自考通8-49 某待估该房地产为一块已完成“七通一平”的待建筑空地，土地总面积为2000平方米，且土地形状规则，允许用途为商业居住混用，允许容积率为10，允许覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年，出售时间为2000年10月，要求评估出该地块2000年10月出售时市场价格。估计过程：
（1）采用假设开发法。该地块为待建筑土地，适合使用剩余法进行估价，故选用剩余法。 （2）选用最佳开发设计。根据市政规划和市场分析预测，认为该地块最佳的开发方式为商业居住混合，建筑面积为20000平方米，建筑层数为20层，各层建筑面积均为1000平方米，地上1~2层为商业用房，总面积为2000平方米；3~20层为住宅，总面积为18000平方米。 （3）预计建设周期。预计共需3年时间完成，即2003年10月完工。
（4）预计开发费用。预计总建筑费用为2000万元，专业费用为建筑费的6%，年利息率为10%，利润率20%（整个项目），租售费用及税金综合为售楼价的4%。在未来的3年建筑周期中，开发费用的投入情况如下：第一年需投资50%；第二年需投资30%；第三年需投入20%。
（5）预计出售楼价。建造完成之后，其中的商业用房预计即可全部售出。住宅部分的30%在建造完成之后预计可售出。50%在半年后才能售出，其余20%一年后才能售出。预计商业用房出售时的平均售价5000元／平方米，住宅楼平均售价为3500／平方米。折现率为10%。 要求：以2000年10月土地出售之日为时点计算地价。（房地产评估）
-3-3
（1）总楼价=【（5000×2000）×（1+10%）】+【（3500×1800×30%）×（1+10%）】
-3.5-4
+【（3500×18000×50%）×（1+10%）】+【（3500×1800×20%）×（1+10%）】
-0.5-1.5
(2)总建筑费=【（2000×50%）×（1+10%）】+【（2000×30%）×(1+10%)】+[(2000
-2.5
×20%)×(1+10%)】
（1） 总专业费=（1788.73×6%=107.32（万元）
（2） 利润=（1788.73+107.32+地价）×20%=379.21+0.2地价 （3） 税收及租售费用=5288.50×4%=211.54（万元） （7）代人假设开发开发法公式，则：
地价=5288.50-1788.73-107.32-379.21-0.2地价-211.54 解方程式求得
地价2334.75（万元）
单位地价=2334.75／2000=1.167375（万元／平方米）=11673.75（元／平方米）
自考通9-49 某企业占用一块土地，面积15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到“三通一平”由于该地区土地交易较少，难以取得交易实例，并且该土地收益难以预测，所以采用成本法估计。相关资料入下： （1）土地取得费为300元／平方米。
（2）土地开发费为50元／平方米，土地开发期2年。开发费第一年投入开发费的60%，第二年投入40%。
（3）税收主要为耕地占用税，按5元／平方米计征，其他税费不计。 （4）二年期贷款利息率为10%，计息方式为复利。 （5）利润率为20%（整个项目）。
（6）土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25%。 要求：估算以下两种情况下的土地单价和土地总价：（1）无限年期土地使用价值（所有权价格）。（2）50年使用权的价格（假设折现率为10%）（房地产评估） （1） 土地取得费=300元／平方米
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（2） 土地开发费=50元／平方米 （3） 税费=5元／平方米
21.50.5
（4） 利息=（300+5）×【（1+10%）-1】+50×60%×【（1+10%）-1】+50×40%×【(1+10%)-1】
=69.64(元／平方米)
（5） 利润=（300+50+5）×20%=71（元／平方米）
（6） 土地征收利益=（300+50+5+69.64+71）×25%=123.91（元／平方米） （7） 估算土地价格
① 无限年期土地使用权价格（所有权价格）为：
土地单价=300+50+5+69.64+71+123.91=619.55（元／平方米） 土地总价=619.55×15000=9293250（元） ② 50年使用权价格为：
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土地单价=619.55×【1-1／（1+10%）】614.28（元／平方米） 土地总价=614.28×15000=9214200（元）
自考通10-49 一栋写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积52000平方米，钢混结构。1990年10月取得土地使用权，年限50年。写字楼出租面积为建筑面积的60%，空房率为10%；月租金35元／平方米，月费用（含建筑物折旧费）100000元；建筑物寿命60年。房产税为房地产租金收入的12%，其他税费为房地产租金收入的6%，每年租金损失准备为半月租金。土地还原利率为9%，建筑物的还远利率为10%，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为1500万元。写字楼竣工于1993年10月。评估基准日为2000年10月。 要求：试运用收益法估算该写字楼所占用土地的使用权价值和所有权价值。（房地产评估） （1）计算年房地合一总收入52000×60%×（1-10%）×35×12=11793600（元）
（2）计算年总费用100000×12+11793600×（12%+6%）+11793600÷24=3814248（元） （3）计算年房地合一的纯收益11793600-3814248=7979352（元） （4）计算年建筑物的纯收益15000000×10%=1500000（元） （5）计算年土地的纯收益7979352-1500000=6479352（元）
（6）计算土地的使用权价值6479352×（P／A，9%，40）=69700981.2（元） （7）计算土地的所有权价值6479352÷9%=71992800（元）
201104—42某企业转让生产某药品的技术，经评估人员收集获得以下资料：该企业与购买方共同享有该项技术，双方的设计生产能力分别为年产400万单位和100万单位；该技术系该企业三年前从外部引进的，账面价格为2000万元；根据该类技术的更新速度和产品的市场情况判断该技术还可以使用7年；近3年来，物价每年环比上涨10％；由于购买方生产能力较为强大，其投产后将占领一定市场份额，出让方为此在未来7年预计每年将减少纯收益约为30万元；另外，该技术转让后，该企业为保持技术领先，需要立即追加费用100万元。要求：若折现率取10％，请计算该企业转让该技术的最低收费额。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)（无形资产评估）
201004—42某企业许可一项技术给联营企业使用，该技术的重置成本为200万元，适用的成本利润率为400％；联营企业其它投资的重置成本为5000万元，适刚的成本利润率为10％。该技术已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，该产品成本为120元/件，该产品价格在甲类地区为180元/件，乙类地区为170元/件，丙类地区为160元/件。目前该产品年销售量为2万件，其中甲类地区为8000件，乙类地区为7000件，丙类地区为
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5000件。经分析，该技术的剩余经济寿命为8年，售价和成本变化不大，故不考虑其变化(折现率为12％，所得税率为25％)。
要求：计算该项技术的利润分成率和评估值。(计算结果以“元”为单位，取整)（无形资产评估）
201004—43 某企业拟产权转让，需评估。经预测，其未来5年的净利润分别为120万元、130万元、150万元、160万元和200万元。从第六年起，每年的净利润稳定在200万元的水平上。该企业资产包括流动资产、固定资产及无形资产，其评估值分别为180万元、830万元和480万元，该企业负债的评估价值为20万元。若折现率与资本化率均为10％。 要求：计算该企业的商誉价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)（无形资产评估）
三、无形资产评估
自考通1-50企业转让制药生产全套技术，经收集和初步测算已知：（1）该企业与购买企业共同享受该生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱。（2）该制药生产线系国外引进，账面价格为400万元，已使用3年，尚可使用9年，3年通货膨胀率累计为10%。（3）该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争加剧、产量下降，在以后的9年内减少的销售收入按折现率计算为80万元，增加开发费用以保住市场的追加成本按照现值计算为20万元。 要求：（1）计算该项技术的重置成本净值；（2）求该项技术的最低转让费。（无形资产评估） （1） 该项技术的重置成本净值=400*（1+10%）*9/（3+9）=330 （2） 该项技术的重置成本分摊率=300/（700+300）*100=30% （3） 转让无形资产的机会成本=80+20=100 （4） 最低收费额=330830%=100=199
自考通2-50 某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。近了解，同类产品平均价格为150元/件，该产品价格为180元/件，目前该产品销量为2 万件，经分析，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。由于该企业已较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：今后1~3年维持现价；4~5年减价为170元/件；6~8年降为160元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化（折现率为12%，所得税率为15%）
要求：使用超额收益法求该项技术的评估值。（无形资产评估） (1)1~3年超额收益折现值=
（180-150）*2*（1-15%）*（P/A,12%,3）=51*2.4018=122.49 (2)4~5年超额收益折现值=
(170-150)*2*(1-15%)（P/A,12%,2）/(1+12%)3=34*1.6901*0.7118=40.9 (3)6~8年超额收益折现值=
(160-150)*2*(1-15%)（P/A,12%,3）/(1+12%)5=17*2.4018*0.5674=23.17 评估值=122.49+40.9+23.17=49.16
自考通3-50 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用利润分成法。该专利系3年以前从外部购入，账面成本80万元，3年间物价累计上涨25%，该专利法定保护期为10年，
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已过了4年。经过专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙公司资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过对该项专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认该专利剩余使用年限为5年，另外通过对市场供求状况及有关会计资料的分析得知，乙公司实际生产力为20万台，成本费用每台为400元。未来5年产量与成本费用变动变大，该产品由于使用该项专利技术，性能将有大幅度提高，未来第一年和滴2年每台售价要达到500元，在竞争的作用下，为维持市场占有率，第3年和4年售价降为每台450元，第五年降为每台430元，已知折现率为10% 要求：专利的评估值。（无形资产评估）
（1） 确定利润分成率 专利重置成本=80*（1+0.25）=100 专利的约当投资量=100*
（1+400%）=500 乙公司资产的约当投资量=4000*（1+0.125）=4500 利润分成率=500/（500+4500）=0.1
（2） 确定每年的利润总额 第一年和第二年的利润额：（500-400）*20=2000 第三年和
第四年的利润额：（450-400）*20=1000 第五年的利润额=（430-400）*20=600
（3） 确定分成额 第一年和第二年的分成额：2000*0.1=200 第三年和第四年的分成额：
1000 *0.1=100 第五年的分成额=600*0.1=60
（4） 确定改项专利技术的评估值：
200*（P/A,10%,2）+100*( P/A,10%,2 )*(P/F,10%,2)+60*(P/F,10%,5)=527.78
自考通4-51 某企业的预期的年收益额为40万元，该企业各单项资产重估值之和为200万元，企业所在行业的平均收益率为0.2。 要求：确定该商誉的评估值。（无形资产评估）
23（1） 前五年收益折现之和=58/（1+10%）+62.4/（1+10%）+65.3/（1+10%）+67.2/
（1+10%）4+69.7/（1+10%）5=242.53
（2） 永续年金收益折现=70/0.15/1+10%）5=289.75 （3） 该企业的评估值=242.53+289.75=532.28
自考通5-50 转让技术，经初步测算已知资料如下：该企业与购买企业共同享有浮法玻璃生产技术，双方的设计能力分别为800万箱和600万箱。该技术账面价格300万元，已使用2年，两年的通货膨胀率累计为0.1，尚可使用8年。技术转让后，产品价格下降，在今后8年中减少销售收入按折现值计算为100万元，增加开发费用以提高质量，保住市场的追加成本按现值计算为40万元。要求：评估该项无形资产的最低收费额。（无形资产评估） （1） 技术的重置成本净值=300*（1+0.1）*8/（2+8）=264 （2） 重置成本净值分摊率=600/（600+800）*100%=42.86% （3） 机会成本=100+40=140
（4） 最低收款额=264*0.4286+140=253
自考通5-51 评估企业，它拥有非上市普通股股票10万股，每股面值1元。持有期间，每年的股利收益率在.0.16左右。经评估，前3年保持的0.16股利收益率是可能的；第四年，可使收益率提高4个百分点，并使之保持下去。折现率设定为0.12%。 要求：计算该批股票的评估值。（长期投资评估）
（4） 前三年的折现值=PV1=100000*0.16*[1/(1+10%)+1/(1+10%)2+1/(1+10%)3]=38428.8 （5） 第四年后的折现值=PV2=100000*0.2/0.12/(1+0.12)3
（6） 该批股票的评估值=PV1+PV2=38428.8+118633.33=157062.13
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自考通6-50 甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万元，经测算专利技术的成本成本利润为500%，现拟向乙企业投资入股，乙企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元，成本利润率为10%，评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为5年，法律保护期还有10年，预计未来5年该专利产品的净收利益分别为400万元，420万元，430万元和440万元，风险报酬率评测为6%，国库券利率为4%。 要求：计算被估专利技术的评估值。（无形资产评估） 约当投资量分别为：
专利技术约当投资量=100（1+500%）=600（万元） 乙企业约当投资量=3000（1+10%）=3300（万元） （1） 利润分成率=600/600+3300×100%=15.38% （2） 折现率=4%+6%=10%
-1-2-3-4
（3） 评估值=【400×（1+10%）+420×（1+10%）+430×（1+10%）+450×(1+10%）+440
×(1+10%)-5】×15.38% =248.27(万元)
自考通7-50企业转让洗衣机生产技术，购买方用于改造年产10万台洗衣机的生产线。经对无形资产边际贡献的因素分析，测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润100万元、150万元、80万元、75万元，分别占当年利润总额的40%、30%、0%、15%。 要求：试根据上述资料评估无形资产利润分成率（折现率为10%）。（无形资产评估） （1）各年度利润总额：
第一年利润总额=100÷40%=250（万元） 第二年利润总额=150÷30%=500（万元） 第三年利润总额=80÷20%=400（万元） 第四年利润总额=75÷15%=500（万元） （2）求出四年来利润总额的折现值：
234
250∕1+10%+500∕（1+10%）+400∕(1+10%)+500∕（1+10%） =250×0.9091+500×0.8264+400×0.7513+500×0.6830 =1282.495（万元）
（3）计算四年来追加利润的现值之和：
234
100%／1+10%+150／（1+10%）+80／（1+10%）+75／（1+10%）
=100%×0.9091+150×0.8264+80×0.7513+75×0.6830=326.199（万元） （4）计算无形资产的利润分成率：
无形资产的利润分成率=326.199／1282.495×100%=25.43%
自考通8-50 A公司拟将一项技术转让给B公司使用。该技术系3年前购入，历史成本80万元，3年间物价累计上涨25%，该技术成本利润率为400%。B公司拟投入生产资本重置成本为4000万元呢，该资产的成本利润率为12.5%。该技术尚可使用10年，前五年每年销售量为20万台，后五年可增长至25万台，价格为500元／台，成本为400元／台。预计在未来10年中。价格和成本不会发生变化。假设折现率为10%，所得税率为33%。 要求：请估算该技术的评估值。（无形资产评估） （1）确定利率分成率
专利重置成本=80×（1+25%）=100（万元）
专利的约当投资量=100×（1+400%）=500（万元）
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