www.fdcsky.cn 东方尊峪三期参考均价=∑（参考物业均价pi ÷ 参考物业比重X参考物业权重） X 东方尊峪比重[i=a、b、c]按以上公式计算，东 方尊峪三期未来参考均价为：13767元/平方米，因为三期推售时，主体园林工程预计已经全部完毕，园林冲击力仍然可以为三期
的价格带来2%的提升，因此：
三期的入市均价为：13767×2%=14042元/㎡ 注：
评分及系数原则请参考第七部分《东方尊峪价格表定价原则》；
栋差是整体考虑的基础方向，与后期制定的准确的单位均价可能有差别，敬请留意！
二、 东方尊峪一期价格策略
1. 销售阶段
梳理客户 开盘 强销 持销 06.10.15 06.11.30 06.12.30
2. 价格策略
由于项目周边环境杂乱、容积率高，目前很多客户的心理价位都在8000-10000元/ M2左右。所以开盘价格不宜过高，以免与客户心理价位相差过大，造成解筹率低下。
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn 中原建议，采用“低开高走，走势平缓”的价格策略，前期和后期优惠可以较大,中期可以稍小,呈两头低中间高的曲线；但是各个阶段的实际价格相差不大，且优惠可以用不同方式表示,以给予客户新鲜感。如此既能保证开盘的热销，也不会造成某个阶段因为价格过高而滞销。
认筹期的优惠给4个点；强销期可以降到2个点；尾盘期可以升到3个点。
3. 各阶段平均优惠
尾盘期 2006.12.01-2006.12.30 1个月 合计 —— 210 7% 100% 2.00% —— 3.5个月 412 强销期 2006.10.2-2006.11.30 2个月 900 62% 1.00% 推广 阶段 预计 预计 备注 起始时间 时间段 销售套数 销售比例 500 31% 优惠 2.00% 解筹期 2006.9.15-2006.10.1 0.5个月 建议一直保持的折扣，可变换多种形式的阶段促销 注： 平均优惠力度：2%*61%+2%*31%+3%*8%≈1.4%
4. 付款方式折扣
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn 对发展商资金回收而言，一次性付款和银行按揭的资金回收速度相差无几，且为了避免日后客户因为付款方式折扣差距较大，而转换付款方式的麻烦，中原建议采用折扣差别不大的付款方式。另外本项目价格相对较高，因此付款方式折扣少，可避免账面价过高。故中原建议：
一次性付款：97折 按揭付款：98折
付款方式 一次性付款 按揭付款
5. 销售经理折扣点保留
为了现场销售率的提高，使客户快速下购买决定，按照惯例，中原销售经理都会有一个点的保留折扣作为逼定用，使用机率为30%，优惠力度为0.01*30%=0.003 6. 帐面均价计算
在实施营销各阶段优惠措施后,为了保证10000元/平米的实收均价，必须将之按优惠比例提升,给予客户一个初始帐面均价。以下为帐面均价计算。
1) 实收均价：元/M2
2）付款方式折扣整体优惠力度：0.979
付款折扣 97折 98折 预计比例 10％ 90％ 整体优惠力度 0.97*10%+0.98*90%=0.979 www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn 3) 销售经理保留折扣0.003 4) 阶段平均优惠： 1.4%
5) 总体优惠力度： 0.979*（1-1.4%）*（1-0.003）≈0.962 6) 帐面价格： /0.962≈
特别说明：如发展商有部分折扣作特殊保留，建议提前知会中原，中原将提前将此部分折扣计算入价格表，使价格表更合理、更科学，避免日后造成混乱。 7. 各阶段价格走势 1) 初始账面价格
第6部分计算得出初始帐面均价为10805元/M2 2) 阶段平均价格
推广阶段 解筹期 开盘期 尾盘期 合计 起始时间 2006.9.15-2006.10.07 2006.10.08-2006.11.30 2005.12.01-2005.12.30 —— 时间段 0.5个月 2个月 1个月 3.5个月 销售比例 68% 23% 9% 100% 优惠力度 4.00% 2.00% 3.00% —— 实收均价 10155 10367 10261 3) 阶段价格走势图 www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn 各阶段销售价格104001035010300102501020010150101001005010000103671026110155价格解筹期强销期销售阶段尾盘期
8. 东方尊峪价格表定价原则
1) 东方尊峪价格表的具体制定方法是：
设定水平系数和垂直系数、特殊系数3大系统，并针对各系统分别评分赋值：
? 水平系数评定：同一平面各单位，按差别划分档次，进而细分及打分。主要考虑因素及权重：
打分因素 景观 15% 视野 20% 朝向 25% 户型 户型畅销度 10% 权重 30% 考虑内园景、山开扬程度，主要指鸿按自然朝向，顺序东南/南>西南/方正度、各功能单元与户型面积匹供给稀缺程度、面景翠峰的遮挡 东>东北/北>西北/西） 配程度、通透通风情况等 积畅销程度 角度 景资源 www.fdcsky.cn