三、 SWOT分析
3.1优势和机会点
1、交通便利，离市区主要区域只有三站车程； 2、社区环境优美，绿化率高达35%； 3、16.5万平米超大规模社区；
4、围合式布局、组团式规划，动静分区、视野开阔； 5、依山傍水，环境雅致；
6、社区广场、超市、便利店、医疗等配套设施一应俱全； 7、54小、3小、34中、41中、新农大附中等教育配套完善； 8、10.5米小径深，全框架方正实用户型，功能布局合理； 9、多层市场看好，消费需求旺盛； 10、片区市政形象不断改善；
11、大规模居民迁移和两大主题公园进驻，全面提升片区形象； 12、某市未来主要居住板块，前景广阔；
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3.2劣势和问题点
1、周边环境恶劣，嘈杂且污染严重； 2、片区形象较差，属流动人口较多的区域； 3、城市配套有待完善，缺乏休闲和优良的购物； 4、交通环境需要改善，仅有少数班次公交； 5、传统居住区，居民素质低； 6、期房；
7、企业知名度低，缺乏社会认知；
8、东西向房所占比例较高且面积过大，影响价格和销售； 9、该片区05年开发量较大，市场竞争压力提升； 10、西山片区消费总量有限，规模临界点很难突破； 11、目标市场层次偏低，对价格敏感度高； 12、推广范围大、周期长，风险可控度低；
四、市场定位
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4.1目标客户定位
A、客户区域：
1、重点区域：项目3公里半径范围，包括西山、西北路、红山、华凌、雅山、明圆、小西门；
2、有效区域：南湖、阿勒泰路、友好、北门、大西门、长江路、火车站商业区、昌吉、八钢等周边城市； 3、潜在区域：除以上区域以外的某市全市和地州城市； B、客户特征
1、职业特征：生意人、私营业主、企业职工、外来人口、拆迁户； 2、年龄特征：25—45岁，其中以30—40岁的为主； 3、消费心理特征：
——要求交通方便，去各大市场有公交车（最好直达）； ——长期居住，对该片区有较强的认同感； ——价格合理，户型适合三口之家居住； ——规划设计有一定的超前性，有一定生活品位； 目标消费群购房关注因素
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品牌质量配套环境户型价格地段0102030405060708090因素
地段、价格和户型是我们营销的三大核心要素，在此基础上，应充分考虑环境、质量、配套和开发商品牌建设；
4.2产品定位
项目核心价值：自然、生态、景观、低密度——主题山水人家
1、营造山水生活感受， 自然 生态 山水人家 景观 低密度 望山、依水，无与伦比的都市静谧生活，追求生活品质和向
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往美好生活人的归属；
2、围合式布局、组团式规划，在拥有中心广场、私家大道的同时，更享受每一个组团各有不同的生活意境； 3、16.5万平米超大规模社区，配套更完善，生活更便利； 4、三维空间景观体系——山景、水景和组团景观；
三维生活空间——广场全开放空间、组团半开放空间、庭院完全私密空间。
5、良好的南北向住宅规划，确保房间通风采光。10.5米超小径深设计，保证每一款户型方正实用。以人为本的户型设计理念，在保证实用的同时，实现动静分区、干湿分离；
6、简洁典雅的灰色外立面，与自然和谐搭配，力图营造一个纯净安谧的建筑空间，自然和光影流动、秩序井然，色彩纯净、让人亲近。
7、开放的水景广场，与城市和小区融为一体，城市的广场更是每位业主的私家广场，无与伦比的尊荣感受； 8、人车分流设计，车行系统呈环状端式内敛、步行系统呈线形枝状分散，各成体系、互不干扰；
4.3价格定位
1、 定价方法
西山片区开发项目定位相近、客户相近、价格相互影响，因此建议采用竞争定价法，运用平均权重定价方法，推算出项目的初步价格。
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