据统计，某市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，按照2001年某市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最根本因素。多层的空置率超过20%，已经达到风险空置水平，但仍处在可控风险范围之内，不必对市场过分恐慌。
盘整期：
2002年，某市房产空置面积151.2万平米.其中高层空置面积高达120万平米，比2001年空置量增加了57%； 2003年，某市房地产开发投资38、2亿；
建筑施工面积620、47万平米，其中住宅施工面积434、71万平米； 房屋竣工面积178、94万平米，其中住宅竣工面积160、75万平米； 商品房销售面积215、85万平米，其中住宅销售面积202、37万平米；
房屋空置面积168、95万平米，比2002年增加了12%，比2002年房屋空置增长率大幅下滑。但高层的空置率和空置面积却进一步上升：高层的空置面积为142万平米；
某市房地产市场发展阶段性特征
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阶段 萌芽期 过 热 期 时间 97年以前 98年 — 2001年 计划经济、政府主导、单位福利分房 特征 盘 整 期
2002年 — 2004年 ·政府对地产市场宏观控制力差； ·众多地产商一哄而起，产品品质普遍不高，同质化现象严重； ·市场处于无序竞争状态 ·企业缺乏品牌意识 ·消费者消费缺乏理性 ·房地产企业两极分化，出现大而专，小而精两种经营模式 ·向良性竞争阶段转变 ·商务楼盘需求看涨，住宅消费稳中有升 ·政府对土地供应和监管力度加强，金融单位对企业信贷和消费信贷门槛提高，监管加大 ·消费者趋于理性消费 某市房地产市场空置面积发展趋势图
121086420存款债券股票住宅商铺收益率
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从上图中可以看出，经过三年的盘整，某市房地产空置量呈现大幅上升趋势。但从多层和高层的空置对比来看，高层空置量持续上升的同时，多层的空置量却进一步下降。
分析深层次的原因，我们可以发现，受2000、2001年多层开发过热的影响，多层项目开发从2002年起已经大幅收缩，开发量仅为2000年的58%和2001年的65%，2003年继续维持了2002年的低开发态势，从而使存量盘大量消化，多层空置量进一步降低。
截止2004年底，空置的多层住宅多为结构不合理的住宅，空置年限2年以上的或工程折抵房等。对市场需求已经不具备多大影响。
1.2二零零四年房地产市场发展概况
从2004年某市房地产市场总体态势来看，主要表现以下几个特点：
1、政府管理部门宏观调控和金融市场管理力度加大，2004年某市房地产开发总量较去年有所上升，同时房地产销售额呈现出较大的增长，市场总体形势好于去年。
其次，投资性购房的比重逐年上升，由1995年—1997年的1.6％上升到2003年的21％，说明消费者对市场预期看好，投资信心增强。
2、从98年到2004年某市市土地价格呈现出U型变动趋势，其主要原因是2000年某市大规模开发经济适用房使土地价格整体回落，2002年后由于房地产开发速度急剧提高和个别企业开始储备后续开发土地，造成土地市场供应紧缺，土地价格全面回升。同时近两年某市经过几次土地级别的调整和土地入市挂牌拍卖，企业兼并获得土地的成本也进一步提高，导致土地价格的进一步
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上涨。
从楼面地价变动情况来看：某市基本上呈现逐年上升趋势，尤其是2004年上升幅度较大。这主要是随着某市市民居住条件的不断改善，市民对居住环境和配套设施的建设要求也越来越高，促使开发企业降低小区容积率，拿出更多的土地进行环境和配套设施建设的结果。
3、从某市房地产市场形势来看，高层空置面积和比例持续上升，多层住宅受总量供应不足，消费需求旺盛的影响，空置率进一步降低。
截止2003年底，商品房空置面积168.95万平方米，比去年同期上升19.48%。其中：价位在3000元/平方米以上的商品房占总空置量的20.98％，面积在120平方米以上的商品房占总空置量的20.13％。居民对每平方米价格在1500元以下的房屋购买比例较高，房价在2500元/M2以上的商品房销售量仅占总量的5％，购买单套面积120平方米以上的仅占房屋销售总量8.55％，说明尽管某市市经济近几年来发展较快，居民收入稳步增加，但在某市房屋消费主体仍是广大中低收入群众，某市市民对房屋的有效需求仍然受到支付能力的限制。
4、本地居民购房比例持续下降，由95年的62%下降到2003年的40.1%，外地人和农民进城购房比例持续增长，由95年的38%上升到59.9%。从购房承受力情况看：居民侧重于房价在1200-1800元/M2的房屋。在商品住宅套型面积上：91.45%购房人认可100 M2/套以下的户型。从房屋销售对象情况看:外来人口购房的比例上升较快，2001年—2002年达到59.9％，说明城市化发展带来房地产市场需求增长的态势已经显现，周边城市居民和先富起来的农民在某市市购房有很大的潜力。
5、房屋空置量继续上升，但空置结构进一步调整，多层的空置进一步呈现下降趋势，但高层空置量却进一步上升，尤其是商业空置量出现大副上升趋势，这主要和这两年商业楼盘大量建设有关，但相对应的投资需求却无法同步跟进，致使商业项目出
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现大副空置现象。商业、商务和高层的空置情况在2005年不会有较大的改观，预计空置规模和比例会进一步上升。
据统计，在一、二类地区，空置房主要为商业用房及写字间，占总空置量的12.8％；三、四类地区空置房主要为高层、小高层住宅，占总空置量的12.2％；四、五类地区空置房主要为底商住宅的门面房，占总空置量的7.8%；六类以下地区空置房为户型结构较差的多层住宅，占总空置量的1.2％。
6、近两年来，某市房屋建设成本在增加（土地、建材等涨价），利润空间缩小。同时，随着某市市民生活水平的不断提高，对居住环境和配套设施的要求也不断提高。小区建设中建设成本既包括房屋建设成本，也包括社区环境和配套设施建设费用。开发商为改善小区的居住环境在绿化、公用设施配套、社区服务场馆、公用文体设施等方面投入了大量的资金，使在社区环境中投入比以往大大提高。通过提升楼盘品质来获得高附加值回报，已经成为未来房地产开发的主流，依托规模和成本优势的粗放式开发模式已经成为历史。
7、99年以来在房地产开发资金来源中银行信贷增长过快，各项房地产贷款成倍增长，是同期增长最快的信贷品种。从房产企业统计资料显示：某市房地产企业资金来源方面银行存款所占比例已超过50％，房地产开发对银行资金依赖较大。2002年以来，金融部门提高了房贷门槛，同时对房地产开发企业的资质等级也提高了要求，使某市三级以下的开发企业较难获得房产信贷（三级以下的房地产开发企业占某市开发企业的80%以上）。在内地由于投资基金的进入房地产业，使房地产资金得到一定的缓解，然而在某市由于投资基金进入的渠道不畅，在短期内投资基金进入房地产的可能性较小，从而造成某市房地产资金短缺情况较为严重，不少项目出现了资金周转不灵，房屋延期交工的现象。
尤其2003年和2004年，国家进一步加大信贷管理力度，同时银行利息进一步上调，这些政策都将对房地产市场产生深远影响，一些缺乏实力的开发商将在未来的洗牌中逐步退出市场，房地产每年开发量和利润水平也将趋于稳定，不会在出现前几年大起大
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