www.fdcsky.cn 路网待完善，公交有待完善 路网有待完善，公交有待完善 路网状态较差 周边配套 周边环境 8 5 周边无配套 6 8 5 周边无配套 6 5 周边无配套 6 路网完善、公交系统不完善 6 周边配套较少 6 周边山居环境好、居住氛围周边山居环境好、居住氛周边环境清幽、但治安存在周边山居环境好、居住氛围较差 较差 围较差 隐患 11 10 10 10 景观 12 山景资源好、园林景观优势山景资源良好、园林打造稍欠大，视野较开阔 缺，视野稍欠缺 7 8 客厅“廊院”设计 山景资源良好、园林打造山景资源较好、兼有湖景，一般、视野稍欠缺 视野稍欠缺 9 8 户型结构 10 部分入户花园、全部大阳台、部分复式 7 次卧带大阳台，阳台数量弧型观景阳台、270度超大较多，部分厅房连阳台 凸窗、双主卧设计 5 8 小学、幼儿园。但商业会所配套较欠缺 5 自管 5 5 小区配套 8 幼儿园、大型商业、会所配会所配套规模较小 套 5 5 自管 6 会所、商业配套一般 7 世邦魏理仁仕 5 物业管理 发展7 7 自管 7 www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn 商品牌 经过天琴湾的面世，品牌具较为低调，有一些成功的中档项较知名小户型发专业户，无其他大型开发经验 备较高知名度 目 豪宅经验不足 4 工程进度 5 5 4 主体施工 5 5 已封顶 6 “一步山湖，一宅天下”。罗湖首席山水豪宅 81 大部分封顶，小部分主体施已封顶 工 4 5 宣传包装 6 半山国际大宅，包装展示相梧桐山首席豪宅，包装较到位 北美原乡、绿色典范 对欠缺 75 74 72 合计 100 东方尊峪一期参考均价=∑（参考物业均价pi ÷ 参考物业比重X参考物业权重） X 东方尊峪比重[i=a、b、c] 按以上公式计算，东方尊峪一期参考均价为：11706
元/平方米
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn 5. 最终价格修正 1) 宏观市场走势分析
今年5月份以来，政府有关打压房地产泡沫的措施层出不穷，项目受影响较大的是： ? 提高首付成数的规定对90平米以上的项目大面积单位产生一定影响； ? 二手房转让的年限由两年增加到五年，短期的投资者开始徘徊；
客户心理期望值急速下降，房产市场的走势明显放缓，房价也开始呈现停滞且稍为回落。据中原市场调查部门跟踪研究，罗湖区的成交量创下了上半年的最低峰。成交量也比5月份下降了45%。其原因一方面是由于开发商放缓了推盘的速度，供给减少，另一方面是由于国六条的影响，购房者也犹豫不决。
2) 豪宅市场楼盘销售近况
? 万科金域蓝湾3期积累接近2000批客户，开盘成交230套左右，一天售罄的日子一去不复返； ? 卓越浅水湾前期积累2000多个筹，5月20日开盘搁浅，至今销售套数仅80多套； ? 鸿景翠峰5月开盘至今（截止至2006-9-1），也只成交71套；
? 名家富居8月5日解筹，2000批诚意客户最后成交100套单位，消化了总体量的不足十分之一。
政府宏观调控措施的出台，对豪宅市场形成了较大的冲击，一些传统的豪宅区域的各楼盘解筹及销售现状陷入低潮，莲塘片区这个非传统豪宅区域，客户更是抱冷眼旁观的态度，豪宅市场在不断发出“市场低潮”来袭的警报。
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn 3) 片区住宅价格走势
罗湖历年成交均价单位：元/㎡1200010000800060004000200002003200420052006上半年4.58%2.58w46967816.10.46y46831012.00%8.00%4.00%0.00%销售均价增长率16.00 .00%
数据来源中原深港研究中心
? 从罗湖区历年的成交均价可以看出，过去三年的住宅均价都有稳步的升幅，但上涨幅度不大，这个和罗湖的发展空间渐渐减
少的区域发展属性有很紧密的联系。
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn 罗湖区商品6月住宅销售价格对比 指标 2006年6月 2006年7月 环比增长 同比增长
? 7月罗湖区整体的成交均价约8969元/平方米，环比减少了5.7%，同比增长8.37%，从上表得出，7月销售总金额仍然持下降
趋势，房价波动较大，造成本月房价下降主要是因为7月份全区主要还是消化存量楼盘，新开盘的楼盘阳光绿地家园的成交量占全区总成交量的比例不到50%，虽然其销售均价达到11000元/平方米（带装修），但是也不足以拉高整个片区的均价。
罗湖区商品住宅销售数据对比 指标 06年06月 06年07月 环比增长 同比增长
总金额（元） 建筑面积均价 184160589.5 169265996 -8.00% -60.13% 9520 8969 -5.70% 8.37% 总套数 总建筑面积（㎡） 372 285 -23.39% 28913.39 18871.5 -34.73% -76.75% -74.79% www.fdcsky.cn