天虹?世纪城 29万㎡ 欧洲城 26万㎡ 2800户 多层/小高层/高层/联排 2400户 多层/小高层/高层 7、目标客户需求
产品种类 花园洋房 多层 客户需求 居住改善 老城区拆迁、外地务工 小高层、高层 子女求学、首次置业（乡镇） 联排叠拼 高端收入消费群体 ?睢宁城市化进程推进着目标客群的各式各样的刚性需求； ?创新就是在客户需求与项目产品之间架起一座桥梁；
8、睢宁县市场调研（个案）
市 场 调 研 表
案 号 案 名 开 发 商 企划销售 建筑设计 规划用途 占地面积 销售面积 建筑楼层 主力面积 均 价 单价范围 折 扣 率 车位单价 成侯花园 徐州鸿翔房地产有限公司 商、住 210亩 25万㎡ 地上 6 层；地下 层 120㎡ 3170元/㎡ 3000元—3300元 无 3200元/平方米（地上车库） 睢宁县八一西路与晋陵路交界处 2010122601 88229999 2010-12-26 位 置 图 工地位置 睢宁县八一西路与晋陵路交界处（成侯广场旁） 售 楼 处 电 话 调查日期 工程进度 景观设计 物业管理 规划户数 2000 户 可售户数 户 售出户数 二期300 户 建筑栋数 62 栋 额度 30 % 银行贷款 年限 银行 公开日期 一期已交房 交房日期 二期于2011年2月底交房 20 年 综 合 分 析 1、 环境分析： 该小区旁建有成侯广场60亩（开发商自建）、绿化率为35%（不含成侯广场绿地面积）、容积率为1.45。 项目周边五金、日杂店分布较为广泛，该小区隶属睢宁县西部。 2、 规划分析：（房型、面积、套数、比例） 该小区主力户型为110—130㎡（三房两厅），占该项目总户数的60%左右，分两期开发，一期2009年已售罄并入住，二期分两部分开发。 商铺总面积约为2.1万㎡左右，且为一、二层捆绑销售。 3、价格分析： 目前住宅均价为3100元/㎡，商铺均价为1.1万元/㎡。 2008年底推出多层住宅均价为1900元/㎡，2009年底沿街商铺均价为7500元/㎡。
市 场 调 研 表
案 号 4、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例） 一期已入住700多户，已去化90%左右房源。 2010122601 综 合 分 析 5、 卖点分析： 该小区附近建有6所学校（小学、中学），与全国重点中学——启东中学为邻。 6、 媒体分析： 县城未见有媒介，但地图标识有成侯广场。 宣传效应较好，2010年国庆期间，冠名举行了第二届“成侯花园消防杯”篮球赛。 7、 客源分析： 睢宁县城居民较多。 8、 物业管理及配套设施分析： 多层为0.4元/㎡，小高层物业费未定。小区内部规划有幼儿园（目前未建设）。 注：该开发商公司有意向竞标95亩地块。
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案 号 案 名 开 发 商 企划销售 飞翔·滨河名城 徐州飞翔置业有限公司 2010122602 88223666 88153999 工地位置 售 楼 处 景观设计 元府路天虹纺织西侧（原水利局地块） 元府路天虹纺织西侧（原水利局地块） 电 话 扬州美极地产 调查日期 2010-12-26 社区分三期开发，一、二建筑设计 物业管理 工程进度 期已开盘完毕，第三期未开盘。 规划用途 占地面积 销售面积 建筑楼层 主力面积 均 价 单价范围 折 扣 率 车位单价 商、住 规划户数 可售户数 售出户数 建筑栋数 银行贷款 公开日期 交房日期 600 户 70 户 530 户 16 栋 额度 30 % 年限 20 年 银行 2010年9月底 位 置 图 地上 层；地下 层 90—120平米 3300元 3100~3600元 无 未定 综 合 分 析 3、 环境分析： 该小区绿化率为41％，含河西岸绿地面积； 毗邻小睢河，河内污染较为严重，无人治理。 4、 规划分析：（房型、面积、套数、比例） 该小区主推小高层及高层住宅，主力户型为90—120㎡，占总户数的70%左右； 一、二期已开发完毕，三期3栋为高层建筑，开盘日期未定，其中两栋以115㎡三房两厅户型为主，于2011年底交付使用。 5、 价格分析： 三期住宅均价为3300元/㎡； 商铺均价为9000元/㎡。
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案 号 2010122602 9、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例） 小区内多层为回迁安置房，已全部售出； 其余可售房源已去化90%左右，分别为三房两厅、二房两厅，面积在90—110㎡之间。 综 合 分 析 10、 卖点分析： 社区地处八一路，元府路，睢河路交叉口，离市中心较近； 该项目周边学风浓厚，建有实验中学，树人中学等教育配套，东边有较为成熟的中型社区——彩虹公寓（已售罄）。 11、 媒体分析： 项目围墙广告。 12、 客源分析： 回迁安置户及县城居民为主力消费群体。 13、 物业管理及配套设施分析： 该小区内部建有地上停车场（租用，价格未定）。