法院认为，原告未依法召开业主大会讨论，也未用书面的形式征求业主意见，仅根据业主代表大会做出终止与被告的物业服务合同的决议，要求解除物业服务合同，不符合法律法规的规定，判决驳回原告的诉讼请求。
答案：业委会召开业主大会，可以用书面形式征求业主意见，需满足业主总人数 1/2 和总面积 1/2 以上同意，业主大会才能解除或者罢免物业公司协议。
这个情况不用说 , 既然是小区物业做的不好 , 理当召开业主大会 , 并且要征得广大业主同意. 这样才有法律效益
20、罪犯经小区南面围墙未上锁的小铁门进入小区，翻入徐先生的住房，采取暴力手段致使徐先生死亡。罪犯已被判决死刑。此后，徐太太以物业公司未尽到保安职责为由，将物管公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费等共 46 万多元。经查，小区《公共契约》约定：物管公司负责对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作。又查，小区三大监控系统工程已经开工建设，但无竣工验收合格证明；之前小区住户曾对小区安全提出质疑，要求安装防盗门，遭拒；案发当晚，监控中心人员发现 42 号监控点有异常，随后到现场查看，因犯罪分子已翻墙入室，未能发现。
问：根据上述案情，认为物管公司是否需要承担责任？为什么？ 答案：根据我国《物业管理条例》以及《合同法》有关规定，物业管理企业的义务及责任取决于物业服务合同的约定。物业管理企业未能
履行物业服务合同中约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的情况下，应当依法承担相应的法律责任。一般来说，如果物业服务合同中包含了安全保障这一服务项目，而物业管理企业也谨慎履行了合同义务（比如采取了出入登记、安全巡逻等措施）无失职行为，则无需对损失承担赔偿责任。
徐太太需举证物业公司对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作有失职行为。
丢失东西不能作为拒交物业的理由 , 物业只要尽到巡逻责任就行。换句话说你东西被偷了 , 难道要找警察赔偿啊。
某花园业主办理了入住手续，签署了住户缴纳物业管理费承诺书》和《遵守管理公约承诺书》承诺每月 15 日前缴纳服务费，逾期每日加付千分之三滞纳金等。嗣后，该业主因家中宠物丢失，对原告的服务质量不满，拒付物业服务费用。物业公司遂把该业主告上法庭，请求法庭判决该业主支付物业服务费用及其滞纳金共 2400 多元。
物业管理实务试题及答案
《物业管理实务》摸拟题
一．单选题
1．根据物管定义，下面哪个答案不属于其定义内容？ A．具备专门资质 B．独立企业法人地位 C．依据物管合同 D．根据政府规定
2．物业管理企业特征，下面那个答案表述最确切？ A．独立核算，自负盈亏 B．常规性服务
C．保值增值 D．具有一定公共管理性质
3．请找出一个刚刚注册成立的物业管理企业的物管资质管理不属于的内容？ A．遵守法规规章 B．履行合同 C．诚信经营 D．企业收入
4．物业管理投标程序中哪一项是不重要的？ A．获取招标信息 B．项目评估和风险防范 C．项目现场勘探 D．准备投标文件 5．广告不是要约，下面哪个是要约？ A．悬赏广告 B．招标广告 C．购物广告 D．招租广告
6．签订服务合同应注意事项中，哪一项是错误的？
A．明确业主委员会权利义务 B．明确物业管理企业权力和义务 C．主要条款宜粗不宜细 D．对违反责任的约定
7．早期介入是一项物业管理咨询活动，下列中哪一项不符早期介入内容？ A．立项阶段 B．规划设计阶段 C．建设阶段 D．承接查验阶段
8．前期物业管理是重要管理服务，下列哪一项不符前期管理要求？ A．销售阶段 B．物业承接阶段； C．物业入住 D．物业业主大会选聘物管企业
9．早期接入对房地产开发企业作用很大，下面哪项工作是开发商不需要的？ A．优化设计 B．提高工程质量 C．更好了解物业情况 D．提高开发商经济效益
10．物业管理项目前期运作的以下内容中，哪项不符合要求？ A．管理资源的完善与优化 B．管理制度和规范的完善 C．确定物业管理单项服务分包 D．确立物业管理收费标准 11．新建物业查验的内容哪一项是不需要的？ A．物业资料 B．业主专有部分 C．物业共用部位 D．共用设施设备
12．物业管理机构更迭时，以下哪项不符合承接查验条件？ A．与原管理单位解除物业服务合同 B．与新物业企业达成口头承诺
C．与新物业管理企业签订物业服务合同 D．需满足承接查验必要条件
13．清洁卫生服务内容中，哪项是由单个业主付费的？ A．建筑物内公共区域 B．垃圾收集与处理 C．家庭管道疏通服务 D．外立面清洁
14．以下清洁卫生管理制度中哪项不属此类？ A．标准操作流程 B．员工行为规范 C．管理体制模式 D．检查及预防纠正机制 15．消防工作指导原则是：
A．预防为主，防消结合 B．预防为主，安全第一 C．防消结合，生命第一 D．预防为主，常效管理 16．以下哪项不属于重点防火物业？ A．生产易燃易爆工厂 B．居住区
C．大型物资仓库 D．酒店商场
17．物业管理企业信用档案记录信息报送传道主要采用什么方式？ A．信件 B．电子邮件 C．电话 D．报告
18．投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在几天内将处理意见反馈给信用档案管理部门？ A．5 B．7 C．10 D．15 19．下面选拔人才方法中，哪项是不科学方式？ A．面试 B．推荐介绍 C．知识测验 D．技能测验
20．物业管理企业在员工入职时，即明确员工辞职应提前 （ ）以书面形式通知企业？ A．10天 B．半个月 C．30天 D．两个月 二．多选题
1．物业管理企业是（ ）企业？ A．依法成立 B．具备专门资质 C．独立法人地位 D．根据政府规定 2．物业管理企业特征是： A．独立企业法人 B．开展常规性服务 C．开展特约性服务 D．属于服务性企业 3．物业管理企业按照投资主体经济分为： A．全民所有 B．集体 C．民营 D．外资 4．企业申报资质时，需提供资料有： A．企业执照与企业章程 B．验资证明 C．企业法定代表人的证明 D．企业办公点 5．物业管理资质管理有利于对企业（ ） A．规范行为 B．加强监督 C．维护市场秩序 D．增加企业收入
6．物业管理企业组织结构设置影响因素，应考虑以下几方面： A．企业战略 B．技术因素 C．人力资源 D．外部环境
7．物业管理企业组织机构设置要求是( ) A．按照规模任务考虑 B．统一领导分层管理考虑 C．分工协作原则考虑 D.精干、高效原则考虑
8．物业管理招标主体由（ ） A．建设单位 B．业主大会 C．物业产权人 D．政府 9．物业管理招投标特点是： A．综合性 B．差异性 C．主体的特殊性 D．服务内容特殊性 10．物业管理按照物业类型分为：
A．住宅类 B．写字楼 C．工业区 D．非住宅类
11．物业管理招投标基本要求是：
A．合法性 B．科学性 C．响应性 D．程序性 12．物业管理招投标原则是：
A．公开 B．公平 C．公示 D．公正 13．有能力组织招标活动人可以分为： A．自行组织实施 B．业主大会实施 C．业主委员会实施 D．委托招标代理机构实施 14．合同要约的构成要件为： A．反映特定人意思 B．合同主要内容 C．传达到受约人 D．法律责任
15．有效合同应具备以下哪些主要条件？ A．当事人缔约能力 B．当事人真实意思表示 C．合同内容合法性 D．契约自由 16．签订前期物业服务合同应注意事项是： A．物业承接验收 B．服务费用
C．合同解除与终止约定 D．保修责任
17．物业服务合同与前期物业服务合同主要区别是： A．订立合同当事人不同 B．合同期限不同 C．物业服务费不同 D．服务内容不同 18．签订物业服务合同应注意的事项主要是：
A．明确业主委员会的权利义务 B．合同签订实事求是
C．明确物业管理企业权力和义务 D．主要条款宜粗不宜细 19．早期介入分为以下（ ）阶段？ A．可行性研究 B．规划设计 C．工程建设 D．房屋销售 20．早期介入在可行性研究内容是（ ）
A．确定物业管理模式 B．确定物业管理服务内容 C．确定物业管理服务质量标准和收费 D．设计物业管理框架性方案 21．前期物业管理提供服务是（ ） A．设施设备承接验收 B．业主入主 C．装修管理 D．工程质量保修处理 22．前期物业管理特点是（ ） A．工作基础性 B．管理过渡性 C．服务不稳定性 D．经营风险性
23．物业承接查验准备工作有（ ） A．人员准备 B．计划准备与资料准备 C．设备工具准备 D．经费准备 24．物业查验的主要内容有： A．物业资料 B．共用设施设备 C．消防系统 D．物业保修和使用文件 25．物业承接验收具体方法有： A．观感查验 B．使用查验