2、地块B
V?(V0?a?V0?b?40%)?K1?K3?K4?K5?K6?K7?K8
(注：a+b=1) 3、地块C
V?(V0?40%)?K1?K3?K4?K5?K6?K7?K8
以上三上式中：V——待估宗地地价
V0——宗地所在区段商业路线价 K1——微观区位修正系数 K2——临街深度修正系数 K3——临街状况修正系数 K4——楼层修正系数 K5——使用年期修正系数 K6——估价期日修正系数
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K7——其他情况修正系数 K8——开发程度修正值（元/㎡） m——地块深度 n——地块宽度
注：超过里地线部分的商业用地其价格为商业路线价的40%，但若商业路线价的40%小于该区域住宅用地的楼面地价时，则参照住宅用地的楼面地价计算，并进行相关的系数修正。
（二）住宅和工业用地评估
宗地为住宅或工业用地时，其具体评估方法如下：
V?V0?(1??ki)?Ka?Kb?Kc?Kd?Ke
i?1n式中：V——待估宗地地价 V0——相应级别基准地价
ki——区域因素和个别因素修正系数 Ka——估价期日修正系数 Kb——使用年期修正系数 Kc——容积率修正系数 Kd——其他情况修正系数 Ke——开发程度修正值（元/㎡）
注：跨级别地块按所处级别面积比例加权平均测算其地价。
（三）混合用地评估
宗地中存在的由不同用地性质组成的混合用地评估，应按不同用途分别评估，再根据各类用地面积大小及影响因素权重加权求和得出混合用地的土地价格。
在惠安县城区临街地的利用中，商住综合楼是一种常见的利用方式。商住综合楼较低的楼层一般作商业用途，较高的楼层一般作住宅用途。评估商住综合楼的宗地地价既不能简单导用商业楼宇的评估方法，也不能简单导用住宅楼的评估方法，而应将二者结合起来综合考虑。若某商住综合楼为m层，其中下部L层为商场，建筑密度为a，则其占用土地的地价可按以下步骤进行评估：
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1、依照商业用地评估公式计算该综合楼下部L层的商业地价（A）； 2、依据住宅用地评估公式计算该综合楼全部为住宅（m层）的住宅用地地价（B）；
3、计算该综合楼下部L层分摊的住宅用地地价（C）； 4、按下述公式计算该综合楼的地价（P）：
P＝A＋B－C
对于平面上由不同用途土地组成的综合用地，其地价可按以下步骤进行评估：
1、对综合用地进行功能分区（住宅、工业、商业）；
2、根据各功能分区的相应用途（住宅、工业、商业）单独评估各功能区的地价；
3、各功能区地价累计即可得到整个综合用地的地价。 （四）其他类型用地评估 1、近商服类用地
金融保险用地、餐饮旅馆业用地及其他商服用地等应优先采用路线价估价法，并进行用途修正、深度、宽度和楼层修正、土地使用年期修正、期日修正、土地开发程度修正等。若参照商服用地级别基准地价评估，也应进行相应的用途修正、土地使用年期修正、期日修正、容积率修正和土地开发程度修正等。
2、近住宅类用地
别墅用地参照住宅用地进行评估，并作相应的用途修正、土地使用年期修正、期日修正和土地开发程度修正等，但不作容积率修正。办公(写字楼)用地参照住宅用地进行评估，并作相应的用途修正、容积率修正、土地使用年期修正、期日修正和土地开发程度修正等。
3、近工业类用地
制造业、采矿业、仓储、公共基础设施用地以及公路、铁路、民用机场用地等参照工业用地评估，并进行土地使用年期修正、期日修正和土地开发程度修正等。
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4、其他类型用地
除此之外的其他类型用地（如营利性的教育、科研、文化、卫生、体育、停车场等用地）评估时应根据实际情况，判断并选择其参照的基准地价（商服、住宅、工业），再进行相应的用途修正、土地使用年期修正、期日修正和土地开发程度修正等。
五、成果应用注意事项
（一）在宗地地价评估中应注意的事项
1、基准地价是城市各级土地或均质地域的商服、住宅、工业等土地利用类型评估出来的单位面积的平均价格。而宗地价格是具体的某一宗地的土地使用权价格，宗地价格还有出让底价、交易价、标定地价之分。基准地价并不代表宗地的具体价格，而是一定时期内某一区域的平均价格，具有一定的稳定性，利用其评估宗地地价，需要进行使用年期、容积率、估价期日等一系列因素的修正。
2、本次基准地价修订更新在样点地价测算中所测算和引用的土地还原利率是根据惠安县房地产的租价比调查确定的，具有很强的时空局限性和变动性，仅供本次样点地价测算时采用，对于年期修正等其他领域中采用的还原利率应按省厅的规定执行。
3、商服用地级别基准地价是每个商服用地级别的平均价格，仅是指导性价格，在实际评估中建议采用路线价修正法。
4、由于其他类型用地样点很少，因此本基准地价测算中的其他类型用地行业修正系数仅供参考。
5、不在本基准地价覆盖范围内的区域(或路段)的用地价格，应以其邻近区位条件相当的区域(或路段)基准地价进行比较修正后确定；本基准地价未涉及的用地类型的价格应以其近似的用地类型基准地价进行比较修正后确定。
6、影响宗地地价的因素很复杂，在某些特别宗地受某些因素影响特别强烈而使宗地地价发生较大变化时，应对这些因素和其修正幅度做一些特别处理使之更符合实际情况。
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（二）应与其他评估方法结合使用
由于编制资料、编制方法的原因以及基准地价本身的特性，决定了基准地价精度的局限性，虽然其在引导地产市场、宏观调控地价以及在短时间内进行大批量宗地评估方面得到广泛应用，但在具体宗地评估应用时，应尽量与其他宗地评估方法结合使用。
（三）基准地价要定期进行调整
基准地价是一定经济条件下测算出来的某一时期的价格，随时间的推移、经济的发展、基础设施的完善，整体或某一区域的地价水平会发生变化，因此基准地价以及修正体系要定期进行调整。
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