调查法、专家咨询法、模型法、系统分析法、类比法。 3、规划重点：
（1）、近期：物流基础设施布局规划、物流公共信息平台建设、娄底市物流发展政策与措施。
（2）、中期：物流公共信息平台建设的完善、科学管理公交政策与措施实施的完善。 （3）、远期：形成布局合理，集运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息一体化的现代物流系统。
3、园区整体功能区域划分
按500万吨设计规模，拟开发建设的湘中综合物流园主要设置八大功能区域，其功能名称、位置、面积如下：
（1）、现代仓储区：位于秋浦街南侧，面积100亩; （2）、中央商务交易区：位于秋浦街南侧，面积120亩； （3）、物流信息科创开发区：位于现货场东侧，面积为30亩； （4）、铁路货运码头：位于现经建公司既有86亩及原货场90亩； （5）、产品运载、配送作业区：位于秋浦街南侧，面积40亩； （6）、产品包装加工区：位于秋浦街南侧，面积30亩； （7）、拆迁安置区(拟在二期安排)； （8）、公寓区(拟在二期安排)；
功能区划分完成后，同时在物流园中央商务交易区内配套设置海关、商检、保险、银行分理、海关监管、邮电通讯、中介咨询服务等机构，实现物流一条龙服务，发挥商检、口岸等设施功能，将湘中物流园建设成连接3＋5城市群，带动周边发展的综合物流中心。
二期运能按1000万吨规模设计，土地预留面积应相应扩大，按娄底市总体规划要求，该土地预留在现有货场东侧。
4.2
主要技术参数
（1）货运比例：社会专业运输企业与本站承运比例按9:1估算。工作天数：360天，平均运距120公里，工作率80~90%，实载率60~70%。
（2）仓储作业：库内仓储量与库棚仓储量比例为8：2，平均堆存期为7~9天，入
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库系数为0.7，堆存层数平均5层，库房面积利用系数取0.7,工作天数360天,日工作班制为两班。
（3） 车辆维修作业：按二级维护及小修考虑。年工作天数为330天，班作业。 （4） 货运市场交易：年工作天数为330天，日工作为8小时计。
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第五章 项目总投资估算、融资方案及财务评价
5.1.1 投资估算的编制依据
（1） 湘中综合物流园建筑安装工程量估算及设备需用量估算 （2） 交通部建设工程概预算编制规定 （3） 湖南省建筑工程计价定额 （4） 湖南省安装工程估价表 （5） 湖南省建设工程费用定额 （6） 全国统一建筑安装工程工期定额 5.1.2
投资估算的基本前提
湘中综合物流园工程投资估算不包括今后材料、设备政策性调价，故暂不计列物价上涨费。
5.1.3 投资估算结果
建设投资估算及构成、主要建筑物工程量及投资估算、主要构筑物工程量及投资估算、主要设备需用量及投资估算及其他建设费用投资估算汇总表，参见表5-1~表5-5。
序号 一期工程建设投资总额构成表 表5-1 金额 占土建投资 占设备投资 占其他费用（万元） （%） （%） （%） 8320 100 6610 79.45 1710 20.55 4886 100 1102 22.56 3400 69.58 384 7.86 8924 100 7605 85.22 1055 11.82 264 2.96 22130 占工程总投资（%） 37.60 22.08 40.32 100 投资项目 土建工程 一 其中：建筑物 构筑物 设备购置 二 其中：装卸机械 各类车辆 其他设备 其他费用 其中：其它费用 三 预备费 建设期利息 总 计 18
一期工程主要建筑物工程量及投资估算汇总表 表5-2
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 单位 公共高架仓库H12m m2 公共综合仓库H9m m2 中转配载库H7m m2 其他仓库H9m m2 集装箱拆装箱库H9m m2 露天库棚H8m m2 汽车维修检测间 m2 包装加工间 m2 生产辅助建筑 m2 生活辅助建筑 m2 货运交易市场（2层） m2 综合办公楼（10～12层） m2 变电室 m2 合 计 m2 单位工程名称 单价 (元) 1000 970 910 840 840 380 1000 890 980 520 640 1800 1000 工程量 16850 11175 5473 2321 2881 3395 1670 1719 990 5673 18922 4633 200 75902 合价 (万元) 1685 1084 498 195 242 129 167 153 97 295 1211 834 20 6610 加油站、水泵房等 饭馆、浴室、单宿等 一期工程主要构筑物工程量及投资估算汇总表 表 5-3
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 单位工程名称 道路 集装箱堆场 拆装箱作业场 库前装卸作业场 停车场 洗车台 灯塔 出入口大门 绿化工程 给排水管线和煤气干线 高压电气工程 低压电缆和园区管网工程 变配电工程 通讯及计算机网络设备 弱点电缆和园区管网工程 合 计 单位 m2 m2 m2 m2 ㎡ 座 座 座 m2 单价 (元) 118 150 130 120 100 40,000 180,000 10,000 32.5 工程量 46780 9333 2923 2750 14000 4 4 5 56615 合价 (万元) 552 140 38 33 140 16 72 5 184 180 100 100 50 50 50 1710 备注 一期工程主要设备需用量及投资估算汇总表 表5-4
序号 1 2 3 4
设备名称 集装箱正面吊运机(40T ) 集装箱空箱叉车(8吨) 汽车式起重机(50吨) 集装箱专用车(40呎) 单位 台 台 台 辆 单价 (万元) 350 140 230 80 数量 1 2 1 20 合价 (万元) 350 280 230 1600 备注 19
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
序号 1 2 3 4 5 6 集装箱专用车(20呎) 普通货运汽车(8~10吨) 普通货运汽车(5吨) 厢式货运汽车(8吨) 厢式货运汽车(5吨) 厢式货运汽车(1～2吨) 内燃式叉车(2~2.5吨) 内燃式叉车(5吨) 电瓶式叉车(1~2吨) 油罐车(10T) 撒水车 业务用车 集装箱修洗箱设备 车辆保修设备 车辆检测设备 车辆加油设备 电子计衡器 环保设备 巷道式堆垛机(H=18m) 合 计 辆 辆 辆 辆 辆 辆 台 台 台 辆 辆 辆 套 套 套 套 套 套 台 50 15 13 22 16 6 10 24 8 23 12 8 20 60 90 28 25 40 450 5 10 10 10 10 11 16 10 12 3 2 10 1 1 1 2 1 2 1 250 150 130 220 160 66 160 240 96 69 24 80 20 60 90 56 25 80 450 4886 一期工程其它费用估算表表 表5-5
费用名称 征地费 建设单位管理费 工程建设监理费 工程建设监督费 前期工作费 勘察设计费 合计 单 位 亩 单 价(万元) 18 数 量 406 合价 (万元) 7290 95 65 5 50 100 7605 备注 5.2
资金筹措方案
从上文综述可知，本项目是由政府引导投资的重大项目，项目资金分三部分进行资金筹措。
（1） 铁路站场改建工程由铁路道负责资金筹措； （2） 铁路口岸建设由娄底市政府负责资金筹措；
（3） 物流园区一期工程由娄底市经建贸易有限公司、湖南省湘通物流有限公司共同筹集资金。
从投资估算中可知，本项目一期工程即需投资22130万元，建设资金的筹措和及时
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