四、 朝天宫步行街（仓巷步行街）项目简介
1、项目基本情况相关数据
朝天宫步行街项目规划占地5.8公顷，主要以商业用房为主，另有部分办公房和宾馆。其中，步行街南北全长350米，东西宽110-200米，西抵莫愁路，南至升州路，北接建邺路。该片区以改造后的朝天宫步行街为主线，北端入口正对朝天宫，隔建邺路接王府大街。随着王府大街美食一条街的改造和发展，结合朝天宫、冶山公园的改造工程及市民广场的修建，将有力地促进步行街与新街口商圈的联系并导入客源，使这一地区更具人流聚集力。 该项目总建筑面积：15万平方米 其中：商业步行街：7.3万平方米
小高层/高层住宅、酒店式公寓：7.7万平方米 预计总投资8000万美元
2、朝天宫历史状况
朝天宫的历史可上溯近二千五百年。早在春秋时期，朝天宫所在的冶山上就出现了南京最早的城邑——冶城。南朝刘宋时期，这里建有总明观，是当时全国最高的科学研究机构。
东晋时期，这里曾是丞相王导的别墅，因其风景秀丽，王导常
于此召集文人雅会。朝天宫之名得之于明代，洪武十七年(一三八四年)明太祖朱元璋取“朝拜上天”、“朝见天子”之意，下诏赐名为“朝天宫”，使这里成为了演习朝见天子礼仪的地方。
六十年代初南京市博物馆迁至朝天宫，朝天宫逐渐成为研究南京古代历
史文化的一个重要窗口。这里的“六朝文物展览中心”是中国唯一的断代史博物馆，所展示的五百余件文物突出表现了六朝时期凝聚南北精华的“建康文化”风采。
3、南京政府对朝天宫的规划
建邺区朝天宫地区位于新街口西南角的中心地区，交通便利，发展商贸、文化、旅游经济具有独特的区位优势，是一块有待规划开发、产生更大经济效益的黄金宝地。近年来，市委、市政府领导对这一地区综合开发非常重视，多次亲临现场视察，并作了重要指示，社会各界人士对此给予了极大的关注，全区上下也形成了一致共识。经过充分的研究论证，政府对朝天宫中心发展战略总的规划构想已明确：
“一中心”即以朝天宫这一著名古建筑为中心，以其辐射作用，带动周围如冶山、 吴王冶剑处遗址等历史胜迹以及现代商贸、旅游、餐饮业的连动开发。
“两景”就是朝天宫博物馆和甘熙故居。朝天宫博物馆有\江南
故宫\之美誉，甘熙故居是全国面积最大、保存最完好的晚清民宅。这些景点在国内外都有一定的影响。下一步我们的主要任务是配合市有关部门对这些旅游资源进行合理的开发利用，增强其吸引力，以次带动和促进这一地区的兴旺繁荣。
“四街’即新建一条街、拓宽一条街、调整一条街、美化一条街。具体讲就是在朝天宫博物馆东侧王府大街一线，新建长达一公里的融餐饮业、广告业等为一 体的特色街。在朝天宫博物馆南侧的仓巷，结合拓宽改造，规划建设具有明清风格的旅游文化、特色小商品经营的步行一条街。在朝天宫博物馆西侧的莫愁路一条街进行拓宽改造和商业经营结构的调整，变经营生产资料为饮食、文化、娱乐等特色商业街。在横贯朝天宫博物馆的建邺路两侧规划建设高层建筑群，并附以河滨绿带和娱乐设施的建设，使之形成既有商业特色，又能体现都市风貌的文明街。
“六个片区”的改造既涉及到全区广大人民群众的切身利益，
也是改变城区面貌，促进经济繁荣的重要举措，因此政府已将其纳入了中心发展战略的整体规划。下一步将结合几条街的新建和拓宽改造，进行统一规划建设，最大限度的发挥这些地块的经济和社会功能。 4、朝天宫商业步行街分解资料 占地（㎡） 商业建筑（㎡） 酒店公寓（㎡） 容积率（不含道路分摊） 建议转金（万元） 楼 面 价
合计 58000 149871 道路 16592 东一 6890 19314 4900 3．5 7132 3200 1700 西一 东二 7250 6360 16829 16652 11048 西二 5840 20128 3．45 6440 3200 高层 11040 49000 4．43 9918 9918 1700 小高层 4028 12000 2．97 2001 2001 1700 2．5 3．8 2．3 4．35 5385 7207 3200 3200 1700 商业用房 酒店公寓 商住
五、南京市房地产开发主要成本分析（小高层粗算）
项 目 成本名称 单价成本 项（元/㎡） 目 成本名称 单价成本 （元/㎡） 规 费 省教育附加 白蚁防治费 消防审查费 自来水管网集资费 煤气集资费 表、灶具、管线费 水电增容 总计 10 2．5 4 26 28 15 22 267．5 电气、配电、高低压电缆、配电房 150 基础设施配套费 人防工程 130 30 建 安 成 通风 10 前期三通一平 桩基 勘探设计费 基坑支护 土方挖运 地下室 土建 节能建筑增加费 水、卫、消防、外管线 15 130 45 40 35 135 830 50 70
备以上费用为市内小高层的建设成本 环境绿化 智能化设备 电梯 监理、质检、安检 临时用水用电 试桩、检测 80 25 100 25 15 15 1770 注： 本，算法较为宽松。具体情况视具体项目而定。 上述各项总计
房地产开发成本分析（多层小区）
项目 土地 成本名称 权属变更费 单价成本 （元/㎡） 2 项目 基础 成本名称 煤气 区内道区内道路费 排 雨水 水 污水 环 绿化 境 室外照明 智能化系统 单价成本 （元/㎡） 37．86 15 15 23 16．65 5．1 30 5 60 30 前期工程费 设计费 三通一平 规划设计 施工图 20 30 10 3．19 1．84 3．12 2 4 设施景观设计费 临时用电费 临时用水费 临时围墙施工费 场地平整费 费 路环境 有线电视配套费 市政基础设施配套费 勘探费用
费人防设施费 测量费 构图晒图 电力 给 水 区内 外电力设施 区内管线设施 区外管线设施 3 3 70 15 26 1200 20 各消防设施建设费 种教育地方附加 收 白蚁防治费 新型墙体材料 规划管理费 3 10 2．3 3 2 建筑安装工程费 监理招标费 各项总计 1670 以上费用均不计管理、销售、财务以及资金占用等费用，若计入在内开发成本约在3500元/㎡左右。