某某花园整合营销方案
合胜房地产营销公司
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目录
市场分析 5
市场背景分析 5
2004年市场概况 8
2005年市场发展趋势预测 12
房地产市场板块构成 14
竞争对手分析 18 立案环境分析 26
项目地理分析 26
周边环境分析 26 区域背景和发展趋势 27
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项目规划设计分析 27
项目户型设计和面积配比分析 28 景观环境分析 29
配套环境分析 30
价格定位分析 30 S W O T分 析 32
优势和机会点 32
劣势和威胁点 33 市场定位 34
目标客户定位 34
产品定位 35
价格定位 36
名称定位 39
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概念定位 40
项目形象定位 42 营销推广策略 44
媒体策略 44
营销周期 45
阶段性推广策略 46
入市态势和开盘策略 50
项目销售计划 50
销售网络和销售培训 52
案前筹备工作 59
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某某花园整合营销方案
一、 市场分析
1.1房地产发展背景分析
某市房地产市场的发展，已经经历了三个时期，现在正进行第四个发展阶段。 萌芽期：
97年以前，称得上是某市地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。 过热期：
98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，某市房地产业获得蓬勃发展，某市房地产市场出现过热现象。从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。
房地产过热期最明显的特征是：
1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。
2、众多发展商一哄而上，产品品质普遍不高。 3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。 4、企业的品牌意识较差。
以上几点是对某市地产开发过热期的总结性描述，下面我们详细分析一下某市房地产市场过热期情况。
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