楼盘选择方法 西山片区全部楼盘 客户相近楼盘 离散程度较高楼盘 平均权重市场价格 1565元 1640元 1480元 运用平均权重市场定价方法，可以看出楼盘的销售价格集中在1600元/平米左右。因此初步价格定位在1600元左右。 在1600元价格的基础上，运用市场定价法修正。从市场因数考虑，今年楼盘的价格会在去年基础上进一步上涨，根据西山片区住宅价格上涨趋势分析，预计上涨幅度在50—80元/平米。因此修正后的价格为1650元左右。 2、 均价
均价建议为1650元/平米。考虑到盘量规模过大，为保证按计划实现全盘销售，建议在认购期给予一定价格下调（或应用速度加权平均价格），根据认购情况，逐步提高销售价格，保证项目按计划实现销售。 3、 付款方式和进度
付款方式包括：一次性付款和八成按揭，不使用分期付款；
付款进度为：小定三天补足大定、大定七天补足首期、一次性付款大定十五天内补足； 4、 优惠条款
认购优惠、开盘优惠、促销优惠，其它期间不享受任何优惠； 5、 楼层和方位价差 ——楼层价差
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楼层 6跃7楼 5楼 4楼 3楼 2楼 1楼 价格系数 0.76 0.95 1.1 1.15 1.08 0.98 销售价格 1254 1568 1815 1898 1782 1618 备注 6跃7楼面积过大，应拉大价差 一层赠送花园，价格可上调10% 考虑到该片区楼层去化中5、2、3>1、4>6的特点，同时考虑到本项目以80平米以上户型为主，顶层大面积销售具有较大的压力，因此在楼层价差设计中，建议拉大6楼的价差，促进各楼层均匀销售。 ——朝向价差
正南向价格系数为1.05；东西向价格系数为0.95；其它朝向价格系数为0.98； ——景观价差
核心景观区价格系数为1.02；其它区价格系数为1.0； 6、 综合计价公式
销售价格=均价×楼层价格系数×朝向价格系数×景观价格系数 7、 价格分期策略
----内部认购价格：在平均价基础上给予50元/平米（3%）的优惠；
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----入市价格：认购客户在平均价基础上给予50元/平米（3%）的优惠；其它客户在平均价格基础上给予30元/平米（2%）的优惠；正式销售一周内签定合同的客户，在以上基础上在给予30元/平米的优惠； 8、 价格调整
----价格走势：中开高走，开盘价格适中，价格逐步走高，在不影响品牌定位和形象的同时促进热销； ----价格升幅周期：开盘后每30天价格上浮一次； ----价格升幅比例：30元/平米/月；
----价格技术调整：未公开楼盘根据市场反映进行技术性价格调整；在促销期间根据促销政策进行价格调整；
4.4名称定位
名称定位是项目定位的核心，对项目概念阐述和对外形象传播起着至关重要的作用。从该项目现有命名而言，气势磅礴但缺乏对项目特色的阐述，在未来传播中不能发挥品牌价值，建议采用以下名称： ——西海湾花园
海湾——有水的地方，因为有水就一定有连绵起伏的山峦，与绿水相映成趣。西海湾花园，有机的阐述了项目山水人家的概念特征，同时也传达出项目自然、生态、景观的规划理念。对新疆缺水城市的人民而言，海是令人向往和心旷神怡的。 ——天御小镇
天人合一，何以达成？唯有山水——山水概念的阐述——有山有水的地方才是天赐宝地，才可称为天人合一； 御？御花园、御书房??古代皇帝的尊荣属地，天御小镇意欲带给消费者如御花园般的美景和御书房般的典雅宁静。
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小镇，凸显了项目的规模和完善的配套，更彰显出一种主人独有的生活方式，快乐的小镇、美丽的小镇、我们的小镇——我的家。
4.5概念定位
核心概念：西部风情生活，主题山水人家——自然、生态、景观、低密度
自然、生态、景观、低密度四大优点集于一身，着力打造西部住宅典范，成就某市西山人居典范。主题山水人家，独具西部特色的生活方式，在今年、在西山、在生活中诞生——一切为了生活！
生活概念：依山而居、遇水而安，繁华之中、幽静居所——西海湾花园
位于西山路环岛区域，傍秀山而居、面丽水而住，交通便利，出则繁华、入则自然；
景观概念：外有连绵山峦、迤俪多姿，内有一湾碧波、清爽怡人
雅山迤俪连绵，小区大面积主题水景广场，山水错落交融，面水居山，负阴抱阳；
价值概念：“金水盘,银山盘”，拥金藏银西海湾花园
“金水盘,银山盘”，中国人传统居住理念对居住价值的提升，依山拥水的楼盘价值比其它同类楼盘价值至少提升30%以上；
规划概念：围合式布局、主团式规划，开放的景观、私密的空间
三维空间景观体系——远处山景、中处水景和近处组团景观；
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三维生活空间——广场全开放空间、组团半开放空间、庭院完全私密空间； 户型概念：10.5米超小径深，方正实用绝美户型
10.5米超小径深设计，保证每一款户型方正实用。以人为本的户型设计理念，在保证实用的同时，实现动静分区、干湿分离；
板块概念：100万人口！2大主题公园！！进驻西山！！！
大盘时代的操作典范，谁能有先见之明，成为西山新业主，与100万高素质人群，与两大主题公园，共同进驻西山，见证未来辉煌！
区位概念：西山路生态岛，距离红山、西北路3站车程；
四面环路、一面依山的生态岛，西山路上无与伦比的便捷交通，距红山、西北路仅3站车程；4站路到达华凌、西大桥、明园；5站路到达友好、南湖家乐福、大小西门。
价格概念：某市罕有的低价、低密度住宅，1258元起成就人居典范
1258元起价，1650元均价，在某市实属罕见，更何况拥有的是具有人居典范荣誉的低密度住宅。
其它概念应用：
——生活中记忆，记忆中生活 ——我在画里！画里有我！
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