天下广告网：http://www.aaaad.net 实效广告资讯平台 ③ 德外大街的商圈改造和黄寺大街的拓宽改造工程，将更有利于区域价值凸显，于项目而言长期利好；
④ 通往八达岭的高速公路一旦接通，整个马甸桥即成区域性的交通中心，届时，现有的交通拥挤状况会大大缓解，片区的兴旺会对本项目带来无尽可预见的益处；
⑤ 借宜家之名搭乘他人快车提升自己形象及档次，且方便消费者辨识，好寻好记；
⑥ 特别是在京城知名度很高、风水很好的龙脉——中轴线，目前尚未有楼盘借之大做文章，如若本项目做得好，则可自成一景，收益无穷；
⑦ 周边的单位主要是政府机关、事业单位、大专院校等，整体素质较高，同较多不愿离开此域的老区居民一道，成为一部分潜在的稳定客源；
⑧ 项目本身的一些未知“亮点”所带来的其它机会；
风险：
① 由项目本身实在造成的“不出彩”、无甚“炒作素材”和“噱头”，可能造成项目操作的平淡无奇和干涩；
② 因现时和历史上片区形象（特别是现西边的几个杂乱市场）不尽如人意导致楼盘档次上不去，价格也可能卖不上去； ③ 如若开盘第一炮因“平淡”而未即刻有立竿见影的效果，将会产生一系列对二三期不利的连锁反应（如资金回笼、市场地进程受阻、信誉口碑受损等）；
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天下广告网：http://www.aaaad.net 实效广告资讯平台 ④ 其它不可预见性的风险及人为技术不能很好控制的风险；
目 标 客 户 群 分 析
目的：区别于其他竞争对手，选择最接近北广项目所诉求的消 费群体，作专门细致的研究分析。
市场细分化
追求城市生活——第一代住房购买者； 亲近自然生活——第二代住房购买者； 走进城市、向往自然——第三代住房购买者；
注重环保、享受城市与自然生活——现代住房购买者。 本项目的消费群体当属现代住房购买者。
如若要以经济指标来衡量，本项目则针对（家底为）100万的消费群体，而启动市场时要从手有50—60万的消费群体出发。
理由：一次性付款当是不在话题之内，身家自是在100万甚至以上。我们来分析有50-60万的：按揭之外的2-3成（含首付款），加上入住时的（新家）启动大额支出，再考虑日后每月不菲的月供，如若生活过得要想轻松一点，手里没50来万是不敢冒然行事的。
消费理想
安全环保、教育卫生、生活便利、休闲娱乐、提升形象与质素、体现自身情趣与品味、尊荣与优越感??
目标定位
成熟自信、坚韧执著、热爱生活、珍视家庭温情、注重生活的品味和实在性，同时喜好休闲娱乐，提升自我身价形象和生活质素的现
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天下广告网：http://www.aaaad.net 实效广告资讯平台 代城市佼佼者、有车一族、都市金领等。 ａ、主要消费群的分析：
★ 年龄：30-40岁（主体）。
★ 职业：三资企业高级管理人员、个体私营企业老板、机关单位工伐人员、自由职业者（律师较多）、IT行业从业人员、演艺界人员、教师、少部分资产极雄厚者。 ★ 文化程度：大专及以上（主体为本科）。
★ 原住地：长安街以北最广泛的地方，但大部分是北部区域的海淀、朝阳、西城及东城地区。
★ 收入水平：家庭月均收入10000元左右或以上，家底较丰厚，至少有50万以上。 ★ 家庭人口数：2-3人。 ★ 主要交通工具：私家车。
★ 购买目的：首次置业满足工作生活所需，以自住为主。 ｂ、主要目标群特征、生活状态和心理分析：
★ 有较高文化素质修养、也有虚荣心，要求物业有一定的档次及相关认同；
★ 寻求生活的满足、方便和舒适、也寻求丰富的都市感受，更寻求心中梦想的“家”；
★生活美满，家庭幸福也较温馨和睦，手里较宽余，主要购买中 偏大户型；
★ 事业前景看好，发展状况不错，有一定积蓄，关心社区安全，
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天下广告网：http://www.aaaad.net 实效广告资讯平台 讲究生活环境与配套，注重家的品味与感觉；
★他们成熟而充满智慧、关注社会、热爱生活、自主生活；
★ 他们思想活跃，现代意识强，具有时代性，容易接受新事物，关心现代化的智能化管理服务及相关配套；
★ 他们目标坚定、理性务实、上进心强、坚韧顽强、具很强把握客观的能力；
★ 崇尚生活、工作、娱乐、休闲、家庭的完美搭配与有机组合； ★ 精力充沛、激情洋溢、精力充沛、豁达乐观，但内心深处有时也有生活压力带来的莫名“伤痛”和迷茫；
★注重自我感受，有思想、有见解、有魄力同时也有魅力；
项 目 市 场 定 位
目标消费客体定位
此节从简，参见前面目标客户群分析章节（市场细化、消费理想、目标定位（/主要消费群分析、其特征、生活状态和心理分析）。
产品价格定位：
鉴于区位、竞争楼盘及项目本身等特点，项目不宜定价过高，要突出物价性能比，建议以6500-7500元/平方米为主流价格，少部分视野开阔、景观好、户型结构好的（如部分顶层单位）可适当考虑8000元/平方米左右。
总的来讲，单位总价（平均）大致在70-100万元之间。 首付款：除一次性付款外，大致在15-25万元。 主力户型：三房两厅。
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天下广告网：http://www.aaaad.net 实效广告资讯平台 主打户型面积：约135平方米左右（115-150平方米）
产品功能定位：
从“都市涡态现象”的演绎来看，区位居住氛围较商业氛围浓郁，因此本项目宜定位于纯居住，且以自用为主。
室内功能定位：主流二房及三房室内功能已趋于多样化，因此最好能打掉进行“自由组合、拆并升级”，实现不同局域不同明细功能多元消费满足（建议建筑上予以配合）。
档次定位：
根据前面的市场分析和相关消费群体分析，本项目当属于中高档产品，但全然的一味作高档立品，有效条件和实际支撑系统不足；而反之作得过低，则从价值规律上来讲不足取，土地的最大效用没能得
到最大发挥。建议项目档次取中档的上限，高档的下限为宜
项目卖点整合
经与金网络的相关项目成员广泛探讨，并结合太一多年市场操刀经验，就本项目的一些卖点达成如下广泛意义上的共识：
☆区位方面：
①都市涡态现象
项目地处北三环南，紧靠中轴线，与CBD、亚运村、中关村三大火旺商圈紧密互动相联，形成弧形（或扇形）三点共“心”局面，项目正好处于圆心位置。外三点所蕴含的都市动感、繁华与热闹与本项目区位的静谧、安详与居家之便正好形成良性互动，且本项目区与上述三区皆能发生很好的联系，交通方便，出入自由，
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