的承重结构；（4）禁止违章私自搭建。
3、 对物业管理管辖范围内娱乐性场所和经营性场所的有关规定：（1）环境卫生规定和约定；（2）噪音的有关规定和约定；（3）交通管理的有关规定和约定；（4）对治安防范的有关规定和约定。
4、 有关处罚条款：（1）擅自拆改房屋结构及其设施设备影响房屋使用安全和正常使用或影响房屋整体外观的有关处罚规定；（2）私搭乱建违章的有关处罚规定；（3）侵占房屋共用部位和房屋的附属用地以及侵占物业管理范围内的道路的有关处罚规定；（4）噪声扰民、污染环境方面的有关处罚规定。 32、 赠送的阁楼要交物业费吗？
要点：物管费怎么交，目前还不明朗。物管费的收取将直接取决于房产证一标明的面积。如果产权证上的面积没有将赠送的面积算上，买房人很可能不用交纳这部分物业管理费。物业管理费的收取主要根据买房人得到的产权证上的面积来收取，如果开发商在为买房人办理产权证时没有将所面积进行专门的说明，那么在收取物物业管理费的时候将按照未送面积之前的面积计算。开发商在与买房人签订购房合同时候，应该将所送面积和买房面积同时注明，因为在后期物业管理当中，所送的面积一旦不能交纳物业管理费，将会对小区的物业管理工作带来很多麻烦。
在房产证没有办下来之前，物业管理公司目前的主要做法是先按全部面积收取，如果产权证办下来，注明是不把所送面积算做整个面积的话，物业管理公司将退给买房人多收面积的费用。 33、 租户欠交的管理费是否应由业主承担？
要点：物业管理是有偿的服务行业，谁使用物业谁就交管理费，当业主将物业转租给租户使用后，管理费应由租户承担。若租户欠交管理费，业主应该承担其费用。这是因为：当业主将自己名下物业出租给租户后，物业的所有权仍属业主，租户拥有的只是使用权，况且业主出租物业无须经过管理公司的同意，管理公司无法知道租赁的实际情况，也就无法对租户进行有效的控制。因而租户未能履行义务而欠交管理费时，业主必须承担连带责任代租户交管理费。
为了让租户明白管理费的义务，管理公司应提醒业主在与租户签订租赁合同时写明租用物业后必须承担支付管理费的义务这一条款。
为了防止租户溜之大吉管理费无着落，当租户办入住手续时，管理公司应要求业主出具承诺书，当出租户欠交管理费时，由业主本人支付欠交的管理费。
当然，若租户不是故意不交管理费，而是外出或因其他原因未按时交费，管理公司可积极与租户联系，要求租户设法尽快交费，对逾期交费的租户，除了收回应交管理费外，还可按规定加收1?的滞纳金，这种情况下，管理公司就不应急于向业主索交管理费。 34、 怎样做好制订物业管理方案的准备工作？
要点：（1）进行拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查。
拟管项目全面情况调查（包括项目的位置、面积、建筑情况、配套及交通状况、消防、保安、保洁、项目性质及特色、政府支持、开发商背景，周边环境等。
（2）组建制定方案的领导班子；（3）对方案制定人员进行必要的业务培训；（4）准备经费；（5）准备设备；（6）准备相关资料。
35、 请制定一份物业管理方案（项目自定，只要求定主要内容）
要点：项目管理的整体设想与策划；管理模式；公司人力资源管理；规章制度建设；经营管理指标；社区文化建设与社会服务；财务管理及经费收入测算；日常管理；物业维修养护计划和实施。 36、 请起草一份业主公约（项目自定，只写主要内容） 要点：略
37、 请比较“经营物业管理”与“管理物业管理”理念及操作上的区别。
要点：经营与管理概念上的区别；经营与管理理念上的区别；经营与管理操作上的区别。 38、 怎样考评物业管理的综合经营服务？
要点：考评社会效益；考评环境效益；考评经济效益。 39、 请谈谈物业管理企业如何做出品牌？
要点：1、物业管理企业要建立现代企业制度。要按照：产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的要求；2、加强企业内部管理。主要抓好以下几点：第一，改革用人制度；第二，首先是因事设岗；第三，改革收入分配制度。3、培养高素质的职业化物业管理队伍；4、提高物业管理的服务质量：（1）坚持以人为本的原则，提高现有常规服务项目的服务质量；（2）拓宽服务领域，努力提高各种个性服务。 40、 某小区原由开发商聘请的物业公司进行管理，业主入住后对该公司不满意，结果，业主委员会经研
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究讨论，决定解聘该公司。但该公司表示：其与开发商订有委托管理合同，如业主解聘本公司，则须承担违约责任。对此，请结合所学物业管理法律知识，谈谈你的看法。 要点：业主委员会有权解聘开发商聘请的物业管理公司。其理由是：
（1） 根据《物业管理条例》的规定，开发商负责物业竣工后综合验收前的物业管理，依法享有签订前期物业管理委托合同的权利，但该委托权是法定的附期限的权利，签订的物业管理委托合同也应是附终止期限的合同，当物业通过综合验收后，开发商按照《预售契约》的约定交付物业后，丧失法定委托权，签订的物业管理委托合同，亦自动终止。
（2） 如果开发商与物业管理公司之间的前期物业管理合同未按照上述规定签订，因违反法律法规规定而导致的部分无效的责任，将视具体情况决定由合同一方或双方承担。
（3） 业主因对物业的所有权而拥有物业管理权，并由业主大会选举产生的业主委员会代为行使，业主委员会依法成立后即可行使物业管理权，包括选聘物业管理公司。
41、 某物业管理公司工程处在小区内维修地下管道，开挖了一条1米深的大沟。施工人员在开挖处的路段上树立了一个“行人及车辆禁止通行”的小木牌。一日傍晚，风雨交加，小木牌被风吹倒，并被雨水冲走，雨后又起大雾。晚10左右，住户林某带其儿子路过此处，掉入沟中摔伤，经医院检查，林某左臂骨折，其子头部受伤。两人医疗费共计7500元，林某因住院请假3个月，损失奖金等1500元。林某出院后，要求物业管理公司承担赔偿责任。公司则认为林某父子受伤，不是由他们的过错而造成的，而是因大风吹倒警示牌、大雾使林某父子看不清路造成的，所以拒绝承担赔偿责任。为此，林某起诉到人民法院。
问：你如何解释本次事件？
要点：本次事件应由物业管理公司承担全部民事责任。
（1） 物业管理公司在小区内维修地下设施，属于特殊危险性作业，根据《民法通则》规定，必须设置明显标志和采取安全措施。显然标志的作用在于防止损害发生，并非免责的条件。
（2） 此类特殊危险性作业，根据《民法通则》规定，属于特殊侵权民事责任，即无过错责任，这种责任承担原则并不以侵权者或造成损害的一方有过错为构成条件，也就是损害一旦发生，侵权者或造成损害的一方必须承担民事责任。
（3） 本案中物业管理公司虽然设立标志但标志是否明显或足以防止损害发生，或者采取相应的安全措施，答案显然是否定的，因此其必须承担责任。
42、 某小区四楼业主张某向管理公司投诉五楼业主李某，称要发行住房时将客厅一角加建了一厕所，由此对其生活带来了不良影响（张家在客厅时常闻李家冲厕水声）要求物业管理公司进行处理。 问：物业公司应如何解释或者处理？理由是什么？
要点：物业管理公司应告知住户，此类事件可在物业管理公司配合下先协商解决，如协商不成住户可向法院提起诉讼。（假设物业管理公司并未超越权限审批楼上住户的装修方案）。其理由为：
a) 在物业管理委托合同无特别规定的情况下，物业管理公司的权限范围不包括对住户装修方案的审批，只应对报修的业主尽告知义务，要求其按照《住宅使用说明书》进行使用。
b) 业主装修属于对自己所有财产的处分，在不影响其他使用人的情况下是合法的，但是本案中，楼上业主改变楼宇使用结构，给楼下业主造成损害。
c) 根据《民法通则》规定，楼上楼下属于相邻关系，楼下业主是否起诉则以造成损害的严重程度而定
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