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7.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入当期损益。（ ）
8.企业将自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，“投资性房地产”科目按照转换前的自用房地产的原值入账。（ ）
9.投资性房地产企业持有的准备增值后转让的闲置土地使用权，作为投资性房地产核算。（ ）
10.采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，若在转换日存在资本公积的，资本公积要转入投资收益。（ ） 四、计算分析题
恒通公司20×6年12月31日将其一栋自用房产出租给甲公司并采用成本模式进行后续计量，租期为4年，每年收取租金240万元，出租时，该建筑物的成本为3 000万元，已经计提折旧400万元，没有计提减值准备，尚可使用年限为10年，恒通公司对该房产采用双倍余额递减法计提折旧，净残值为10万元。20×7年年末该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2000万元，预计未来现金流量的现值为2 010万元，计提减值准备后尚可使用年限为10年；20×8年年末由于房地产交易市场成熟，恒通公司决定对该项房产采用公允价值模式计量，当日该项房产的公允价值为1 700万元，恒通公司按照净利润的10%提取盈余公积。20×9年年末的公允价值为 1 800万元，2×10年12月31日将该项房产租赁期满，恒通公司将其转入改扩建，2×11年2月1日工程完工，共发生支出 200万元，即日起将其出租给另一公司乙公司，仍采用公允价值模式计量。 要求：编制与恒通公司相关的会计分录。
第四章 投资性房地产单元测试参考答案与解析 一、单项选择题 1. 【答案】C 【解析】投资性房地产的范围：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。选项B,作为房地产开发企业的存货；选项A和选项D，作为自用房产，应作为固定资产核算。 2.
【答案】B
【解析】投资性房地产的范围：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。选项B，作为房地产开发企业的存货。 3.
【答案】A 【解析】选项A, 外购的投资性房地产无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量，均按照取得的实际成本进行初始计量，自行建造的投资性房产无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量，初始计量时按照确定的成本计量；选项C，自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成；选项D，外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本中，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用。 4.
【答案】B
【解析】选项A，外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本中，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，因此，投资性房地产的入账价值为100+10=110（万元）。
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5.
【答案】D 【解析】
在2009年取得该项投资性房地产时： 借：投资性房地产——成本 300 贷：银行存款 300 收到租金时：
借：银行存款 20 贷：其他业务收入 20 2009年12月31日确认公允价值变动损益： 借：投资性房地产——公允价值变动 120 贷：公允价值变动损益 120 2010年1月1日出售时：
借：银行存款 510 贷：其他业务收入 510 借：其他业务成本 420
贷：投资性房地产——成本 300 ——公允价值变动 120 借：公允价值变动损益 120 贷：其他业务成本 120
2010年影响损益的金额=其他业务收入510-其他业务成本420=90（万元）。 6.
【答案】C 【解析】 2008年取得投资性房地产时： 借：投资性房地产——成本 300 贷：银行存款 300 收到租金时：
借：银行存款 12 贷：其他业务收入 12 2008年年末确认公允价值变动损益： 借：投资性房地产——公允价值变动 120 贷：公允价值变动损益 120 2009年年末确认公允价值变动损益： 借：投资性房地产——公允价值变动 80 贷：公允价值变动损益 80 收到租金时：
借：银行存款 12 贷：其他业务收入 12 2010年11月1日出售时：
借：银行存款 510 贷：其他业务收入 510 借：其他业务成本 500 贷：投资性房地产——成本 300
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——公允价值变动 200 借：公允价值变动损益 200 贷：其他业务成本 200 收到租金：
借：银行存款 10 贷：其他业务收入 10
影响2010年损益金额=其他业务收入（510+10）-其他业务成本500=20（万元）。 7.
【答案】A
【解析】厂房计提折旧：第一个折旧年度计提折旧：1 500×2/10=300（万元），第二个折旧年度计提折旧：（1 500-300）×2/10=240（万元），第三个折旧年度计提折旧：（1 500-300-240）×2/10=192（万元），第四个折旧年度计提折旧：（1 500-300-240-192）×2/10=153.6（万元），第五个折旧年度计提折旧：（1 500-300-240-192-153.6）×2/10=122.88（万元），因此，2010年计提折旧：153.6×1/12+122.88×11/12=125.44（万元）；2010年土地使用权摊销：1 200/5=240（万元）；则2010年记入“其他业务成本”的金额=125.44+240=365.44（万元）。
注：本题中厂房的折旧年度与会计年度不一样。 8.
【答案】A
【解析】2010年因该项土地使用权公允价值变动确认损益为4 000-3 800=200（万元）。 9.
【答案】C
【解析】选项C，自用厂房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产在转换日应当采用公允价值计量，转换日公允价值大于原账面价值的差额记入资本公积科目进行核算。 10.
【答案】C
【解析】企业对投资性房地产只能采用一种模式进行计量；投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。 11.
【答案】A
【解析】转换日影响资产负债表的“未分配利润”项目的金额=（5 200-5 000）×85%=170（万元），“盈余公积”项目的金额=（5 200-5 000）×15%=30（万元）。 12.
【答案】C 【解析】转换日影响资产负债表“未分配利润”项目的金额：（2 200-2 000）×75%×90%=135（万元）。 13.
【答案】C
【解析】选项C，投资性房地产的租金收入计入其他业务收入，计提的折旧计入其他业务成本。 14.
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【答案】A 【解析】转换日影响所有者权益的金额：3 000-[1 200-1 200/（10×12）×49]=2 290（万元）。 15.
【答案】C
【解析】投资性房地产只能采用一种模式进行计量，要么采用成本模式计量，要么采用公允价值模式计量；投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更；投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式后不得从公允价值模式转换为成本模式。 二、多项选择题 1.
【答案】AC
【解析】投资性房地产核算的范围：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。 2.
【答案】ACD
【解析】将存货的房地产转换为投资性房地产，转换日为租赁期开始日，即用于对外出租的当天。 3.
【答案】ABCD
【解析】企业将开发的商品房即存货转为对外出租，作为投资性房地产核算；将自用的土地使用权停止自用改为出租时，作为投资性房地产核算。房地产开发企业将其建筑物用于出租，并为承租人提供相关辅助服务是不重大的，作为投资性房地产核算；用于出租的房地产必须是企业拥有所有权的资房产，不能为租来的房产。 4. 【答案】ABCD 【解析】每年的租金收入计入其他业务收入，影响当期损益。 5.
【答案】ABC
【解析】存在减值迹象的持有至到期投资，减值迹象消失，转回计提的减值损失时，通过“资产减值损失”。 6.
【答案】ABC
【解析】投资性房地产核算的范围：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。 7.
【答案】BC
【解析】外购的投资性房地产的入账价值为其成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该项资产的其他费用；自行建造的投资性房地产的入账价值为其成本，由建造该项投资性房地产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 8.
【答案】ABCD
【解析】采用成本模式计量的投资性房地产，需要计提折旧或摊销，存在减值迹象的需要计提减值准备；采用公允价值模模式计量的投资性房地产，公允价值变动计入当期损益；采用成本模式计量的投资性房地产，公允价值的变动对其账面价值没有影响；投资性房地
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产企业对其投资性房地产可以采用成本模式计量，也可以采用公允价值模式计量，但是只能采用一种模式计量。 9.
【答案】ABCD
【解析】房地产企业只能采用一种模式进行后续计量，可以是成本模式，也可以是公允价值模式；投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更；投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式之后，不得从公允价值模式转换为成本模式。 10.
【答案】BCD
【解析】自用的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日“投资性房地产”科目按照自用房地产的原值入账，同时在转换日存在折旧或摊销的，要转入投资性房地产累计折旧（摊销），转换日存在减值准备的，要转入投资性房地产减值准备。 11.
【答案】CD
【解析】投资性房地产企业将空置建筑物用于出租，转换日为董事会作出书面决议用于出租的当天。 12.
【答案】AD
【解析】企业对投资性房地产只能采用一种模式进行计量；投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。 13.
【答案】ACD 【解析】将自用的土地使用权转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值低于账面价值的差额计入当期损益。 14.
【答案】AB
【解析】采用成本模式计量的投资性房地产处置时，把投资性房地产的账面价值转入其他业务成本；采用公允价值计量的投资性房地产处置时，需要把公允价值变动损益结转。 15.
【答案】BCD
【解析】存在减值迹象的长期股权投资，减值准备一经计提，不得转回。 三、判断题 1.
【答案】对 2.
【答案】错
【解析】投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更。 3.
【答案】对 4.
【答案】错
【解析】房地产开发企业拥有的空置建筑物不能作为投资性房地产核算，只有当企业做出书面决议用于出租时，从作出决议的当天就要作为投资性房地产核算。