约集约利用。土地作为稀缺资源，在城市化建设过程中，价值快速提升。若土地受让方仅承担银行同期贷款利率标准违约金，则其违约成本与所获利益相比完全不成比例，不利于督促土地受让方及时履行合同义务，违背违约金约定的初衷。
（四）土地出让合同纠纷违约金的调整方式及考量因素 土地出让合同虽然较普通民事合同有其特殊性，但仍属民事合同，因此，当然也应受合同法等民事法律规范的约束。合同法司法解释二第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。《国有土地收支通知》中有关土地受让人迟延支付土地出让金违约金计算标准的规定，法院应予尊重，但在具体个案中，合同履行情况、当事人的过错程度等存在差别，为此，需在尊重行政规范性文件一般规定与兼顾个案特殊情形之间寻求平衡。
1、违约金的调整方式
合同法第一百一十四条第一款前段之“一定数额的违约金”特指确定数额的违约金，后段之“损失赔偿额的计算方法”则是不确定额度的违约金，两者均属可以调整的“违约金”。对于不确定额度违约金的调整方式，通常理解是调低或调高合同约定的利率标准。但实践中，亦有通过调整履行期限来控制违约金总额的做法。如有的判决不指定履行期限，而有的判决指定长达一年的履行期限【如安徽省安庆市望江县人民法院作出的（2014）望
11
民一初字第00267号鄢金发与余雷生、柯言松民间借贷纠纷案，法院指定长达一年履行期限，二审判决予以维持】。根据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第二条规定，是否指定履行期限以及指定履行期限的长短将决定加倍部分债务利息的计算方式，对债务人的权利义务会产生重大影响。因此，在违约金计算标准不变的情况下，对履行期限进行调整亦是法院依职权调整违约金的一种方式。本案二审虽对合同约定的违约金计算标准未予调整，但却将履行期限缩短至一审法院受理之日，实质上即是通过调整履行期限的方式，对违约金总额进行定量控制。这种调整方式在未否定行政规范性文件所确立的违约金计算标准的同时，又兼顾了具体个案的特殊情况，避免因机械司法而致利益严重失衡。
2、土地出让合同纠纷违约金调整的主要考量因素 土地出让合同作为带有行政管理性质的特殊民事合同，在对其中约定的违约金条款进行调整时，除需适用合同法及其相关司法解释的一般规定外，更需考虑行政管理的强制性与裁判结果的公平性之间的平衡。公平原则可从形式和实质两个层面来把握。就形式公平而言，强调当事人在交易中应被等同对待，具体到个案，即要考虑交易主体在缔约能力、交易经验等方面的客观特征。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条亦指出“当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款”乃是必要的参酌因素。土地出让合同中，虽然土地出让方享有一定的行政管理职权，但土地受让方多为房地
12
产开发企业。该类企业的从业资质受到严格限制，与一般民商事主体相比，其对土地出让合同的预期收益及潜在风险有着更为专业的判断和评估能力。因此，即使土地出让合同中的违约金条属于格式条款，其也不构成免除或限制土地受让方违约责任的理由。但就实质公平而言，其强调规则的适用应避免结果上的严重失衡，让各方“各得其所”。在综合衡量时，需考量合同主体的个别客观因素，如损益相抵和债务人的经济状况等。本案中，从法院查明的事实来看，仁泽公司已进入重组阶段，对外举债较多，缺乏偿债能力。如果违约金按每日1‰的标准计算至二审开庭之日则已高达11.5亿元，相当于土地出让金的两倍。如此裁判会危及债务人的基本生存及发展可能性，最终也会影响到债权人利益的实现。因此，全面衡量整个案件，二审法院选择缩短履行期限的方式酌情调减了违约金的数额，将履行的截止时间由债务付清之日缩短至一审法院受理之日。
13
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2017）最高法民终561号
上诉人（原审原告）：昆明市国土资源局。住所地：云南省昆明市呈贡新区锦绣大街1号市级行政中心4号楼5楼（南楼）。
负责人：王涛，该局局长。
委托诉讼代理人：韩加乾，云南格元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏敏，云南格元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：云南仁泽房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路西贡码头第11幢A型4号。
法定代表人：陈勇，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：董慧琴，云南伟欣律师事务所律师。 原审原告：昆明滇池国家旅游度假区管理委员会。住所地：云南省昆明市滇池路1288号。
法定代表人：罗建宾，该委员会主任。
委托诉讼代理人：杨海燕，云南刘胡乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金晓燕，云南刘胡乐律师事务所律师。 上诉人昆明市国土资源局（以下简称昆明国资局）因与被上
14
诉人云南仁泽房地产开发有限公司（以下简称仁泽公司）及原审原告昆明滇池国家旅游度假区管理委员会（以下简称滇池管委会）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服云南省高级人民法院（2016）云民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昆明国资局及其委托诉讼代理人韩加乾、夏敏，被上诉人仁泽公司及其诉讼代理人董慧琴，原审原告滇池管委会及其委托诉讼代理人杨海燕、金晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昆明国资局上诉请求：一、依法撤销原审判决第二项、第三项，改判由仁泽公司以52988.92万元为本金，自2011年11月28日起至实际付款之日止，按每日1‰的标准交付违约金；二、本案一、二审案件受理费由仁泽公司承担。主要事实及理由：一、原审判决适用法律错误，致使违约金少计近8亿元，严重损害国家利益。（一）本案不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）规定的应调整违约金的情形。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）（以下简称《国有土地收支通知》）第七条：“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政
15