www.fdcsky.cn ? 自3月份以来，罗湖区成交量一直在下降，7月份，成交量仍然大幅下降，根据中原深港研究中心的数据，7月成交量仍然保
持下降趋势，成交单位约285套，比6月下降23.39%，同比去年同期降低了76.75%；成交总面积仅为18871.5平方米，比6月下降34.73%，成交量是2006年以来最低的一个月。
? 另一方面，6月初出台的深圳国十五条表现了深圳政府调控房地产市场的决心，由于这一政策的影响，置业者的观望氛围越
来越浓。在新政出台的关口上，部分置业者开始犹豫是否买房，更多的人选择了继续观望市场的走势。
小结：整个罗湖片区楼市也进入一个相对冷静期，成交量的急剧减少、成交价格的稳定的小幅上升，表明楼市由于政策的影响，众多豪宅客户（包括投资客）出现了持币观望态度，因此这部分客户对于政策及价格有相当高的关注度和敏感度。
4) 东方尊峪现状分析
东方尊峪现在登记了1500名的客户，但是在没有梳理客户的情况下，客户的诚意度未能确定。现场的交通及停车位不具备现场开盘的环境，肯定会影响开盘效果。
根据销售现场前期对诚意客户的意向统计以及销售人员和客户的沟通表明，大部分客户的心理价位区间集中在8000-10000元/平米，前期定价过高的话，很多客户会觉得难以接受，容易造成开盘期不畅的结果。如果开盘期销售不畅，再降价处理，一方面前期客户容易产生责难，另一方面容易造成项目市场价值下降的形象，使得中期的销售陷入困境。
鉴于市场因素、片区状态、项目本身情况等综合因素，本项目的一期的定价原则及目标是：一期在保证价格的情况下，追求销售速度最大化，以一期的热销带出二期单位，在二期单位中追求利润值！
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www.fdcsky.cn 5) 东方尊峪价格确定
参考与本项目毗邻且户型定位较接近的鸿景翠峰，虽然项目规模及景观面没有本项目优胜，但其展示条件较为良好及抢了市场先机，以12000元/平米的均价发售，仍然得到以开盘三个月66套的惨淡结果。这个和其脱离市场盲目定价脱离不了关系。
为避免本项目的定价更具时效性和市场依据，本项目定价的时候需要考虑到市场的不稳定性因素，因此，中原认为需要考虑片区整体二级市场价格走势及三级市场近期成交价格作为参考，根据其影响和参考价值取其恰当的比例，最后得出修正后的项目均价。
数据来源中原深港研究中心
单位：元/平方米罗湖区二手住宅半年度成交均价74808,0007,5007,0006,5006,0005,5005,00005年上半年05年下半年6196654306年上半年
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罗湖历年成交均价单位：元/㎡1200010000800060004000200002003200420052006上半年4.58%2.58w4616.10y468310967816.00.46.00%8.00%4.00%0.00%销售均价增长率20.00%如上图所示，06年上半年罗湖区三级市场成交均价为7480元/平米，二级市场成交均价为9678元/平米，根据市场影响的敏感性分析，各取20%的比重对东方尊峪一期的价格进行修正：
价格 比重
东方尊峪市场比较价格 罗湖二级市场06年上半年整体价格 罗湖三级市场06年上半年整体价格 总计 11706 60% 7024 9678 20% 1936 7480 20% 1496 10455 www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn 最后得出经过市场比较的东方尊峪的价格为10455因而中原建议：
元/ 平米。
2 东方尊峪一期开盘均价定为10455元/ M 如果开盘销售非常顺畅，成交量高于60%，可将价格分两阶段各提升5%（销售率达60%和80%两阶段）
一期最后实现均价10455×60%+10455×20%×（1+5%）+104550×20%×（1+5%）（1+5%）=10774
元/ M2
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www.fdcsky.cn 6) 东方尊峪二三期均价确定：
A. 经过东方尊峪项目策划和销售同事分别打分，综合系数计算后初步得出整体各栋的综合系数及栋差如下：
各户型水平差系数 逸清阁 1座 景观 2座 3座 4座 1座 2座 3座 1座 2座 1座 2座 1座 2座 3座 0.095 1座 2座 3座 0.091 0.091 0.091 0.07 逸涛阁 雍怡阁 雍慧阁 雍祥阁 雍贤阁 雍泰阁 雍景阁 雍翠阁 逸澜阁 0.063 0.063 0.072 0.063 0.123 0.091 0.091 0.050.056 0.056 0.056 0.065 0.065 0.065 6 0.070.088 0.088 0.088 0.088 0.088 0.088 0 0.010.021 0.021 0.021 0.015 0.011 0.015 1 0.010.018 0.011 0.011 0.011 0.011 0.011 1 0.211 0.091 0.091 0.091 0.070 0.091 0.070 0.123 0.070 0.091 0.070 0.07 0.123 0.123 0.091 0.091 0.07 0.070 0.070 0.070 0.070 户型 0.07 0.070 0.070 朝向 0.053 0.035 0.035 0.035 0.088 0.088 0.088 0.088 0.088 0.088 0.080.088 0.088 0.088 8 0.050.053 0.038 0.042 3 0.010.014 0.014 0.014 4 视野 0.042 0.042 0.053 0.053 0.042 0.053 0.045 0.042 0.053 0.045 户型稀缺 0.014 0.014 0.018 0.014 0.014 0.014 0.018 0.018 0.014 0.014 合计 0.306 0.267 0.267 0.242 0.238 0.251 0.270 0.252 0.299 0.263 0.305 0.316 0.344 0.341 0.316 0.300.32 8 0.316 0.301 0.305 8930 12950 11299 11299 10241 10072 10622 11426 10665 12654 11130 12908 13373 14558 14431 13373 13035 135413373 12738 12908 2 www.fdcsky.cn