项目地块位臵
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项目地块位臵
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四、项目SWOT分析： S 优势：
区位——该地块位于鄞州新城区，鄞州是宁波的经济发达地区，也是宁波总部经济发展最好的城区，鄞州新城区作为宁波市三江片的重要组成部分，充分借鉴国际国内城市建设的先进理念，提出了“一心、二轴、三环、四廊、三十六个结点”的生态城市空间布局，将城市水系、绿地与商贸、生态休闲有机地结合起来，形成城在水中、水在城中、绿在城中、城在绿中的空间格局。鄞州规划合理，有效避免宁波其他城区普遍存在的绿化率低，空气污染严重，交通拥堵等城市通病，成为宁波市民房产投资居住首选区域之一，区位优势优越。
板块——归属首南地段板块，该板块属于新城行政商务区，周边行政商务配套完善。生活配套设施逐步提高，周边有较大规模楼盘（万科金色水岸等），是鄞州高档楼盘集中的区域，居住氛围渐浓。项目西侧较奉化江较近，南边为规划中的鄞州湿地公园，湿地公园设计由一条东西向、三条南北向人工河流组成，形成一个动植物相容共生的人工湿地，体现天人合一的景观理念。湿地公园项目建设面积约78公顷，计划总投资约5亿元。 湿地公园为鄞州城市新绿肺，自然景观得天独厚，是项目的最大卖点。
教育——周边有幼儿园、首南第一小学 、万里学院、宁波理工大学各类学校，教育氛围浓厚。 交通——项目临近东西干道鄞县大道，可直通甬台温高速、绕城高速，多路公交车通过，交通便捷
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环境——地块内有一个15米宽河流，临近鄞州公园、靠近奉化江，规划有城市湿地公园，自然环境优越。
W 劣势
环境——项目周边正处于开发过程中，大部分楼盘未交付，人口密度低，商业氛围不浓，规划中的湿地公园未正式开工建设，目前环境较差，可能会造成购买抗性。
规划——地块内有一条河流将地块一分为二，整体性规划难度较大，提高了规划成本。
市场——项目周边高档楼盘林立，西边地块为宁波曾经的“地王”，目标客户群资源有限，竞争激烈。
配套——项目周边生活配套目前一般，成熟度低。周边楼盘普遍配建地下停车库，停车位大多在8-10万/个，基本一户一个车位建设。由于地质原因，车库造价高，而售价较低，增加了开发成本。 商业——商业临街面非主干道，商业布局困难，价值较小。
O 机会
供求关系——鄞州地产市场趋于平稳，周边农村城市化刚性需求量大，城市发展规划进展良好，入市时机较好。 客户来源——鄞州经济发展比较好，集团公司总部林立，行政商务客户购买能力强。民营经济发展迅速，富裕的中小企业主臵业需求较大。
发展趋势——鄞州大力发展城南片区，引进万科、万达、联盛等大型住宅及商业项目，未来区域发展空间巨大。
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T 威胁
竞争——周边项目林立，项目临近的几块土地将于近期拍出，未来该区项目可能会出现扎堆上市的可能。截止2012年9月底，鄞州可售房源190万平米，其中住宅9273套120万平米，剩余房源平均面积129.54平米，面积在144-180平米及180平米以上房源分别占剩余房源的9%和15%，地产市场处于轻微超供状态，高档楼盘竞争激烈。
调控——政府对房地产专项宏观调控政策的影响加大，目前宁波房地产市场也执行限购政策，对外地人购房和当地人购买第三套住宅有限制。第二套房贷政策的实施，也直接降低投资客和改善居住条件换购第二套住房的客户的需求。
五、项目竞争楼盘分析： 1、三箭瑞福苑
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