各个税种的比较 加深理解 准备注税 注会的考试用
税率
级数 增值额与扣除项目金额的比率 率 速算扣除数
税
房产税采用比例税率，从价计征与从租计征。
城镇土地使用税采用定额税率。
1 不超过50%的部分 30% 0%
每平方米土地年税额规定如下：(1)大城市1.5元至30元；(2)中等城 市1.2元至24元；(3)小城市0.9元至18元；(4)县城、建制镇、工矿 区0.6元至12元。
2 40%
超过50%至100%的部分 5%
城镇土地使用税采用幅度税额，拉开档次，每个幅度税额的差距规定为 20倍。
3 50%
超过100%至200%的部分 15%
经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额 不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适 当提高，但须报财政部批准。
4 60%
超过200%的部分 35% 城镇土地使用税以纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据。
扣除项目
新房
旧房
纳税义务人实际占用土地面积按下列方法确定：
包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。 (一)取得土地使用权所支付的金 额 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定 交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
(1)凡由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积 的，以测定的面积为准。
在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：
2)尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证 书确认的土地面积为准。
(二)房地产开发成本
包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占 用税)、前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费、开发间接 费用。
1.对投资联营的房产的规定
(3)尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税， 等到核发土地使用证以后再作调整。
1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支 出并能提供金融机构贷款证明的：
对以房产投资联营，投资者参与投资利润
分红，共担风险的， 按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不 承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。
允许扣除的房地产开发费用=利息 +[(一)+(二)]×5%以内 上述利息超过国家上浮标准、超标利息及 罚息不得扣除。 2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息 支出或不能提供金融机构贷款证明的(包 含全部使用自有资金的无借款的情况): (三)房地产开发费用(销售费用、 管理费用、财务费用) 允 许 扣 除 的 房 地 产 开 发 费 用 =[ (一 )+ (二)]×10%以内
2.对融资租赁房屋的规定 对租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。至于租赁 期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
3.关于附属设备和配套设施的计税规定
一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求， 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给 排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无 论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计 征房产税。
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(三)房地产开发费用(销售费用、 管理费用、财务费用)
3.房地产开发企业既向金融机构借款，又 有其他借款的，其房地产开发费用计算扣 除时不能同时适用上述1、2项所述两种办 法。
二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房 产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和 配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入 房产原值。
4.土地增值税清算时,已经计入房地产开 发成本的利息支出,应调整至财务费用中 计算扣除。
4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括 自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依 照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能 将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在 地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租 金收入计征。 5.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原 值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土 地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积 的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 6.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限 的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 7.减按4%税率从租计税的房产是居民住房
(四)与转让房地产有关的税金
包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
应纳营业税、城建税及教育费
附 加=(转让收入-买价)*5%*(1+ 城建税税率+3%) 应纳印花税=合同金额*0.5/1000
企业状况
可扣除税金 (1)营业税(5%)
房地产开发企业 (2)城建税和教育费附加 (1)营业税(5%)
非房地产开发企业
(2)印花税(0.5‰)
(3)城建税和教育费附加
从 事 房 地 产 开 发 的 纳 税 人 可 加 计扣 除= (取得土地使用权所支付的金额+房地产 开发成本)×20%
(五)财政部规定的其他扣除项目 【提示】
1.此项加计扣除仅对房地产开发企业有 效，非房地产开发企业不享受此项政策； 2.取得土地使用权后未经开发就转让的， 不得加计扣除。 由政府批准设立的房地产评估机构 评定的重置成本价乘以成新度折扣 率后的价格。评估价格须经当地税 务机关确认。 评估价格=重置成本价×成新度折 扣率
(六)旧房及建筑物的评估价格
有评估价格
管理费用、财务费用）
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括
10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原
0.5的，按房产建筑面积
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限减按4%税率从租计税的房产是居民住房