估价表编制，并参照本地同类建筑工程进行系数调整
2、《民用建筑可行性研究深度和要求》 3、有关部委编制的《建设项目投资估算办法》
4、大连同类建筑物近期单位造价指标及国内建筑材料、设备现行价格 5、总投资=固定资产投资+建设期利息+流动资金 6、设备费用参照厂商询价
7、建设期利息：根据中国人民银行最近发布的贷款基准利率计算其建设期利息
8、其他费用按国家及大连市现行有关文件规定及配套政策计列 （二） 建设投资估算范围与内容
本项目投资估算范围涉及前期准备、场地平整、基础地下室工程、主体结构工程、装饰工程、设备安装工程、室外环境、道路工程及其它零星工程。 本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。主要对本项目涉及的土建、安装、设备、室外附属设施及管网等工程费用进行测算，并对项目涉及的工程建设其他费用：土地费用、勘察设计费、城市建设配套费、财务费用、预备费等进行估算。
（三）建设总投资估算 总投资估算表
序号 1 2 3 4 5 项 目 土地费用 前期工程费 拆迁补偿费 基础设施建设费 建筑安装工程费 金 额 2003.2 904.2 624.2 3400 估 算 说 明 见附表1 见附表2 无 见附表3 30000*700：框剪 10000*800：框架 10000*500：钢结构 26
6 7 管理费用 财务费用 138.6 297 202 141.4 7710.6 8 销售费用 9 不可预见费 总 计 成本总额*2% （成本总额+管理费）*30%*7%*2年 销售额*2% （1-6项之和）*2%
（四） 投资估算表
根据投资估算内容和估算方法估算各项投资并进行汇总，编制本项目投资估算表（见附表1、2、3）。
附表1： 土地费用估算表 单位：万元
序号 项 目 名 称 1 土地出让金 2 土地 契税 3 土地登记发证费 小 计 金 额 1920 76.8 6.4 2003.2 估 算 说 明 64*30亩 2240*4% 42700*1.5元/M2
附表2： 前期工程估算表 单位：万元
序项 目 名 称 号 1 规划、单体设计费 2 地质勘探费 3 三通一平费 4 选址放线、单体放验费 5 抗震安全评估费 6 建设工程报建费 7 工程建设监理费 8 施工图审查费 小 计 金 额 90 12 20 12 30 570 360 3 1085 估 算 说 明 60000*15元/M2 60000*2元/M2 60000*5000*0.001 60000*95元/M2 60000*5000*1.2% 60000*0.5元/M2
附表3： 基础设施建设费 单位：万元
序号 1
项 目 名 称 绿化、灯饰费 金 额 100 估 算 说 明 27
2 广场建设费 225 3 道路建设费 209.2 60000*31.7%*110/M2 4 供水（管网建设费） 180 5 供电施工费 90 60000*15元/M2 小 计 624.2
二、资金筹措 （一）资金渠道
直接融资：项目建设单位自筹资金。 间接融资：主要考虑商业银行的信贷资金。 （二）资金筹措方案
工程总投资：约7710.6万元。
项目资本金：2700万元，企业自筹资金。 预售收入投入：3000万元。
第九章 项目运营的财务评价
一、基础数据采集 （一）销售面积
本项目一期总建筑面积60000m2，其中： □可对外销售商铺面积：30000m2
□可对外销售展示、展览中心面积：10000m2 □可对外销售仓储面积：10000m2 （二）销售价格
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□商铺：2000元/m2（均价，按建面计算） □仓储：1800元/m2（均价，按建面计算）
□展示、展览中心：2300元/m2（均价，按建面计算）
上述销售价格为本报告预测水准，项目实施中据实调整，但所拟定的价格水准应具有较强的市场竞争力。同时应力争低开高走的态势、收出阳线，而避免高开低走的阴线走势。
（三）适用税费率 适用税费率表
税费项目 营业税 城市建设维护税 教育费附加 税费率% 5.56 7 3 税费项目 土地增值税 税费率% 根据业主要求，暂不考虑 法定盈余公积金、10 公益金 企业所得税 25
二、 财务评价
（一）.项目销售收入预测
附表5为本项目销售收入、销售税金及附加测算表。结合上述销售面积及价格预测，测算出本项目销售总收入为10100万元。 详见下表《销售收入及税金测算表》。
、 销售收入及税金测算表 单位：万元
序 号 项 目 商铺 （1）销售 展览信息中心 收入 仓储 营业税 （2）税收 城乡维护建设税 教育费附加
金 额 6000 2300 1800 561.6 39.3 16.8 估 算 说 明 30000*2000元/M2 10000*2300元/M2 10000*1800元/M2 销售额*5.56% 营业税额*7% 营业税额*3% 29
税前利润 税后利润 9482.3 1771.7 收入—应交税—成本
（二）项目利润 利润总额
利润总额=项目总销售收入-总成本费用-销售税金及附加 =1771.7万元 所得税
应纳所得税额为：1771.7万元×25%=442.9万元。
税后利润
1771.7万元-442.9万元=1328.8万元。
税后利润率
税后利润率=税后利润总额/总成本费用×100% =1328.8万元/10100万元×100% =13.2%
三、财务评价结论
本项目(所得税后)全部投资财务内部收益率、自有资金财务内部收益率（税后）、均高于同期银行贷款利率和行业平均收益率，因此本项目的盈利能力满足要求，其财务效益较好，投资回收期较短，从财务评价角度是可行的。
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2010年7月19
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