睢宁县房地产市场调研报告
目录：
一、宏观状况调查
1、基本介绍 2、人口属性 3、GDP状况 二、睢宁房产市场解析
1、土地市场状况 2、价格走势 3、市场销量 三、条件分析与研究
1、SWOT列表 2、目标客户群定位 3、住宅建筑类型选择 4、户型选择 5、购房影响因素分析 6、市场现有建筑形态 7、目标客户需求 8、睢宁县市场调研（个案） 9、睢宁房产项目个案小结
一、宏观状况调查
1、基本介绍
睢宁县位于徐州都市圈核心层，西靠徐州，南与安徽接壤，北与山东相望。全县总面积1773平方公里，辖16个镇，1个省级经济开发区。是徐州市的重要卫星城，具有优越的位置区域条件。西靠全国重要的铁路交通枢纽徐州市，东临欧亚大陆桥东桥头堡连云港市。境内高标准的徐宁(机场)路、104国道、省市县一级公路纵横交错，徐(宿)宁高速公路横贯东西；京沪、霍连高速公路与睢宁县擦肩而过。内河航道紧连京杭大运河，徐沙河、徐洪河直通洪泽湖。国家民航一级干线机场─徐州观音机场坐落睢宁境内。
白色家电、纺织服装、皮革皮具、钢铁机电、化工医药是该县工业的五大支柱，并于2010年10月被评委“江苏省金融生态示范县”。 睢宁现已成为冰柜产能全国第一、冰箱产能全国第二、江北唯一布点、苏北最大的白色家电生产基地。天虹纺织集团在睢宁县设立了3个子公司，拥有20万纱锭，占全县纺织总量的近一半。天虹纺织是全国最大的氨纶弹力纱生产基地，氨纶纱产量位居全国第一。
2、人口属性
◆全县人口133万，县城区23万， 每年外出务工人员达50万人， 其中含乡镇中70%的年轻人； ◆全县现有劳动力60.3万人， 其中23.6万人为18—35岁， 21.9万人为35—45岁，
11万人为高中及以上文化程度，每年新增劳动力1万人； 3、GDP状况
◆2009年睢宁地区生产总值完成151.15亿，相较2008年，同比增长14.7%； ◆2009年人均GDP为13678元，同比增长20.5%；
二、睢宁房产市场解析
1、土地市场状况
◆受次贷危机影响，睢宁2008年房产市场仅出让土地400亩；
◆2009年市场回暖，出让土地量开始急剧倍增，达到2000亩，这些土地将会在2010年或是2011年进入市场，届时睢宁房产市场竞争将会更加激烈； ◆2010年上半年实际出让土地810亩，受政策打压性影响，预计下半年的实际出让土地量会远远低于1500 亩的土地预推量，意味着2011年的市场会少些火药味；
2、价格走势
价格，市场的晴雨表，从睢宁房价一览表上可以看出睢宁房价呈逐年递增态势；一般情况下造成房价增加的原因有两个，一是供应量的减少，物以稀为贵，价格相应就会上涨，从表一中可以看出，睢宁土地的供应量亦是递增的，所以排除这个原因；二是需求量的增加，社会主义现代化建设是我国现阶段发展的主旋律，而推动现代化发展的两大动力是城市化与工业化，睢宁城市化发展的进程推动着广大乡镇居民对住房的刚性需求。
3、市场销量 年 份 成交套数 成交面积 月均套数 套均面积 备 注 310套 533套 148套 98㎡ 102㎡ 109㎡ 2010年（上半年） 1860套 181477㎡ 2009年 2008年 6393套 654477㎡ 1781套 194484㎡ 注释：◆从2008年到2010年，睢宁县房地产市场呈现低—高—低现象； ◆以刚性需求为主导的四级城市对地方政策及经济的影响亦较为敏感；
三、条件分析与研究
1、SWOT列表 （元府路以南，睢和路以东，建设路北，小睢河以西地块）
优势：
◆ 本地块位于睢宁县西城区，为商业中心区，规划居住人口10.8万人，发
展潜力巨大；
◆ 占地154亩，可规划成为满足自身需求的商业或多样化的产品； ◆ 地块东边毗邻小睢河，睢宁县政府现已开始规划治理部分河段。
◆ 睢宁县元府东路沿街已是睢宁县较为成熟的大型商业中心地段，有意向
至元府西路发展；
◆ 新市路将地块一分为二，新市路以北地块建有废弃厂房，占地约40亩，
基本不存在安置问题。
劣势：
◆ 西城区生活配套及交通状况尚不完善，周边生活配套较为缺乏。建议在
本案商业上解决：超市、菜场、医疗、餐饮、娱乐、移动、电信、联通服务点等基础配套。
◆ 距离纺织厂较近，消费者存在一定消费抗性；
◆ 新市路以南地块拆迁体量较大，后期安置问题需谨慎考虑；
◆ 小睢河目前污染状况较差，已深入人心，政府虽已规划治理，但未见明
显成果；
◆ 地块西边为纺织厂，小睢河污水排放量较大；
◆ 睢宁县政府对于新城区的政策支持力度较大，势必影响老城区整体发展。
机会：
◆ 地块北边为飞翔·滨河名城楼盘，已开始销售，目前商铺均价为9000
元/㎡，后期必定带动本地块升值空间；
◆ 睢宁县大部分项目未打景观诉求点，可依托小睢河为契机，治理后，可
利用环境优势进行包装造势。
◆ 现有竞争项目没有规避各种物业形态的缺点；
◆ 本市场大部分项目定位为中低端产品，小区配套设施规划并不完善。
威胁：
◆ 本市场土地供应从2008年400亩，2009年2000亩，到2010年2310亩，
逐年递增，市场竞争较为激烈；
◆ 周边存在有强势项目，既有本地品牌，又有高端品牌； ◆ 睢宁县居民对新生事物接受力较差；
◆ 目前睢宁的开发量较为集中，作为一个县城，其客户量相对有限。 2、目标客户群定位
第一类：公务员、教师等事业单位工作人员，占整个市场的25%；
第二类：在外打工、做生意的睢宁人，积累了一定积蓄，为父母、为方便 小孩上学在县城买房。据调查，133万睢宁人有50万左右外出人口，占整个市场的30%；
第三类：周边乡镇人员。在县城买房可以给子女提供较好的教育，较方便的 交通，由于睢宁县的中心辐射能力较强，目前这一人群所占比例有所加大。 占整个市场的40%
第四类：投资型，但这一人群所占比例较少。占整个市场的5%； 3、住宅建筑类型选择
目前睢宁县多层住宅仍是最受欢迎的住房类型，占到了整个市场的34%，而小高层的认同度也在不段上升，达到了31%，高层住宅占了28%。可见睢宁县居民对小高层和高层正在慢慢地接受，需要一个引导和接受的过程。从我们的实地考察来看，新开发的楼盘有不少小高层。高层建筑占的比例相对较少，睢宁市民对高层还是有很强的接受度，有个别楼盘产品规划有联排叠拼，但销售情况较差，可见睢宁县高端消费群体较少。 4、户型选择
三居室是睢宁市民的一大主流，选择该居室的比例占到了整个被调查者的76％。相比较而言，选择三室二厅一卫的人群的比例较大，占了31％。调查中发现，对于卫生间的数量，绝大多数的被访者偏好于一个卫生间。
5、购房影响因素分析
地段、周边配套及房价、户型结构等被认为是最重要的影响购房的因素。生活的便利性被认为是一个很重要的考核标准。同时户型结构也被认为是比较重要的因素，但目前从我们所掌握的资料来看，相信优越的地理位置加上合理的户型设计可以达到良好的销售效果。
6、市场现有建筑形态 案名 帝壹城 水岸新城 天和御景 九洲花园 规模 8万㎡ 8万㎡ 9万㎡ 总户数 800户 640户 建筑形态 多层/小高层/高层 多层/小高层/小高层 1000户 多层/小高层/高层 多层/小高层 多层 小高层/高层 3.8万㎡ 500户 飞翔滨河城 5.4万㎡ 600户 尚都国际 西盛园 4.5万㎡ 500户 30万㎡ 3000户 68栋多层/4栋高层 800户 520户 多层/小高层/高层 多层/联排 荣域书香苑 8万㎡ 金顶世贸城 6万㎡