（9）被评估设备的重置成本=13.504+1.3504+2.525+0.108+0.408=11.895(万美元) =17.895×8.3=148.53（万人民币） （10）实际已使用年限=10×80%=8（年） （11）成新率=5÷（5+8）×100%=38.46%
（12）实体性贬值=148.53×（1-38.46%）=91.41（万元）
0.7
（13）经济性贬值率=【1-0.8】×100%=14.46%
（14）经济性贬值额=（148.53-91.41）×14.46%=8.26（万元） （15）该生产线的评估值=148.53-91.41-8.26=48.86（万元） 二、房地产评估
201104—41某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。相关资料如下：
(1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元／平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；
(2)土地开发费为80元／平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入； (3)税费主要为耕地占用税，按5元／平方米计征，其他税费不计； (4)二年期贷款利息为10％； (5)利润率为20％；
(6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25％。 要求：估算以下两种情况的土地单价和总价。(1)无限年期土地使用权价格；(2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10％)。(计算结果以“元”为单位，保留两位小数) （房地产评估）
201007—41待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基准日为2008年l0月1日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示：
表1：比较实例情况表 项目 出让方式 面积 成交价 交易日期 使用期限 容积率 交易实例A 招标 10000平方米 1800元／平方米 2008/4/1 45年 3 交易实例B 协议 11000平方米 1650元／平方米 2007／10／1 40年 2.5 交易实例C 拍卖 13000平方米 2509元／平方米 2008／09／30 50年 3.5 评估人员经市场调查获得以下资料：
(1)评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格4％；B为协议出让；价格约低于正常价格10％；C为拍卖，价格约高于正常价格5％。 (2)根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。
(3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100／100；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示：
表2：区域因素比较表
待评估土地 交易实例A 交易实例B 6
合计得分 100 95 90 (4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为： A：100／97 B：100／102 C：100／103
(5)待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升0.5，得分增加5分。 (6)折现率取10％。
要求：采用市场法评估地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位，取整) （房地产评估）
201004—41 待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。
估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；(2)计算该时点的总建筑费；(3)计算该时点的专业费；(4)计算该时点的税费；(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整)(提示公式：地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费)（房地产评估）
自考通1-49评估某商业用地。评估基准日为2004年10月31日。评估目的为产权变动，采用公市价标准。被估地块为500平方米，所在区域的综合评分为100，剩余使用年限为35年现有三个参照物abc,具体情况如下表： 项目 成交价格 成交时间 区位条件 容积率 交易情况 剩余使用年限 参照物a 2500元/平方米 2004年6月 100 1.6 低于市价5% 30 参照物b 2980元/平方米 2004年9月 107 2.0 高于市价4% 40 参照物c 2800元/平方米 2004年10月 95 2.3 正常 35 已知以下条件：
（1） 当时地产价格的月上涨率为4% （2） 被评估地块面积与三个参照物相近 （3） 被评估地块的容积率相关系数如下表： 容积率 修正系数 1.5 1.3 1.6 1.5 1.8 1.7 2.0 1.9 2.3 2.1 2.5 2.3 （4） 折现率取10% 要求：计算该待评估地块的评估值（房地产评估） 项目 成交价格 成交时间 区位条件 容积率
参照物a 2500元/平方米 (1+4%)*4/1=1.17 100/100=1 1.7/1.5=1.133 参照物b 2980元/平方米 (1+4%)/1=1.04 100/107=0.935 1.7/1.9==.895 参照物c 2800元/平方米 1/1=1 100/95=1.053 1.7/2.1=0.810 7
交易情况 剩余使用年限 修正后单位地价 单位地价最终评估值 待估宗地总价评估值 100/95=1.053 [1-(1+10%)-35]/[1-(1+10%)-30] =1.023 3569.93 2806.04 100/104=0.962 100/100=1 [1-(1+10%)-35]/[1-(1+10%)-40] 1 =0.986 2460 2388.2 1403020 自考通2-49某企业拟将一宗地出租，现聘请某资产评估机构对其价格进行评估，评估过程如下：
（1）考虑到评估目的，决定用收益法对该土地使用权进行评估。该宗地剩余使用年限为50年，预测前10年每年的客观收益为人民币10万元，此后由于社会经济情况的影响，将以每年2%的比率递增。
（2）通过对同一风险水平的投资项目的测算，风险调整值为4%，安全利率采用一年期国库券利率6%，则还原率定为10%。要求：对该宗地土地使用权进行评估。（房地产评估） 该宗地的土地使用权评估值=10*（P/A,10%,10）
+10*(1+2)/(10%-2%)*[1-(1+2)40/(10%-2%)40]/(1+10%)=61.446+46.753=108.20
自考通3-49某综合楼为六层砖混结构综合用房。该工程与1995年竣工并投入使用。该楼建筑面积为8534平方米，层高为2.85米。根据专家的估算，从竣工并投入试用开始，该楼的使用年限可达25年，2000年对盖楼评估。资料如下：
（1）该楼的工程造价为600万元，前期的费用及其他费用率为5.77%，资金成本按工程建设周期2年均匀投入考虑，年利率为5.94%
（2）采用现场勘察法对建筑物成新率打分，得出结构部分为83分，装饰部分为82分，设备部分为83分。成新率修正系数分别为G=0.55，S=0.15，B=0.3
（3）综合成新率按使用年限法和打分法综合确定，打分法的权数为0.6，使用年限法的权数为0.4
（4）建筑物用途与强度不太合理，土地现实用途的价值为200万元，土地最佳使用的价值为300元。 （5）由于外界条件变化，导致该建筑物从评估基准日开始连续5年的收益净损失为10万元，折现率为8%。要求：用成本法求该楼的评估值。（房地产评估） （1） 工程造价=600
（2） 前期费用及其他费用=600*0.0577=34.62
（3） 资金成本=（600+34.62）*0.0594*2*0.5=37.7 （4） 重置成本=600+34.62+37.7=672.32
（5） 打分成新率=0.55*0.83+0.15*0.82+0.3*0.83=0.8285 使用年限法成新率=（1-5/25）
=0.8 综合成新率=0.8285*0.6+0.8*0.4=81.71%
（6） 实体贬值=672.32*（1-0.8171）=122.97 （7） 功能性贬值=300-200=100
（8） 经济性贬值=10*（P/A，8%，5）=39.93
8
（9） 该楼的评估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42
自考通4-49某宗地待开发但已“四通一平”的空地，土地面积为3600平方米，容积率为6，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，采用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。评估过程如下：
（1）最佳用途为商用、住房混合，容积率为6，建筑密度0.5设计，建筑物12层，其中1~2层商用，3~12层为商品住房。
（2）出让到施工，需要2年，第一年投入0.75的总建筑费，第二年投入0.25的总建筑费 （3）总建筑费估计为2500万元，专业费用为总建筑费的0.06 （4）年利息为0.08，房地产业的平均利润率为15% （5）各种税费综合为售价的0.05（包括租赁费用）
（6）2005年10月1日后全部出售。由于及商业服务用房售价为5000元/㎡，商品房售价为2000元/㎡
（7）折现率为0.1。要求：土地使用权价格。（房地产评估）
每层面积：3600*0.5=1800 商用房的面积为：1800*2=3600 商住房的面积：1800*10=18000
（1）
总楼价=（3600*5000）*（1+0.1）-2 +（18000*2000）*（1+0.1）-2=44625600
（2）总建筑费=（25000000*0.75）*（1+0.1）-0.5+（25000000*0.25）*（1+0.1）-1.5=23295625 （3）专业费用=23295625*0.06=1397737.5 （4）税费=地价*0.05
（5）投资利息=（地价+建筑费+专业费用）*0.08=地价*0.08+1975469 （6）利润=（地价+建筑费+专业费用）*利润率=（地价+） （7）总地价
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费
=44625600-23295625-1397737.5-地价*0.08-1975469-地价*0.15-3704004.38-地价
*0.05
=14252764.12/1.28
=11134971.97
单位地价=11134971.97/3600=3093.05
每层面积：3600*0.5=1800 商用房的面积为：1800*2=3600 商住房的面积：1800*10=18000
（8）
总楼价=（3600*5000）*（1+0.1）-2 +（18000*2000）*（1+0.1）-2=44625600
（9）总建筑费=（25000000*0.75）*（1+0.1）-0.5+（25000000*0.25）*（1+0.1）-1.5=23295625 （10） 专业费用=23295625*0.06=1397737.5 （11） 税费=地价*0.05
（12） 投资利息=（地价+建筑费+专业费用）*0.08=地价*0.08+1975469 （13） 利润=（地价+建筑费+专业费用）*利润率=（地价+） （14） 总地价
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费
=44625600-23295625-1397737.5-地价*0.08-1975469-地价*0.15-3704004.38-地价
*0.05
=14252764.12/1.28
=11134971.97
单位地价=11134971.97/3600=3093.05
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自考通5-49评估市区六层砖混结构办公楼一幢，土地面积为500平方米，房屋建筑面积为1500平方米，月租金为4.5万元。假设建筑物的还原率为0.1，耐用年限为60年，土地还原率为0.08，房产税为租金收入的0.12，土地使用税每年每平方米为2万元，管理费以年租金的0.03计，修缮费以房屋现值的1.5计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按建筑物现值的0.003计，建筑物上可使用年限50年，建筑物价格按成本法求得为120万元。 要求：计算50年的土地使用权价格。（房地产评估） (1) 年租金总收入=4.5*12=54
(2) 总费用=房产税+土地使用费+管理费+修缮费+房租损失准备费+保险费 =54*0.12+500*2/10000+54*0.03+120*0.015+54/24+120*0.0003 =12..61
(3) 年总收益=54-12.61=41.39
(4) 建筑物年纯收益=120*（0.1+1/50）=14.4 (5) 土地纯收益=41.39-14.4=26.99
(6) 50年土地总价26.99*（p/a，0.08，50）=330.18 (7) 50年土地单价=330.18/500=6604
自考通6-49 某房地产处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币，该区域的商品房价格为每平方米1万元人民币，城市规划中该区域的容积率为5。
要求：该房地产的现时价值大约是多少？并说明评估时的依据和理由。（房地产评估） 该房地产的现实价值约为3600万元人民币。计算方式为： 900×4=3600（万元）
依据和理由；上述评估结果是依据了房地产评估中的最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途不合理。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产评估应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估价值大约为3600万元人民币。确切值应该是3600万元减去拆除旧建筑物费用后的价值。
自考通7-49某房地产为一栋5层砖混结构住宅，土地面积500平方米，房屋建筑面积1200平方米，其他相关资料如下：（1）土地还原率为9%，建筑物还原利率为10%；（2）该房地产目前正处于最佳使用状态，尚可使用40年；（3）该房屋供出租用，月租金36000元；（4）经统计，该房屋的空闲率为10%；（5）年经常费用支出：房地产税为5000元，管理费用为20000元，修缮费为24000元，保险费为3600元；（6）另根据成本法计算出土单价为3900元∕平方米。
要求；采用残余估价法评估该住宅建筑物的价格。（房地产评估） （1） 年房租收入=36000×12×（1-10%）=388800（元） （2） 年经常费用=5000+20000+24000+3600=52600（元） （3） 房地产年总纯收益=388800-52600=336200（元） （4） 土地年纯收益=3900×500×9%=175500（元） （5） 建筑物年纯收益=336200-175500=160700（元） （6） 建筑物的折旧率=1∕40×100%=2.5%
（7） 建筑物的价格=160700÷（10%+2.5%）=1285600（元） （8） 建筑物单价=1285600÷1200=1071（元∕平方米）
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