黄先生在金山新区某楼盘买了一套住房,去年年底交房,因为自己长期在外做生意,所以特意写了封信给开发商,说等自己今年5月份回来时再收房。今年4月,黄先生的儿子先回福州,到新房去看了一下,发现房子被别人住着,住户称,物业公司以每月300元出租该房屋,已经租了4个月了。
黄先生得知这个消息后,立即与物业公司联系,要求物业公司马上把租户清出去,并赔偿损失。而物业公司却说,虽然房子是黄先生买的,但在没有验房入住之前,只能视为准业主,房屋的产权仍属于开发商,物业公司在征得开发商同意的情况下,有权将房子出租。物业公司认为,出租并未给新房带来损害,所以也谈不上赔偿一事。
答案：首先,黄先生在购买该套商品房时与开发商签订了商品房买卖合同,该合同一经房地产管理机关登记备案,黄先生就是该套商品房的期待所有权人(一经交付即是所有权人),开发商就无权将该房再出售给第三人。根据合同随附义务,在商品房完工符合交付条件至交付业主之前,开发商对该套商品房负有保管义务,但不具有使用(包括出租)权利。
其次,开发商的交房通知进一步肯定了黄先生的产权人身份,黄先生回信同意交房但要求延期交房,可以认定买卖双方已确认所要交付的商品房已经归黄先生所有,只是由于黄先生的原因而暂时由开发商保管。延迟交房期间,开发商可以适当向黄先生收取保管费。 14、高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责
案情：2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停
车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安，保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。随后赶来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭。
原告徐某起诉的主要理由是， A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面没有过错。
答案：1、应协助事主查明事件的真实过程。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。查清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。
2、全面加强证据意识。通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。
3、根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。 3、保安半夜进民宅物业公司被判赔
15、眼看业主被打未制止北京一小区物业被判担责
世纪城东区业委会主任的杨爱秋在世纪城5区北侧的道路上，遭到不明身份的男子殴打，经法医鉴定为轻微伤（偏重）。杨爱秋通过诉讼讨回公道，杨爱秋起诉称，世纪城物业公司的保安没有阻拦，也不理睬我的求救，没有尽到维护小区公共秩序的管理任务，物业公司应登报赔礼道歉，并赔偿精神损失费和经济损失费共7万余元。世纪城物业公司坚持认为该公司没有任何责任，因为案发地是市政道路，保安没有上前救助的法律义务，只有道德义务。
市一中院终审认为世纪城物业管理有限公司的保安看到杨爱秋被打，未上前制止。物业公司应承担补充赔偿责任，杨爱秋终审获赔1千元。法官解释说，世纪城物业公司作为从事包括保安服务的物业管理服务这一社会活动的单位，在物业合同约定的保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内，仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务，而杨爱秋受侵害的地点，即属于此等区域。
答案：由于杨爱秋被打的地点处于市政道路上，并非在物业管理范围内，她能获赔，在于一中院的判决突破了长期以来大家所持有的保安只在小区内负责的观念。判决中指出，在物业合同约定的保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内，保安仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务。
16、 杨先生在北京某庄园自家住宅住了近 4 年，但从上个月的一天开始，多次被某物业公司保安阻拦在楼外，无法回家。后经 110 警察协调，才得以进楼。物业公司的理由有三：其一是物业公司允许广
告公司在楼顶做广告牌，用广告费进行楼内装修，但杨先生却要求由业主分享广告费；其二是杨先生提出免交物业服务费遭拒；其三是因为杨先生还没有取得房产证。
问：请分析物业公司的错误在哪？为什么？
答案：首先物业公司无权阻止杨先生进入自己的家，除非证明此房不是杨先生的理由第一第二条完全不成立。
17、深圳市某小区业委会因小区架空层以及两栋小楼的业主共有产权受到开发商、物业公司侵害，受小区业主大会的委托，向深圳市中院提起诉讼。深圳市中院以业委会没有诉讼资格为由裁定驳回起诉。业主委员会上诉至广东省高院。
问：业主委员会如何才能具有诉讼主体的资格？
答案：一是业主委员会充当原告，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。二是有一定组织机构。业主委员会由业主大会选举产生，委员一般由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会根据业主委员会章程运作。业主委员会有健全的组织机构，完善的组织章程，依章程规定处理各项事务。三是有一定的财产。由于业主委员会可以对物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益由业主委员会代表全体业主进行监督管理，收取一定的费用，对住宅共用部位、共用设施设备还有维修基金，此外，业主委员会的办公活动经费。
18、长沙市某地下商业街召开首届业主大会，此前，业主大会筹备小组规定凡办理了银行按揭手续的业主以及一次性付款的业主，才能参加业主大会。而开发商则强调自己拥有总商铺 49% 产权，要求享有总票数 928 张中的 450 张选票权，并坚持 60 多名没有办好房屋按揭手续的购房者不能享有参加业主大会的权利。购房者则认为，开发商是搞开发的不应当成为业主；部分购房者缴交了部分房款未办按揭，也有权参加业主大会。
请问： 1 开发商是否能以业主的身份参加业主大会？其投票权如何？
2 没有办好银行按揭手续的购房者是否具有参加业主大会的资格？ 答案：1 开发公司有投票权，投票权以筹备组规定为主。一户一票，或者规定面积为一票。 2 未完成银行按揭的业主，不具有资格。手续未完成，可以认为产权仍是开发公司。
答案二： 开发商不能参加 , 又不是业主 , 业委会的成立有规定的必须达到一定人数才可以成立。这里包括楼盘的销售情况，好象是房子卖了 5 成还是六成房子后 , 然后业主要超过三分之二啊 , 才可以成立。没有办好按揭的也属于业主。可以参加啊。
19、鉴于某小区物业服务企业管理能力差，致使该小区成为脏、乱、差的典型，小区业主代表大会做出解除物业服务合同的决议，并书面通知物业服务企业。物业服务企业复函不同意解除合同。业主代表大会遂委托小区业主委员会向法院提起诉讼，要求法院判决解除物业服务合同。