住宅工业化之装配式建筑可行性分析报告
1基本概念
工厂化：主要结构构件、部品在工厂里进行生产 工具化：施工现场的工厂化，不具备工厂化条件的时候就工具化
工业化：发挥工厂生产的优势，对住宅
产业化 工业化工具化 工厂化 生产全过程（ 采购、设计、 工厂生产、物流、施工、售后服务）实施
质
量
管
理
系
统
, 进行合理化生产。
产业化：全行业、产业链（整体）的现代化
2 课题研究定位及主要方法
2.1 研究目的
为公司进入住宅工业化市场之标准化、工厂化部品生产、施工甚至投资管理作技术准备，对其实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以确定一个在技术上合理、经济上合算、管理上合
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规的最优方案和最佳时机，供公司领导决策使用。 2.2 研究内容
以全面、系统的技术经济分析论证为主要方法，经济效益为核心，技术先进为重点，围绕影响住宅工业化实施的各种因素，运用大量的数据资料论证公司进入住宅工业化市场的可行性、契机、难点、对策。 2.3 研究方法
全面、系统的技术经济分析论证为主要方法，综合分析评价指出存在的问题、建议，明确有关结论，包括住宅工业化之装配式建筑建设的必要性、经济的合理性、技术的先进性和适应性，及建设条件的可能性和可行性。 2.4 数据来源
数据来源主要来源于有关政府网站、互联网交流信息等。 2.5 分析依据
依据国家有关政策法规、规范标准、行业发展情况，及公司目前的装备水平、资金能力、工程管理能力、以往在装配式建筑方面的施工经历等进行对标分析。
3 我国住宅工业化的社会环境
3.1 国家宏观政策
1999年国务院办公厅转发了原建设部等八部委制定的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》，我国的住宅产业现代化推进工作有了明确的指导文件，各地也在不断地探索住宅产业现代化的发展路径和体系。
2012年4月27日，财政部、住房和城乡建设部联合发布了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，提出了积极推动住宅产业化。积极推广适合住宅产业化的新型建筑体系，支持集设计、生产、施工于一体的工业化基地建设；加快建立建筑设计、施工、部品生产等环节的标准体系，实现住宅部品通用化，大力推广住宅全装修，推行新建住宅一次装修到位或菜单式装修，促进个性化装修和产业化装修相统一。
2012年9月6日，住房城乡建设部编发了《全国城镇住房发展规划
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（2011~2015年）》，提出了以中小套型普通商品住房和保障性住房为重点，进一步加强住宅产业化成套技术的研究开发，完善住宅产业标准体系和产业技术政策，积极推行住宅性能认定和住宅部品认证制度，通过税费减免、信贷优惠和政府补贴等措施，鼓励新技术、新材料、新设备、新工艺在住宅建设中的推广应用，鼓励和推广新建商品住房全装修。 3.2 深圳市住宅工业化相关政策
（1）准入政策
深圳发展正面临“四个难以为继”，即土地有限，难以为继；资源短缺，难以为继；人口不堪重负，难以为继；环境承载力严重透支，难以为继。在这一严峻形势下，住宅建设领域如何实现由“深圳速度”向“深圳质量”转变，深圳给出的答案是：以政府项目开展示范引导，大力推进住宅产业现代化，通过提高技术创新能力，来确保住宅品质和质量，有效降低能耗。住宅建设产业化成为深圳破解“四个难以为继”瓶颈问题，落实科学发展观、加快转变经济增长方式，实施自主创新战略、加快发展循环经济、建设“资源节约型、环境友好型”社会的有力抓手。
2006年开始深圳市先后制定出台《深圳市经济特区循环经济促进条例》、《深圳市经济特区建筑节能条例》、《深圳市建筑废弃物减排与利用条例》、《深圳市既有建筑节能改造实施方案》、《深圳市保障性住房条例》等法规中对住宅产业化进行了相应规定，并对建筑节能、建筑废弃物和一次性装修提出了要求，同时在示范项目土地出让合同中明确规定新建住宅必须进行一次性全装修。目前深圳市新建建筑必须强制达到50%节能标准，实现建筑废弃物综合回收利用率达30%，“十二五”期末争取达到60%，新建保障性住房交付使用前必须完成室内一次性全装修。在深圳大运场馆建设过程中，积极推进住宅产业化技术的运用。
2009年深圳实施大部制改革，进一步明确由深圳市人居环境委统筹协调，市住建局具体实施，其他相关部门通力合作推进住宅产业化工作。陆续制定了《关于推进住宅产业现代化的行动方案》和《关于推进住宅产业现代化的若干意见》，
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确定了深圳市推进住宅产业现代化的指导思想、基本原则和主要目标、明确了完成目标的主要措施和组织保障手段。
（2）技术政策
深圳从2006年开始研究制定相关的标准体系，先后编制了深圳市《住宅产业化模数协调标准》、《住宅产业化(混凝土结构)设计标准)》、《住宅产业化生产及运输标准》和《住宅工业化装配施工及验收标准》等。今年，又开展了《保障性住房标准化系列化设计》研究，形成保障性住房施工系列图库、部品图库及相应的工程量清单、材料清单，供保障性住房建设使用，以确保保障性住房的质量可控、投资可控、工期可控。
（3）经济激励
4 深圳市装配式建筑项目概览
4.1 龙悦居三期装配式建筑项目情况
（1）龙悦居项目总体情况
1）该项目位于宝安龙华二线拓展区，北邻深圳北站，距梅林关约3公里，离深圳市中心9.3公里。项目总占地面积约17.6万平方米，总建筑面积约81.6万平方米，总投资约28.1亿元，由0006、0007、0008、0009四个地块组成，建成后可提供约11111套保障性住房，将用作人才公寓、公共租赁住房和经济适用住房。
该项目率先采用政府主导、企业参与的代建总承包建设模式，为深圳市城市建设的一次创新。
该项目是深圳市2010年开工建设的“十大民生工程”之一，是深圳市2011年度重大项目，是深圳市首个按绿色建筑标准建设的保障性住房住宅区，是深圳迄今为止最大的综合保障性住房项目。
推行绿色节能、可再生能源、建筑废弃物再生建材应用，全面推行精装修房，将其建成综合配套完善、公共环境优美、能体现深圳21世纪居住文明和城市建设水平的现代化综合居住小区。
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2）其中，龙悦居一期、二期工程由深圳市富通房地产集团有限公司作为代建总承包单位组织建设，深圳市建筑科学研究院有限公司设计，深圳市东部建设监理有限责任公司监理，深圳市建工集团股份有限公司总承包施工，建筑面积约21万平方米。
其中一期工程位于0006地块，宗地号A805-0046，占地面积19971.37M2，总建筑面积112183M2，可提供729套精装修的人才公寓。
其中二期工程位于0007地块，占地面积约2.89万M2，总建筑面积为9.77万M2，由6栋21层住宅楼和1栋3层幼儿园教学楼组成，可提供保障性住房1600套，其中包括800套35平方米的单房以及800套49平方米的一房一厅，全部为公共租赁住房，于2011年11月1日主体封顶。项目按照绿色建筑标准设计，全部住宅达到深圳市铜级绿色建筑标准。该项目采用住宅产业化技术建造。
3）其中，龙悦居三期工程位于0008地块，该地块占地50134平方米，总建筑面积21.62万平方米，容积率3.5，由6栋26-28层高层住宅组成，全部为精装公共租赁住房，2011年10月23日主体封顶。该地块由深圳市住房建设局住宅发展事务中心通过招投标委托深圳市万科房地产有限公司作为代建总承包单位组织建设，深圳市华阳国际设计有限公司设计，深圳市邦迪工程顾问有限公司监理，中建三局一公司深圳分公司与深圳市鹏城建筑集团有限公司分别负责一、二标段施工，采用住宅产业化技术建造，较常规技术建造工期缩短约6个月。项目按照绿色建筑标准设计，其中约10％建筑面积达到国家三星、深圳市铂金绿色建筑标准，90％建筑面积达到国家一星、深圳市铜级绿色建筑标准。目前已进入精装修阶段，主力户型为30-50平方米的一房以及50多平的两房，预计将提供4002套公共租赁住房，预计于今年9月1日竣工交付。
由深圳市丝科实业发展有限公司提供基于科陶复合保温板的建筑外墙内保温系统和配套专业安装服务。
龙悦居三期是全国首家建筑面积超过20万平方米的工业化住宅小区。 4）其中，龙悦居四期工程位于0009地块，于2010年9月由金地集团联合
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