各个税种的比较 加深理解 准备注税 注会的考试用
无评估价格 有购房发票=发票记载的金 额*(1+5%*年份)+转让环节税金(包 含契税) 一 个教材之外的考点：
纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需 要对房地产进行评估所支付的评估费可 以作为计算土地增值税的扣除金额，但 是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等被按 照评估价格计税时发生的评估费不允许 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能 在计算土地增值税时扣除。提供契税完税凭证的，准予作为“ 与转让房地产有关的税金”予以扣 除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评 估价格，又不能提供购房发票的， 地方税务机关可以根据《税收征管 法》第35条的规定，实行核定征收
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能 取得评估价格，但能提供购房发票 的，经当地税务部门确认,可按发 票所载金额并从购买年度起至转让 年度止每年加计5%计算扣除。计算 扣除项目时“每年”按购房发票所 载日期起至售房发票开具之日止， 每满12个月计一年；超过一年，未 满12个月但超过6个月的，可以视 同为一年。
无评估价格 无购房发票
应纳税额的计算
全年应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)×适用税额
一、增值额的确定 (一)通过收入减除扣除项目求得 (二)关于评估价格的使用 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评 估价格计算征收： (1)隐瞒、虚报房地产的成交价格的； (2)提供的扣除项目不实的； (3)转让房地产的成交价格低于房地产 评估价格，又无正当理由的。 【提示】 1.房地产评估价格是由政府批准设立的房 地产评估机构根据相同地段、同类房地产 进行综合评定的价格。不是由税务机关进 行评估。 2.税务机关可根据评估价格确定房地产转 让收入。 3.税务机关可根
据评估价格确定扣除项目 金额。
二、应纳税额的计算方法 (一)计算土地增值税的步骤和公式 第一步，计算收入总额 第二步，计算扣除项目金额 第三步，用收入总额减除扣除项目金额计 算增值额 土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项 目金额 第四步，计算增值额与扣除项目之间的比 例，以确定适用税率的档次和速算扣除系 数
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第五步，套用公式计算税额。公式为： 应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额× 速算扣除系数
【关系加分摊型计算方法归纳】 在纷繁成本费用项目条件中，只有已售 (含视同销售、产权属于全体业主所有、 无偿移交给政府),房地产的地价成本和 建造成本扣除；未开发以及已开发未销售 的地价成本和建造成本不可扣除。
计算题思路
1 判断房屋时新房 还是旧房 2 如果是旧房 先确定评估价格或者根 据发票确定可扣除成本 3 计算转让环节应缴纳税费
视同销售
1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外 投资、分配给股东、偿债、换取非货币性 资产等，发生所有权转移时应视同销售房 地产。
2.房地产企业用建造的该项目房地产安置 回迁户的，安置用房视同销售处理。
优惠
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过 扣除项目金额20%的免税。
(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产 (一)法定免缴土地使用税的优惠 以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。 (二)由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算 管理的事业单位),本身业务范围内使用的房产免征房产税。 1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。 对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务 的用房，应照章纳税。 (三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但 宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮 2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。 食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免 税范围，应照章纳税。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地 产，免征土地增值税。 3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬 迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征 土地增值税。 对因中国邮政集团公司邮政速递物流业务 重组改制，中国邮政集团公司向中国邮政 速递物流股份有限公司、各省邮政公司向 各省邮政速递物流有限公司转移房地产产 权应缴纳的土地增值税，予以免征。已缴 纳的应予免征的土地增值税，予以退税。
(四)个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营 这部分土地是指这些单位本身的业务用
地。如学校的教学楼、操场、食 业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。 堂等占用的土地。
(五)央行(含外管局)所属分支机构自用的房产。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
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(六)对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林 区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的 宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员 房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对上述企业和用于 生活用地。 其它生产经营活动的房产、土地按规定征收房产税、城镇土地 使用税。(新增) (七)经财政部批准免税的其他房产。(有新增) 公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位 的办公用地。
以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴 纳土地使用税，如公园、名胜古迹中附设的营业单位如影剧院、饮食部 、茶社、照相馆等使用的土地。
4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。 5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。 这部分土地是指直接从事于种植养殖、饲养的专业用地，不包括农副产 品加工场地和生活办公用地。 6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴 土地使用税5年至10年。
具体免税期限由各省、自治区、直辖市地方税务局在《城镇土地使用税 暂行条例》规定的期限内自行确定。
7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用 的土地，免征城镇土地使用税。
8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明 确区分的，免征城镇土地使用税。
9.免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、 民航等单位的土地),免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单 位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位 共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建 筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。
【归纳】
（六）对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的
宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对上述企业和用于生活用地。其它生产经营活动的房产、土地按规定征收房产税、城镇土地
使用税。（新增）
（七）经财政部批准免税的其他房产。（有新增）公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位
的办公用地。
以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴
纳土地使用税，如公园、名胜古迹中附设的营业单位如影剧院、饮食部
、茶社、照相馆等使用的土地。
4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。
5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
这部分土地是指直接从事于种植养殖、饲养的专业用地，不包括农副产
品加工场地和生活办公用地。
6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴
土地使用税5年至10年。
具体免税期限由各省、自治区、直辖市地方税务局在《城镇土地使用税
暂行条例》规定的期限内自行确定。
7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用
的土地，免征城镇土地使用税。
8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明
确区分的，免征城镇土地使用税。
9.免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、
民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单
位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位
共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建
筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。
【归纳】