www.fdcsky.cn 东方尊峪各栋整体均价表
1600014000120001000080006000400020000145581443112950112991129989301142610665102411007210622126541290813373111301337313035135421337312738129081座2座3座4座1座2座逸清阁3座雍怡阁雍慧阁雍祥阁雍贤阁1座2座1座2座1座2座雍翠阁3座1座2座逸澜阁 3座逸涛阁雍泰阁雍景阁
东方尊峪各栋整体均价图示
根据上述均价表计算所得，在目前市场及自身条件情况相同下，各期均价如下：
一期（逸涛阁、逸清阁）均价：（8455+12261+10699+10699+9697+9537+10058）/7=10445二期（第三台地）均价：（10819+10098+11981+10538+12221+12662）/6=11659元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 三期（雍景阁、雍翠阁、逸澜阁）均价：（13784+13664+12662+12342+12822+12662+12061+12221）/8=13083 注：虽然项目考虑整体推售，但是整体推售策略仍然是先主推第一台地，第二台地则需要通过价格制造一个自然引导，因此对二三台
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn 地的均价需要加入市场增长、竞争对手比较、工程完善度等方面进行修正。
B. 二期价格最终价格测算修正：
1) 市场增长率考虑因素
2005年1月——2006年8月罗湖整体均价增长率 时间 建筑面积均价 (元/㎡) 环比增长率 2005年1月 8031 ----- 2005年2月 8511 5.98% 2005年3月 8246 -3.11% 2005年4月 8097 -1.80% 2005年5月 8324 2.80% 2005年6月 8205 -1.42% 2005年7月 9108 10.99% 2005年8月 8174 -10.25% 2005年9月 8112 -0.76% 2005年10月 8157 0.56% 2005年11月 8245 1.07% 2005年12月 9062 9.91% 2006年1月 9946 9.75% 2006年2月 9668 -2.79% 2006年3月 8969 -7.23% 2006年4月 9510 6.03% 2006年5月 10001 5.16% www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn 2006年6月 2006年7月 2006年8月 月平均增长率 根据上表所得
A. 罗湖整体均价月平均增长率为2.3%；
B. 以2006年8月为价格表制作节点，一期推售时间为2006.10—2006.12（3个月），二期推售时间预计为2007.1—2007.5
（5个月），三期推售时间预计为2007.6—2007.8（3个月）；
2) 园林工程完善对价格修正
根据中原以往操盘经验，园林工程完善后对项目价格的影响率为2%
9520 8969 11473 -4.8% -5.79% 27.92% 2.3% 数据来源：深圳中原深港研究中心
结合1）和2）的修正系数，二期最终实现均价：
11659×（1+2.3%）×（1+2.3%）×（1+2.3%）×2%=12435元/㎡
C. 三期入市价格修正
三期入市时间与百仕达花园5期入市时间相同，两者产品和档次都类似，因此需要将百仕达花园的入市影响作为三期入市价
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn 格的因素之一，由于百仕达花园有部分未确定因素，因此根据经验，参考比例只定到20%，下一步将工程完善程度确定三期均价。 项目名称 项目 参考权重 分项目 值 7 区位 14 罗湖莲塘与盐田交界处 7 升值潜力 8 地段较偏、景观资源良好、社区规模大 5 交通 7 路网已初步完善，公交系统初步完善 6 周边配套有改进 7 周边山居环境好、居住氛围逐步完善 东方尊峪三期未来均价 PX 7 同左 7 同左 6 东方尊峪三期目前市场均价 80% Pa 12777 10 罗湖布心片区 6 价格饱和度高，升值潜力偏小 7 百仕达5期 20% Pb 15000 目前只有罗沙路通往项目，路网有待完善，公路网及公交系统完善 交有待完善 5 周边无配套 6 周边山居环境好、居住氛围较差 7 周边配套较齐 8 周边环境、居住氛围较好 周边配套 8 周边环境 8 www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn 11 景观 12 山景资源好、园林景观优势大，视野较开阔 7 户型结构 10 部分入户花园、全部大阳台、部分复式 7 小区配套 物业管理 发展商品牌 8 7 幼儿园、大型商业、会所配套 5 自管 7 经过1、2期的面市，品牌有提升 4 工程进度 5 建筑、园林工程基本完善 6 宣传包装 合计 6 半山国际大宅，包装展示完善 10 8 山景资源良好、园林打造稍欠缺，视野稍欠缺 景观资源一般 8 客厅“廊院”设计 5 会所配套规模较小 5 自管 6 经过天琴湾的面世，品牌具备较高知名度 5 大部分封顶，小部分主体施工 5 半山国际大宅，包装展示相对欠缺 75 9 大三房、四房为主，户型新颖、方正 5 会所、商业配套一般 5 自管 7 知名发展商，品牌口碑较好 4 主体施工 5 未定 81 7 100 79 www.fdcsky.cn