投资额高、投资回收期长——首末站的整合、地下车库（停车场）的建设经营等项目存在着初期投资高，回收周期长的问题，特别是地下空间开发对资金的需求往往大于同规模、同功能地面建设的投资。据测算，开发地下空间所耗费的资金是开发地上同样单位成本的3-4倍，最高可达8-10倍。同时为保持良好的环境质量，地下空间设施的后期运营费用和维护费用也相对较高，导致首末站整体开发的投资回收期较长；
投资具有明显的规模效益——只有当首末站具有足够的规模和完善的功能，其经济效益、社会效益等综合效益最大，相比之下较小的首末站受到土地、成本、既有商圈和周边环境的制约，往往难以建设；
投资具有不可逆性——特指其中地下空间形态的基本构成要素一旦形成，就很难改变和拆除，不仅资产建成后难以改变其用途和使用地点，如果工程半途而废，就会造成地下空间资源的浪费和巨大的经济损失。 （2）投融资模式的选择
公交首末站的投融资模式是指对站场项目进行资金投入与融通时可供仿效和重复运用的方案，包括投资主体、资金来源和融资方式三个基本要素。这三个基本要素构成了地下空间投融资的主要内容，即“由谁来投资”、“资金来自何种渠道”和“运用什么方法来实现项目的投资目标”。
在站场的投融资过程中，项目的资产收益特性直接影响投资者的决策，因此，不同资产收益特征的项目应该采用不同的投融资模式。对投融资模式的研究首先需要对不同项目的资产收益特征进行分析，然后研究具有相同收益特征的同类项目的投融资模式。和普通的项目类似，我们可将首末站的开发项目划分为非经营性、准经营性和经营性三种，根据项目的属性决定项目的投融资模式。 ? 非经营性项目：主要是指站场的一些基础设施和相关配套的设备系统等；
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? 经营性项目：住宅、商业街、购物中心、各类娱乐休闲设施以及广告，属于
经营性项目，可以取得可观的利润；
? 准经营性项目：地下车库、停车场，具有潜在利润，但带有部分公益性。
公交首末站开发项目，其经营性、准经营性和非经营性的区分并非绝对一成不变的，而是可以随着收费定价制度、技术进步、市场需求等因素的变化而变化的。以定价制度为例，通过建立收费机制或提高收费价格等，使项目的可经营性提升，即准经营性项目可变成经营性项目，非经营性项目也可变成准经营性项目、甚至变成为经营性项目；而经营性项目一旦取消了收费即又成为非经营性项目。
（三）运营管理
后期的运营和维护往往是在“谁开发，谁运营，谁维护”的原则下进行的，负责进行项目开发的，由项目公司取得运营权，负责公交首末站的后期运营、管理、招商和维护工作。对于部分投融资项目，我们可以借鉴开创公交站场开BOT先河的广州市，对其22个公交站场改造将采用BOT模式，公交站场的规划与方案完成后，对外招投标吸引投资，企业按规划图出钱建设，并拥有10-15年的经营期限。作为回报，企业不仅拥有站场内商业用地及车站广告的经营权，公交公司也要向企业缴纳进场费，特许期结束后将项目所有权移交给项目公司继续经营。
（四）盈利与风险分析
取得综合效益是公交首末站综合利用的主要目的，因此在进行开发利用时必须充分衡量开发经营的各项成本，收益以及风险，以最终获取最大的综合效益。特别是在非盈利性项目的开发中，虽然短期经济价值较低，但是这并不等于没有开发价值，只是开发价值主要表现在社会效益、环境或长期的经济效益上。
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1、成本
开发经营的各项成本，主要包含土地费用、资金成本、建设费用与运营管理费用。
? 土地费用，为取得使用权（包括地下空间的使用权）而支付的土地出让金，
或因为转让支付的转让金、过户费等费用；
? 资金成本，主要包括融资所支付的资金使用费和利息等融资成本； ? 建设费用，包含相关的基础设施，固定资产和相关配套设备（如电力、通讯、
消防、通风设备）等的修建、接入、改造费用；
? 运行管理费用，运营期间固定资产的损耗、使用人力资源所支付的薪酬、招
商策划、广告宣传、购买相关保险等费用。 2、经济效益
一般来说，经济效益主要体现在经营期间的各项收入上，包括住宅的租售、商铺的租金、地下车库的租售、广告收入等。
? 住宅的租售：无论是普通商品房，还是保障性住房，所获得的收益都比较大； ? 商铺租金：作为商业部分经济效益的主要来源，也较为稳定。通过设臵商铺，
吸引商家入驻，收取商铺的租金；
? 地下车库：地下车库（或停车位）多针对于不固定人群，因此以出租（或承
包）为主；
? 广告收入：包括墙壁、通道、指示牌、扶梯的广告，电子显示屏、出入口地
面贴等。对于人流量较大的首末站，广告收入也较多； 3、可能存在的风险
? 规划施工风险：包括规划的不合理、施工工期延长、施工难度超预期等； ? 运营风险：包括投资项目未达预期、融资成本超出预期、运营；
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? 安全风险：对于突发事故或灾害造成的人员伤亡，财产的损失； ? 环境风险：噪音、空气、污水、垃圾所带来的污染产生的影响； ? 政策风险：国家或地方相关政策法规的修改带来的开发和经营风险。
表1：成本收益测算表（例）
内容 年份 第一年 土地费用 资金成本 建设费用（工程总投资） 水电、采暖费用 经营折旧、维修费用 费营业税、保险费 用 人员工资及附加 风险计提 住宅的租售 商铺租金 地下车库 广告收入 第二年 第三年 第四年 第五年 支出（成本） 收入 年支出合计 年利润合计 投资收益率 投资回收期（静态、动态） 在具体运作过程中，需要对比成本与效益，充分考虑可能发生的风险并不断调整开发运营思路和策略，以保证取得最佳的综合效益。由于不同站场的实际情况不同，需要有选择的对部分站场进行开发建设。下文我们将以其中一个为例，简单的拟定开发思路并给予相关建议。
四、以南京公交总公司站（中北大院）为例的综合开发建议
1、简介
南京公交总公司站（中北大院）地处新模范马路与中山路交界处，紧邻南京公交总公司、南京汽车集团、玄武湖以及地铁一号线新模范马路站，南京工业大
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学、南京药科大学也坐落于周边。
图8：南京公交总公司站（中北大院）地理位臵图
作为南京市域范围内较大的的首末站之一，站场面积约90亩，容纳34、31、95、83、54、24、10、32、18等线路的公交车，人流量较大，且地理环境较为优越，周边已建成商业中心，金融、酒店业发达，商务气息浓厚。
2、开发建议 （1）模式选择与定位
基于“交通＋商业＋居住”的多功能组合模式，以及周末浓厚的商务、学府气息，建议以商用办公楼为主，结合交通与居住综合开发。 （2）站场开发
由于站场路线丰富，面积较大，周边既有环境较好，不用担心人流量的问题。但是站场的开发程度较低，各项基础设施相对薄弱，需要大量的资金投入，有一定的开发难度。因此在开发的过程中需要根据实际情况进行选择，若资金较为紧缺，则考虑综合开发，将近期收益项目与远期收益项目相结合；若资金较为雄厚，
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