38、 物业管理及配套设施分析： 多层0.3元/㎡，小高层0.5元/㎡； 小区内安防设施较为完善（电子巡更、红外线报、楼宇对讲系统、周界防越等）； 位于睢宁县中心，周围配套设施较为齐全。
市 场 调 研 表
案 号 案 名 开 发 商 企划销售 建筑设计 规划用途 占地面积 销售面积 建筑楼层 主力面积 均 价 单价范围 折 扣 率 车位单价 综 合 分
2010122610 88026666 2010-12-27 第1城·帝豪苑 江苏地杰房地产开发有限公司 南京新联广房地产销售有限公司 英国UK.LA太平洋远景国际设计机构 商、住 60亩 10万㎡ 地上 层；地下 层 90—130㎡ 工地位置 售 楼 处 景观设计 物业管理 规划户数 可售户数 售出户数 建筑栋数 九月广场东侧 九月广场东侧 700 户 20 户 一期280 户 14 栋 额度 % 年限 年 银行 电 话 调查日期 工程进度 位 置 图 一期为3400元 银行贷款 二期为3800元（未开盘） 3300元—4000元 一次性总价优惠7000元 公开日期 交房日期 一期2011年底 19、 环境分析： 绿化率为32%，容积率为2.2。 20、 规划分析：（房型、面积、套数、比例） 该小区定位为睢宁县高端产品，共14栋建筑，全电梯设计，一期7栋多层（6+1顶层复 式）300户，户型以110㎡三房 两厅户型居多，顶层复式面积范围在150—230㎡之间，顶层复式赠送露台，面积约为90㎡； 二期分为小高层、高层，共400户，规划有车库、地下停车场（人防工程，租用），地下 停车场为二期购房客户优先购买，价格未定； 二期规划有一栋5层星级酒店，约6000㎡； 二期沿街商铺共12间（5000㎡、开发商自用）。
析 3、价格分析： 一期多层均价为3300元，层差为70元/㎡左右，一层北面为车库（均价3900元，有产权），南面为储藏间（均价3100元，有产权，可停放自行车等），购房业主必须购买其中一种形态；该小区采用全地暖供应，不收取开口费，交房后地暖费用为6—10元/㎡/季度；预留天然气管道，因睢宁县未供应天然气，供应后由燃气公司统一收取开口费；该小区为全电梯式花园洋房，业主交房后购买充值一卡通，乘坐电梯，费用为0.1元/次；多层由开发商统一安装太阳能热水器，价格在2000—3000元之间。 二期价格未定。 市 场 调 研 表
案 号 2010122609 39、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例） 一期共300户，已销售280户左右，户型在90—120㎡之间，剩余房源面积为148㎡以上户型，其中顶层复式剩余12户，面积为150—230㎡之间。 综 合 分 析 40、 卖点分析： 小区内规划有一条中心景观水系；实行人车分流，便于物业公司后期整体管理；售楼部内 设有建材及安防系统展示台； 41、 媒体分析： 项目周围围墙广告； 睢宁县主要市政干道设LED屏。 42、 客源分析： 周边银行工作人员、教师以及睢宁县本地以升级换代为主导的客户群体；
43、 物业管理及配套设施分析： 小区内智能安防系统较为完善，设计有紧急报警系统、红外报警系统、周界报警系统、一卡 通、彩色可视对讲系统、烟感报警系统（厨房）、煤气紧急报警系统等。 物业公司交房前期开始招投标选取； 一期多层为0.4元/㎡（因该小区是多层带电梯建筑，乘坐电梯另收取费用,故物业费定价 较低） 高层目前定价为0.8元/㎡。 市 场 调 研 表
案 号 案 名 弘基上城 开 发 商 睢宁县金宏基房地产开发有限公司 工地位置 天虹大道与新市街交叉口 售 楼 处 天虹大道东侧 电 话 调查日期 工程进度 0516—88455678 0516---88286789 2010-12-27 位 置 图 2010122610 企划销售 拓基 建筑设计 规划用途 占地面积 销售面积 商、住 75亩 8万㎡ 景观设计 物业管理 规划户数 700 户 可售户数 户 售出户数 350 户 建筑栋数 12 栋 额度 30 % 银行贷款 年限 银行 公开日期 30 年 建筑楼层 地上 层；地下 层 主力面积 90㎡—130㎡ 均 价 一期均价2800 二期均价3600 认购享受开盘当天优惠 单价范围 2800---3900元 折 扣 率 一期2010年9月 二期2011年5月 车位单价 4000元 综 合 分
交房日期 21、 环境分析： 绿化率40% 容积率2.0； 该小区周边有睢宁县中学，睢宁县二小，农贸市场，建行，农行等各种配套设施。 22、 规划分析：（房型、面积、套数、比例） 一期为6栋多层建筑，其中4栋为安置房（200户），其余对外销售，主力户型有96㎡（两 房两厅），100㎡—110㎡（三房两厅）； 二期为3栋高层，目前已开始预订，共300户左右，主力面积以90㎡为主，共200户； 沿街规划为4层纯商业，一、二层连体出售。
析 23、 价格分析： 一期多层为2800元/㎡（已售罄）； 一期沿街商铺为9000元/㎡； 二期高层为3600元/㎡，目前开始接受预定，定金为5万元； 车库为4000元/㎡。 市 场 调 研 表
案 号 2010122610 44、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例） 一期规划6栋多层建筑，已全部去化，以90㎡两房两厅居多； 二期规划为3栋高层，约400户，1—6层已全部定出，约150户左右。 综 合 分 析 45、 卖点分析： 购买一期多层顶层送阁楼带产权； 小区内建有部分休闲场所。 46、 媒体分析： 工地围墙广告 47、 客源分析： 县城居民，回迁安置户
48、 物业管理及配套设施分析： 小区内有楼宇对讲系统、电子巡更系统； 多层物业费为0.45元/㎡。
9、睢宁房产项目个案小结：
(1)、目前在售和将售楼盘项目主要集中在县区及周边，有二十个之多，主要集中在新城区（永安路以北）；
(2)、市场供应以多层为主，基本为坡屋顶。阁楼的销售方式有买顶楼送阁楼（不计算面积），阁楼层高一般为2.2米、有阁楼单买（计算一半面积）；
(3)、睢宁目前市场上的项目，从整体看，规划、景观上出彩的不多，创新的更少，建筑兵营式布局明显，色彩拘谨；景观仍依循传统设计概念，大多以中央景观为主；
(4)、区域房地产市场的畅销面积在90—120㎡之间，畅销户型为三室两厅一卫，究其原因，当地居民对这一范围的户型结构较为认同。 （5）、睢宁县在建项目户型基本设计为南阳台（封闭或半封闭），无北阳台；
(6)、中小户型市场需求量大，反映出在价格飞速上升的状况下，购买者对总价的关注在加强；
(7)、多层一层普遍规划为自行车库和汽车库，小高层和高层地下室规划为汽车库和地下停车位（人防工程，租用），部分项目地上车库的层高在2.2米以上，以2.4—2.6米居多，有产权，存在着车库住人的现象。个别中高端楼盘规划成人车分流；
(8)、太阳能热水器一律由用户自己安装，开发商不负责（除帝壹城，全部统一安装太阳能）； (9)、睢宁县城目前整体还未开通天然气，部分中高端楼盘只预留天然气管道，后期接口费由业主另缴；
(10)、户外、屋顶、电视、道旗是最主要的广告宣传方式；
(11)、睢宁县城中心辐射能力较强。镇乡居民已成为睢宁楼市购买力的主要组成部分，经济实力相对较强的客群，置业投资意识在逐步增强；