三、产品特性
1．代表“新中海精神”的个案
在地产与住宅成为热门话题的今天，中海外企业本身就是一个焦点。“中海”二字就是一笔巨大的无形资产和宝贵资源，就是一种无形的巨大号召力和市场优胜力，本案完全可以借足这一资源，号召客户从和平南苑这个项目去发现中海、了解中海，找寻一些尚不为大众所知的中海文化与中海对人性认识的感人点。而中海外本身也应该引导客户去认知“新中海”与开发海天花园、中海馨园时的新变化，认识中海外的企业文化，认识中海外的住宅哲学＿＿为中产阶级规划人性住宅。在“和平南苑”项目上，新中海精神的闪光点应在于：白领文化的代表。在上海，深圳，还有成都等城市，中海与万科等大企业的区别是：万科主要在城郊结合部盖精品房子，中海只在最好的地方盖精品的房子。“和平南苑的项目也不例外。中海的目标客层永远只是有品位，有底蕴并在一定程度取得了成功的人。
视建筑作品为生命。中海天生就是为建筑而生的企业，中海人所有的兴趣、所有的关注、所有的焦点只有建筑。每一款建筑都是呕心沥血的作品，每一个人都可以为优秀的建筑作品付出一切，忘记一切。
2．仅少数人可能拥有的特色豪宅
市中心的住宅社区，往往珍贵在“稀有”。本案由于地理位臵绝版，而仅有五六百套房子可以出售，作为具有特色的幽雅的住宅社区，
往往是千金易得．一席难求。擅长精致环境细节规划的中海公司在东上海将用一个完美的“小社区”实现一次历史性的突破和时代性的定格。
四、规划建议
1． 户型比例。
上述市场资料说明，2001年杨浦地区销售走势较快的依次是小三房（110--120平米）、二房、中三房（130--140平米）与大户型。而就本案而言，客层往往集中在两极，即向往此地段而“刚好”够基本支付能力的年轻一族，以及对地区有足够好感的“一步到位”的实力一族。故而本案建议的户型可走向两极化，户型建议为： 二房（95-100平米）………… 45% 小三房（110-120平米）…………15% 大三房（130-140平米）…………35% 特殊户型（一房、复式）…………5%
房型 二房 小三房 大三房 特殊户型 面积（m） 95-100 110-120 130-140 65、150-180 2套数储藏22222厅（m） 主卧（m） 次卧（m） 卫（m） 厨（m） 2比例 （m） 45% 15% 35% 5% 25-30 25-30 30-40 30-40 13-20 13-20 16-25 16-25 10 13+10 13+10 16+13+10 一卫 主卫7 次卫5 主卫7 次卫5 主卫7 次卫5 7 7 10 10 2 3 5 5 2． 会员卡
由于社区规模限制，社区会所将局限于健身、棋牌、阅览、酒吧等功能，而一些更大型的、需规模经营的“生活享受型”设施采取“泛
会员卡”形式，即与外部专业休闲娱乐机构合作，让本小区住户成为此类大型休闲娱乐场所的会员。可以考虑合作的场所有： 远洋广场（浴场）
新华医院（定期体检，健康顾问服务） 打虎山路第一小学（就学）
国通酒店公寓（会所中泳池、演歌厅、专卖店等）
第三部分：有效客层划分模式
消费者深度研究
我们拟对于目标消费者特征作一次深度研究，研究提纲如下：
一、 研究目的
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了解潜在消费者的需求特点
为南苑的营销战略和竞争策略提供依据 为南苑的定价和服务定位寻找依据
寻找高层住宅市场的新的亮点，和同质成功个案的成功因子
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二、 研究的预期效果
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确定市场的定位
确定营销方案，确定现场销售实战的总精神 为项目作一个简单的推广
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三、 调查对象
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竞争个案。
50万--80万的典型消费者。
业界资深专家及其他个案一线销售人员
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