如何理解房地产工程目标
讲师：范志远
一、房地产目标控制要点与措施概述
房地产工程一般分为三个阶段：第一，前期工作；第二，工程实施，房地产目标控制主要是针对这一阶段而言的；第三，后期工作，包括竣工验收、维修等。
1.目标与措施
一般来说，房地产工程有三个目标，即质量、进度和投资。当前，房地产企业对施工单位主要采用合同管理的形式，即通过合同的详细约定来实行或实现质量、投资和进度的最优。除合同管理形式外，在某些方面也会采用资料管理。目前，资料管理越来越受到业界的重视，同时它也是反映一家施工企业水平的一个重要方面。此外，房地产工程的管理方式还包括风险管理（或称风险管控）——由于建筑工程施工过程中存在很多风险和不确定因素，所以必须加强风险管控；信息沟通——为了实现质量、速度和投资的最优化，沟通和协调工作必不可少，所以必须加强信息沟通和组织协调，包括房地产公司和政府部门、施工企业、勘察设计以及监理方之间的沟通协调等。目前我国实行的是强制监理制度，依据相关法规，3000万元以上的公共建筑、超过5万平方米的连片小区等必须聘请监理。
通过上述分析可以看出，房地产项目只有对投资、质量和工期三方面都实现有效控制，最终才能达成预定目标。
2.控制类型
对于各种控制措施，依据不同的标准，可以将其划分为各种控制类型。例如，按照控制措施作用于控制对象的时间，可分为事前控制、事中控制和事后控制；按照控制信息的来源，可分为前馈控制和反馈控制；按照控制过程是否形成闭合回路，可分为开环控制和闭环控制；按照控制措施制定的出发点，可分为主动控制和被动控制。需要注意的是，依据不同标准划分的各种控制类型相互之间也是有关系的。比如，事前控制多数属于主动控制等。
主动控制
主动控制，是指在预先分析各种风险因素及其导致目标偏离的可能性和程度的基础上，拟订和采取有针对性的预防措施，从而减少乃至避免目标偏离。
主动控制是一种事前控制，必须在计划实施之前就采取控制措施，以降低目标偏离的可能性和其后果的严重程度，起到防患于未然的作用。
主动控制也是一种前馈控制。它主要是根据已建同类工程实施情况的综合分析结果，结合拟建工程的具体情况和特点，将以往的教训上升为经验，用以指导拟建工程实施，起到避免重蹈覆辙的作用。
由此可见，主动控制是一种面向未来的控制，目标是尽最大可能避免偏差，或者对于已经成为现实的被动局面，则要降低偏差发生的概率及其严重程度，从而使目标得到有效的控制。针对房地产管理的质量、投资和进度三个目标实施控制时，并非是单纯地花钱越少越好、工期越快越好或质量越高
越好，而是要让三者全部达到计划值，这才是最重要的管控目标。
被动控制
被动控制，是指从计划的实际输出中发现偏差，通过对产生偏差原因的分析，研究制定纠偏措施，以使偏差得以纠正，使工程实施恢复到原来的计划状态，或虽然不能恢复到计划状态但可以减少偏差的严重程度。
被动控制是一种事中控制或事后控制。它是在计划实施过程中对已出现偏差采取控制措施，它虽然不能降低目标偏离的可能性，但可以降低目标偏离的严重程度，并将偏差控制在尽可能小的范围内。
被动控制也是一种反馈控制。它是根据本工程实施情况（即反馈信息）的综合分析结果进行的控制，其控制效果在很大程度上取决于反馈信息的全面性、及时性和可靠性。
综上所述，被动控制是一种面对现实的控制，尽管目标偏离已经成为客观事实，但通过被动控制措施，仍然可以使工程实施恢复到计划状态，至少可以降低偏差的严重程度。
主动控制和被动控制的关系
在房地产项目建设工程实施过程中，如果仅采用被动控制措施，出现偏差是不可避免的，而且偏差可能有累积效应，即虽然采取了纠偏措施，但偏差可能越来越大，从而难以实现预定的目标。另一方面，主动控制的效果虽然比被动控制好，但在实际操作中，仅仅采取主动控制措施确实不现实，或者说是不可能的。因为建设工程实施过程中有相当多的风险因素是不可预见甚至无法防范的，如政治因素、社会因素、自然因素等。因此，对于建设工程目标控制来说，主动控制和被动控制两者缺一不可，都是实现建设工程目
标所必须采取的控制方式，应将主动控制与被动控制紧密结合起来。
要想做到主动控制与被动控制相结合，关键在于处理好以下两方面的问题：第一，要扩大信息来源。即不仅要从本工程正式渠道获取实施情况的信息，包括施工资料、检验批资料、技术资料、管理资料、物资资料等，也要从某些非正式渠道获取必要信息，包括房地产项目管理人员通过到外包队走访，与钢筋工班长、混凝土班班长、测量工班长的交谈，获得一些有用信息等。第二，要把握好“输入”这一环节。房地产项目开发，一般先要通过“人的输入”，也即聘请外包队伍，或者与某家大型建筑公司合作由其聘请外包队伍，然后再注入资金、购买材料、引入设备和物资等。在这一环节，必须控制好人力、财力、物力的输入。对此，房地产企业应及时采取纠偏措施，坚决更换不合格或者质量较差的人员、材料和机具设备，这样才能取得较好的控制效果。
二、房地产工程目标系统
任何建设工程都有投资、进度（工期）和质量三个目标，这三大目标构成了建设工程的目标系统。工程投资、进度（或工期）、质量三大目标两两之间存在既对立又统一的关系。从房地产公司的角度出发，往往希望该工程的投资少、工期短（或进度快）、质量好。如果采取某种措施可以同时实现其中两个要求（如既投资少又工期短），则该两个目标之间就是统一的关系；反之，如果只能实现其中一个要求（如工期短），而另一个要求不能实现（如质量差），则该两个目标（即工期和质量）之间就是对立的关系。
1.房地产工程三大目标之间的对立关系
房地产工程三大目标之间的对立关系，具体分析如下： 一般来说，如果对房地产工程的功能和质量要求较高，就需要采用较好的工程设备和建筑材料、投入较多的资金；同时还需要精工细作，严格管理，不仅增加人力的投入（人工费相应增加），而且需要较长的建设时间。如果要加快进度，缩短工期，则需要加班加点或适当增加施工机械和人力，这将直接导致施工效率下降，单位产品的费用上升，从而使整个工程的总投资增加；另一方面，加快进度往往会打乱原有的计划，增加控制和协调的难度，而且会对工程质量带来不利影响或留下工程质量隐患。如果要降低投资，就需要考虑降低功能和质量要求，采用较差或普通的工程设备和建筑材料；同时，只能按费用最低的原则安排进度计划，整个工程需要的建设时间就较长。应当说明的是，在这种情况下的工期其实是合理工期，只是相对于加快进度情况下的工期而言，显得工期较长。
以上分析表明，建设工程三大目标之间存在对立的关系。因此，不能奢望投资、进度、质量三大目标同时达到“最优”，即既要投资少，又要工期短，还要质量好。在确定建设工程目标时，不能将投资、进度、质量三大目标割裂开来，分别孤立地分析和论证，更不能片面强调某一目标而忽略其对其他两个目标的不利影响，而必须将投资、进度、质量三大目标作为一个系统统筹考虑，反复协调和平衡，力求实现整个目标系统最优。
2.房地产工程三大目标之间的统一关系