C、城东居民外流率最低，城中居民外流率最高。
城东市民对自己居住区域的满意度最高，外流率最低，购房区域
仍然多在城东达72.35%。
河西、江宁的多数市民仍然打算在本区域买房，但另外各有20.66%、16.22%市民有意向到城东购房；
城中市民的外流可能性最大，主要流向是城东、河西，仍然打算
在城中板块购房的城中市民仅有15.1%。
仅有1/4的城南市民打算在本区域购房，其余潜在消费者主要打算在城东、河西、江宁购房，打算在城中与城北购房的很少； 城北市民的外流趋势仅次于城中，仅有22.42%的消费者打算在本区域购房，河西是城北市民的购房首选区域，其次是城东。
D、交通条件、价格与楼盘质量是左右消费者购房的三项主要因素
在消费者购房时考虑的诸多因素中，交通条件成为购房时考虑的
首选要素，调查表明，66.52%的消费者把交通便利作为购房的必备条件。
价格由原来的首要影响因素退居次席；楼盘质量位列第三，与以前相比，楼盘质量日益受到消费者的重视。（具体变化原因将在“结论与建议”中有所阐述，在此不再详加论证。）
另外，学区划分、物业管理也是影响消费者购房的重要因素。相较而言，增值潜力不受重视，只能影响2.63%的消费者的购房选择，说明南京的房产投资者仍占少数。
但城东、河西是消费者认为最具升值潜力的板块。经过分析可知，把“增值潜力”作为购房影响因素的消费者，打算在城东与河西板块购房的分别占到41.51%与26.42%。
E、面积在81—120平米的住宅受到消费者的追捧，是需求主向。
调查表明，分别有31.69%和27.97%的消费者希望购买81—100
平米与101—120平米的住宅，80平米以下的住宅仅有16%的消费者表示会考虑购买，60平米以下的住宅需求量更小，仅占1.94%。
F、套型需求形式呈明显的多元化、个性化，多层消费格局已经形成，但三室二厅住宅有最大的市场空间。
三室二厅住宅有最大的市场空间，有36.42%的消费者有意向购
买该套型。消费者对套型的选择可以从以下二个角度来分析： 从消费者对“室”的选择来看，三室型住宅市场需求程度最高，一室、二室、三室、四室的需求比例为：1：38：55：6； 从消费者对“厅”的选择来看，数据显示，有59.81%的消费者认为二厅型住宅较为理想，比较适宜居住。
同时又必须看到，作为主力户型的二室一厅一卫~三室二厅二卫（五种套型）住宅的需求群体大小基本相同，差异不大，都约在17~20%左右，这说明多样化、个性化的消费阶层格局已经初步形成。
G、价格需求分析——60万元是购房总价消费临界点，5000元/平米则成为多数购房者的单价承受极限。
21-30万元之间的总价水平是潜在顾客承受能力最强的区间段，40万元以下的总价承受人群占总数的82.91%，因此20-40万元是开发商制定购房总价的最佳区间。60万元则成为购房消费的临界点，超过60万元，仅有2.83%的消费者可以接受，开发商在制定价格策略时应考虑避开这一总价区域。 消费者的价格期望主要集中在2000-3000元/平米，3000-4000元/平米也占较大比例。超过4000元/平米住宅仅有9.69%的消费者会购买，超过5000元/平米住宅则只有1.94%的消费者会考虑，因此，如果单价超过4000/平米将会把多数潜在购房者排除在外，5000元/平米以上住宅则少有人问津。
(以上数据由南京市房地产交易市场调查报告提供)
5、南京商住楼/商务楼市场概况
南京商住楼/商务楼的发展相对住宅商品房的建设，显得明显缓慢和冷清。但随着南京城市街区规划建设的实施，和南京十年计划建设的加快，中心城区、门面街区沿线的商住楼也悄然热起来，商住楼价格大致在5200---9300元/㎡之间。以汉中路到中山东路沿线5.8公里最为典型，以“南京长安大街”的规划激活了整个南京商住楼楼市。该路沿线仅新街口四环内1.2平方公里的范围聚集了金鹰、商贸、国贸、金轮、天时等商住楼，但其入住构成主要是国内外中小企业以及外地企业办事机构，外资和国内大型企业办事机构较少。
另一方面，洪武路金融一条街已初具规模，涌现出了华泰
证券大厦、隆盛大厦、新大都大厦、福鑫国际大厦等，太平南路上正在兴建的华夏证券大厦、日月大厦、新世纪广场和御景园商务大厦等是新街口商务功能的重要补充。
6、2002年上半年南京房地产广告分析
A、 总量分析
2002年上半年每月投放广告的楼盘/房地产公司平均约126个/月，南京十大媒体共投放房地产广告4513.96万元,广告频次为3340条。由于目前南京房地产市场的诸多在销楼盘中，住宅占多数，因此住宅广告量最多，达3499.03万元，占广告投入总量的77.52%；商务楼广告829.40万元，约占总量的18.37%。另外，房地产公司投入形象广告163.34万元。以上数据表明，住宅市场是南京房地产市场竞争的主要战场；房地产企业主要投入
产品广告，而非形象广告以促进楼盘销售。
B、 不同区域楼盘广告投入分析
由于江宁区的楼盘众多，每月投入广告的楼盘约在30个左
右，因此江宁区的住宅广告最多，共计1268.90万元，广告频次达1318条。通过投放金额的比较，可以明显的看出，江宁区、鼓楼区、白下区、建邺区、栖霞区的市场竞争较为激烈，而秦淮区、玄武区、下关区、雨花区的竞争激烈程度相对而言最小，雨花区是唯一一个广告投放金额不过百万的区域。
不同区域住宅广告投放分析表
住宅区域 江宁区 鼓楼区 栖霞(包括亚东) 建邺区 白下区
合计 1268.90 509.41 323.16 391.29 417.94 频次 住宅区域 1318 秦淮区 405 126 215 213 玄武区 下关区 雨花区 合计 频次 197.99 118 172.31 121 130.36 113 87.67 73 从各个楼盘来看，百家湖花园是住宅广告投入最多的楼盘，广告金额高达225.21万元，是唯一一个广告金额超过200万元的楼盘，同时它也是上半年南京房地产市场广告投入最多的楼盘；商茂世纪广场是商务/商住楼中投入广告最多的楼盘，广告金额为94.95万元，投入广告较多的商务楼多位于新街口周围。在前十名中，江宁楼盘最多，占半壁江山，该区域的竞争之激烈可见一斑。
住宅/商务楼广告投入前十名分析表
名次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 住宅 百家湖花园 金色家园 星叶品牌楼盘 香格里拉花园 南方花园 瑞景·文华 美丽嘉园 金陵家天下 金额 225.21 132.83 106.24 97.61 85.17 84.94 77.99 76.72 商务/商住楼 金额 94.95 71.82 56.99 55.48 53.08 52.92 49.61 46.20 30.94 商茂世纪广场 华泰证券大厦 隆盛大厦 同曦鸣城 金轮大厦 御景园商务大厦 福鑫国际大厦 谷阳世纪大厦 苏宁环球大厦 21世纪假日花园 74.93 58.32 10 中国人家
南京国际贸易中心 29.30