儋州项目市场分析
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很明了的进行提价通知。譬如：开盘一个月内特惠诞生价，X月X日后取消折扣。 ?
根据工程进度降低折扣
利用期房销售工程进度的劣势，既然购房者都愿意购买看得见的房子，那么，在房子形状逐渐浮出水面的时候进行提价。从正负零开始往后，每到一个工程结点就把折扣降低一个比例。
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根据销售进度提升价格
销售进度可以理解为房屋去化的比例。销售进度可以反应出购买者对项目的认可程度，如果项目销售顺利。那么设定数个进度比例值。如：50%、80%、95%、清盘（当期）。每达到一个值就进行合理的提价与调价。
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根据房源去化提升价格
房源去化比例是反映客户对房源的认可程度，对于去化比较快的房源，应该加以提价控制，这也是销售控制的需要。
二）横向价格策略——极优性价组合：寻求价值与价格的统一 1、统一价格
在房地产行业初始阶段，同一小区各房屋的价格大多雷同，一是因为没有个人商业购房情况，二是当时房屋的各方面构成比较简单，只满足居住要求，没有什么差异。目前有些项目也采用了这一定价策略，全部以高价格推向市场，先到先选高价值的房源的手法确实具有一定吸引力。 2、总价策略
在一些高档房地产项目中，产生了一些一口价的定价方法，特别是连同花园购买的高档别墅，出奇高昂的价格分摊使得单价已经没有任何参考意义，于是针对一些金字塔尖上的富有人群的购买心理，采用总价定价法。类似于30万你可以拥有什么的总价概念。
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3、按值论价
按值论价是一种最富有人性化色彩的定价策略，细致的追求楼盘价值的所有组成部分，力求价格与价值达到等值统一。这也是目前房地产行业购买群体日渐成熟，项目构成细分越来越细的必然趋势。仔仔细细比价，明明白白购房在这样的定价方式上方能得到完好体现，最终保证购买到质价相符的房屋。
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朝向与方位
东西差价在3-5%之间调和。 ?
景观与视野
其他条件相同景观视野差价在8-10%之间。 ?
户型与面积
其他条件相同，户型合理性差价在1-2个百分点之间，为促进大面积房源的去化，可以考虑1个百分点左右的单价差别。
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楼层系数
根据视野和景观情况逐层加价。楼层系数差控制在50-80元/平方米左右。 三、销售切入时机与周期安排 （一）销售切入时机设定
根据目前项目的工作进展，通过正常进度推算，期望项目能够在2011年10月16日（周日）开盘，利用两个月的客户蓄水期，为项目的第一次开盘做好准备。
注：实际推盘时机将与市场变化情况结合得更加紧密。 （二）销售周期安排
销售周期设定依据产品形态的构成，分成两大波次；将准备销售方案，供甲方决策。
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一）波次一
一期暂定2011年10月16日开盘，A，C栋推出33层住宅，约340套。
20011年9月初销售人员进场，自2011年9月至10月上旬为前期客户蓄水阶段。销售人员接受项目咨询，向客户推荐可售房源，此阶段不接受预定及签约，销售现场做好客户跟踪与服务，避免客户流失。经过梳理有效客户，继续加强客户积累，保证开盘前有效客户量应达到1000组。销售目标为当月（15天）消化30％（100套），再用三个月使销售率达到80％（280套），在2012年3月底消化本波次房源至90％（310套）。
销售阶段任务划分：
第一波次 ： A，C两栋33层，约340套 预热推广期：2011年9月——2011年10月上旬 开 盘 日期：2011年10月16日
火爆销售期：2011年10月16日——2011年10月底 持续销售期：2011年11月——2012年3月 二）波次二
在消化第一波次剩余房源的同时，第二波次暂定2011年11月10日推出剩余住宅，共计100套。利用9月第一波次房源销售的同时积累新客户。销售目标为当月消化本次房源的30%， 2011年12月31日前完成至整体的60％（240套），到2012年4月完成整体销售任务的85％（340套）。
销售阶段任务划分：
第二波次 ： 剩余5层住宅，约60套
预热推广期：2011年9月——2011年11月上旬 开 盘 日期：2011年11月10日
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火爆销售期：2011年11月10日——2011年12月底 持续销售期：2012年1月——2012年4月
四、销售任务及回款计划
本项目约400套住宅房源，销售从2011年9月－－2012年4月，总周期为8个月，实现住宅销售率85％，按均价4000元/平米，住宅总销售金额约0.68亿元。 （一）销售进度
1、第一波次：约340套住宅房源，销售从2011年9月－－2012年3月，周期为7个月，实现销售率为90％。
2、第二波次：共60套住宅房源，销售从2011年11月－－2012年4月，周期为5个月，实现销售率为90％。 （二）资金回收
2011年下半年实现销售金额4800万元，回款2400万元。（因付款政策未明确，故按照50%回款计算）
2012年上半年实现销售金额2000万元，回款1000万元。（因付款政策未明确，故按照50%回款计算）
五、销售管理制度 （一）组织结构
案场人员6—8名
销售经理
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案场主管儋州项目市场分析
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（二）销售部岗位职责及素质要求 ?
销售部经理
直接上级：销售总监 直接下属：案场主管 岗位职责： ?
根据公司近期和远期经营目标，结合市场情况，负责提出并参与制定公司
对外销售以及宣传的计划。 ?
研究和掌握房地产市场的动态和顾客的潜在需求，汇集整理对外销售策略，
定期向总经理汇报。 ?
保持同房地产开发公司、房产局等相关部门的密切联系，并同各客户间建
立长期稳定的良好合作关系。 ?
声誉和影响力。 ?
后执行。 ?
与各部门建立良好的协作关系，广泛听取客户意见，以确保销售计划的实指导公司各项目培训工作，制定公司销售部各项管理制度，报总经理审批负责公司代理项目的销售推广工作，积极参与公司业务拓展，提高公司的
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