目 录
2011年经济运行及房地产行业分析
? 2011年经济运行特点和发展态势 ? 2011年房地产行业分析
2011年房地产业十大事件
? 中央出台“新国八条” 楼市调控加码 ? ? ? ? ? ? ? ? ?
1000万套保障房开工 提前一月完成目标 70大中城市房价首次下跌 房地产业全面入冬 限购令再度扩大升级
温家宝强调房地产调控绝不可有丝毫动摇
货币政策持续收紧 房贷利率升至近10年来最高 资金引发绿城危机 房产企业阵营分化
上海重庆开征房产税 \十二五\期间房产税改革推进 上市房企负债已过万亿元
首家房产EJU上线 创新传统营销模式
房地产企业年度销售排行榜
? 2011年中国房企销售排行 ? 重点城市房企销售排行
重点城市房价走势——北京、上海、广州、深圳、天津、杭州
? 全国重点城市年度成交图表
天津楼市年度盘点
? 2011年天津楼市十大名盘
政策回顾
? 2011年房地产调控政策汇总
运行数据
? 天津市土地市场情况：12月份数据 ? 12月份天津市楼市动态 ? 河西区住宅市场分析
? 2011年经济运行及房地产行业分析
2011年，世界经济呈现新兴经济体复苏较快、通货膨胀压力增大但发达经济体复苏乏力、失业率居高不下的分化走势，国内经济出现经济增速同比下降但物价涨幅同比上升的复杂局面。我国抓住经济运行中的主要矛盾，将稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，推动经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，宏观调控取得积极成效，物价上涨势头初步得到控制，经济增长速度平稳。
一、2011年经济运行特点和发展态势
2011年以来，宏观调控坚持把控物价作为首要任务，政策效果逐步显现，经济运行总体较为平稳，并呈现以下特点和发展态势。
1.物价涨幅见顶回落
居民消费价格指数在7月份达到6.5％的峰值后，受基数效应减弱、货币条件改善和大宗商品价格下降等因素影响，涨幅呈现回落趋势，12月份的CPI下降为4.1％。首先，控物价的货币条件持续改善。全年货币、信贷调控目标如期实现。其次，输入性通胀压力有所减弱。受美、欧债务危机冲击，全球经济增长明显放缓，加上市场避险情绪影响，美元短期反弹，大宗商品价格有所回落，进口价格指数趋降。第三，食品价格涨幅企稳回落。猪肉价格同比涨幅下降，猪粮比连续24周低于6，粮食产量“八连增”，有利于稳定粮食和食品价格。
2.经济增长小幅下降
前三季度，制造业、房地产业投资高速增长，但交通、电力等基础设施投资增速明显放缓，固定资产投资增长25％。由于汽车、住房等与住、行相关的消费增长明显下降，累计社会消费品零售总额实际增速比去年同期回落3.75个百分点。目前世界经济放缓，对我国出口已经开始产生影响。
从内、外需求综合看，今年以来总需求增长的适度回落，主要是宏观政策主动调控的结果，有利于控制物价涨幅和实现经济运行的综合平衡。GDP增速在上半年达到9.6％的基础上，三、四季度将小幅下降，预计全年增长略高于9％。
3.房地产调控已见成效
2011年，房地产调控政策取得了积极成效。第一，实施限购城市的投机性需求基本得到抑制。市场交易量下降，大量投机需求离场，房地产投资不再是居民的投资首选。第二，商品房价格过快上涨势头得到遏制。2011年下半年以来，全国70个大中城市房价环比下降的
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城市明显增多。住房供应结构明显改善，保障性住房和中小套型住房供给增加，对解决中低收入居民住房困难问题发挥了重要作用。第三，对地方投融资平台的摸底和整顿，使正在上升的与土地、房地产相关的信贷风险和地方财政风险有所抑制，对防范系统性财政金融危机的爆发具有重要作用。
2011年以来，党中央、国务院积极应对国际环境的剧烈变化，在控物价、稳增长和调结构中寻求平衡，进行积极探索，积累了经验。一是注重保持经济平稳增长与调整经济结构相结合。调结构是为了持续健康的增长，平稳的经济增长也有利于结构调整的实施。二是高度重视保障和改善民生。始终把改善人民生活作为经济发展的根本目的，着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。三是注重推进内外平衡。着力扩大内需，提高消费对经济的贡献；妥善处理国际经贸关系，坚持“引进来”和“走出去”同时并重，提升价值链和扩展贸易增长点并举，增强汇率弹性，不断提升国际竞争力。四是更加注重系统性风险管理，忧患意识与风险意识增强。土地、房地产与我国金融、财政风险高度关联，整顿地方投融资平台,调控房地产市场，建立预警机制和风险显示机制，有利于降低系统性风险。
二、2011年房地产行业分析
2011年，对宏观经济和房地产都是一个重要转折期。从宏观经济来看，2011年中国经济结束了自2003年开始的高速增长周期，宏观经济政策逐步回归正常，持续宽松的货币政策回归稳健。房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下，也正发生巨大的转折，从盲目生长期逐渐向正常化回归。
1.房地产行业的拐点
2011年是中国房地产行业的真正的拐点之年。随着调控的持续和深入，中国的房地产行业正在发生着质的变化，这些变化将引领中国房地产行业进入一个新的阶段。
拐点一：新的市场格局
从1998年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源，形成了商品房为核心的一元化住房供应结构。这偏离了1998年制定的商品房和保障房双轨并行的住房改革初衷。2011年提出一年内建设1000万套，五年内建设3600万套的目标。彻底打破了原有的一元化住房供应格局。“市场为主，保障为辅”的住房体系将会在未来几年逐步形成，从而打破长期以来单一的住房供应结构，新的市场格局将逐步形成。
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拐点二：新的行业格局
市场自身的发展加上持续的行业调控，导致中国房地产行业的集中度迅速提升，新的行业格局在逐步形成。行业集中度的提升，主要从大开发企业占全国的销售比例和行业并购两个角度来看。全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比不断上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行业并购案例数量和金额也在不断上升。数据显示，2011年前11个月，房地产行业并购100起，并购金额307.4亿元。而2010年的并购案例是84起，并购金额168.72亿元。2005年至2009年的5年间，并购案例才132起，并购金额260.32亿元。
拐点三：新的市场空间
一线城市在中国商品房成交面积中的比例越来越低，而三四线城市所占的比例已经从2005年的50.8%上升到66.1%，三四线城市已经成为中国房地产市场新的市场空间。中国房地产市场空间的转移，除却经济发展、人口转移等因素外，更重要的一点，是历次的房地产宏观调控作用的结果。2007-2008年的调控，催生了二线城市和重点三线城市房地产市场的繁荣；2010年至今的这一轮的调控，则是提前激活了三四线城市房地产市场的发展，这种趋势在2011年表现得更加明显。
拐点四：新的商业模式
传统商业模式的土壤已经发生了质的变化，主流开发商开始探索新的商业模式。从根本上来说，过去几年土地价格持续上涨，并且土地价格上涨的速度超过了房屋价格，这导致了开发商的利润率出现了持续下降。在土地资源稀缺的情况下，土地价格长期上涨的趋势难以改变，而房屋价格在国家持续的调控下上涨空间有限，这意味着当下和未来，快周转的开发模式是主流。然而，在持续的紧缩政策下，快周转的主流开发商依然面临着资金链比较紧张的困境。这意味着目前开发商的商业模式正在逐步改变，探索新的商业模式成为了行业新的课题。
2.房地产市场的特点
2011年中国的房地产调控进入新的阶段。在房地产调控的坚持不放松的背景下，中国房地产市场呈现出一些明显的特点。 特点一：集中度提升，房地产市场仍然保持增长态势。从《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》中看出，2011年的全国市场销售却仍然保持了增长态势，而上榜的龙头企业上涨速度更超出
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了平均水平，表现为企业集中度继续提升；但上升幅度明显减缓，呈现趋稳态势。数据显示，2011年度全国前十强企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点，与2010年1.97个百分点的增长相比明显萎缩。
特点二：力量改变，房地产市场开始进入去库存周期。由于2011年上市楼盘增加以及政策打压之下销售萎缩，导致全国主要城市楼市库存量均处在高位。2011年12月主要城市库存量压力继续增加。广州商品住宅可售增加79 .94万平方米，上海、南京商品住宅可售量增加均超过30万平方米，深圳商品住宅可售量增加18万平方米。房地产库存激增，巨额的库存占款，将令开发企业资金周转愈发困难，未来，加速去库存将成为房企的工作重心，在楼市购房需求难以提振的背景下，房地产开发商只有依靠降价才能促成交、增现金。 特点三：营销变奏，降价促销已成为市场的主旋律。2011年12月全国100个城市住宅中，有37个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，3个城市环比持平。与11月相比，价格环比下跌的城市数增加3个，其中12个城市环比跌幅在1%以上。如果政策不放松，市场下行的趋势持续，预计将会有更多的楼盘加入降价阵营，且降价的幅度仍有可能继续扩大。降价促销已成为市场的主旋律。
特点四：成交低迷，土地市场依然冷清。2011年土地市场成交状况不尽人意，尽管年底土地供应增加，但是四季度地块流拍、延期不断，成交萎靡，与去年同期相比11、12月明显减少，降幅均为47%。全国130个城市12月住宅土地推出量环比上个月增加37%，同比减少22%，成交量环比增加43%，同比减少47%。12月土地成交的平均溢价率维持在低位，多数地块以低价成交，土地市场依然冷清。
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