AA拟海域使用权抵押项目·资产评估报告
8.中国海洋经济发展统计公报； 9.青岛海洋经济发展情况分析资料； 10.评估机构现场查勘资料；
11.AAA海水养殖业未来年度经营预测资料； 12.与本次评估相关的其他资料。 (六)其它参考资料
1.AAA2012-2014年度会计报表，评估基准日会计报表； 2.wind资讯金融终端； 3.评估资讯网； 4.其他参考资料。 七、评估原则 1.预期收益原则
海域评估应以海域在正常开发利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 2.最有效利用原则
海域评估应以反映海域在合法利用的前提下，实现海域、资本劳动力、管理、技术等生产要素的优化组合，并取得最佳经济效益时的价格。
3.替代原则
海域评估应以同类地区类似海域在同等利用条件下的价格为基准。 4.市场供需原则
海域评估要充分考虑海域供需的特性和海域市场的地域性。 5.贡献原则
海域评估应以海域在开发利用活动中的重要程度确定其对总收益的贡献值。 八、评估方法
海域使用权价格评估的主要方法有收益法、成本法、假设开发法、市场比较法和基准价格系数修正法，根据评估目的、评估对象所属的用海类型、评估对象开发利用
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状态和海域市场现状，本次评估选择收益法进行评估测算。
收益法是按一定的还原利率，将海域未来每年预期收益折算至评估基准日，以折算后的纯收益总和作为海域使用权价格。采用收益法时，应以客观、持续、稳定的收益为基础计算海域的年总收入，按不重不漏原则计算年总费用，合理测算海域纯收益。
nai计算公式 P??
（1?r1）（1?r2）?（1?ri）i?1式中：
P ——海域价格；
ai——分别为未来各年的海域纯收益； ri——海域还原利率； n——海域使用年期。 九、评估程序实施过程和情况
整个评估工作自2015年9月8日至9月15日进行，其中外勤工作时间自2015年9月8日至9月12日。主要评估过程和情况如下：
(一)前期准备阶段
1.明确评估业务基本事项：资产评估机构与委托方及其他相关当事人讨论、阅读基础材料，进行必要的初步调查，与委托方等共同明确资产评估业务基本事项，并分析评估项目风险、专业胜任能力、评估机构及人员的独立性。
2.签订业务约定书：在明确上述评估业务基本事项的基础上，评估机构与委托方签订《资产评估业务约定书》，约定书包括评估目的、评估范围、评估基准日、出具报告书时间要求、收费额及报告书使用范围等内容。
3.根据企业经营情况及待评估资产类型和特点，制定评估方案，包括以下内容： (1)确定初步评估工作时间及进度计划； (2)对评估项目进行分析，确定重点评估领域；
(3)安排工作人员，确定评估项目负责人、各类型资产评估专业人员、助理人员以及被评估单位应参与配合人员，包括财务人员及海水养殖管理人员等；
(4)制定被评估单位应提供的评估资料清单；
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(5)确定各类资产评估程序以及主要资产评估方法； (6)确定评估费用。
4.落实企业对评估工作的组织协调关系，指导被评估单位清查资产，提供有关应准备的资料。
(二)企业整体经营情况核实
1.听取委托方对相关评估经济行为的介绍，听取被评估单位管理人员对企业情况及待评估资产历史和现状的介绍。
2.了解企业整体情况
(1)了解被评估企业类型、评估对象相关权益状况及有关法律文件； (2)了解被评估企业的历史沿革、现状和前景；
(3)了解被评估企业股权结构、内部管理制度、经营管理状况； (4)了解被评估企业历史财务资料； (5)了解企业生产和销售情况；
(6)了解评估对象以往的评估及交易情况； (7)了解企业所在地区域发展状况及前景。 (三)海域使用权权属登记情况核实 1.核对海域使用权原件；
2.宗海界址图（包括宗海位置图和平面图）； 3.海域使用金缴纳凭证；
4.海域使用权出租、抵押、查封等登记情况； 5.批准使用海域的面积、位置、用途和期限等。 (四)渔业用海价格影响因素分析
1.主要影响因素：包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、海域开发利用现状、养殖条件等因素。具体核实要素情况如下：
影响因素 经济状况 分析指标 人均GDP 说明 评估对象所在行政区域的人均GDP。 10
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距交通节点距离 交通条件 指评估对象与村镇或城区的距离 基础设施和配套设施条件 配套设施完善度 距社会经济活动中心距离 功能区划符合度 基础设施齐全性 配套设施完善度 指评估对象与港口、火车站、汽车站、等级公路或机场的距离。 指评估对象与村镇或城区的距离。 评估对象与海洋功能区划相关管理要求的符合程度。 道路、供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施的齐全性及保证率。 评估对象所在区域的水产品加工厂、育苗场等渔业配套设施的数量与规模。 评估对象所在区域相同类型的养殖用海数量与面积。 综合考虑评估对象所在海域的海水环境质量、水文条件、灾害性天气等条件，确定对养殖用海的适宜程度。 海域开发利用现状 渔业用海规模 养殖条件 养殖适宜性 委估海域风浪较小、潮流畅通、地势平坦、水质无污染的浅海，适合养殖海产品。 2.全国海洋经济发展状况
2014年全国海洋生产总值59936亿元，比上年增长7.7%，海洋生产总值占国内生产总值的9.4%。其中，海洋产业增加值35611亿元，海洋相关产业增加值24325亿元。海洋第一产业增加值3226亿元，第二产业增加值27049亿元，第三产业增加值29661亿元，海洋第一、第二、第三产业增加值占海洋生产总值的比重分别为5.4％、45.1％和49.5％。
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3.青岛海洋经济发展状况
2014年，青岛市实现海洋生产总值1751.1亿元，同比增长13.1%，占GDP比重超过20%，对GDP的贡献率达到29.5%。海洋三次产业不断优化，海洋一产实现增加值94.1亿元，同比下降0.4%；海洋二产实现增加值798.1亿元，同比增长15.8%；海洋三产实现增加值858.9亿元，同比增长12.3%。海洋三次产业比重由2013年的6.4：45.3：48.3调整为5.4：45.6：49。
4.委估海域所在区域海洋经济发展状况
依据黄岛海洋生物产业集聚区产业规划，未来黄岛海洋生物产业集聚区将围绕海洋生物精深加工产业领域，打造“232”亿级规模产业，即两个百亿级产业、三个十亿级产业、两个亿级产业，完善发展与产业配套的服务体系，把该园区建成国内最大、水平最高的海洋生物研发转化基地、产业发展加速器、海洋优势产业先行示范基地。
规划提出，力争到2020年，集聚区工业总产值达到700亿元，海洋产业结构与空间布局逐步合理，公共服务体系日趋完善，陆海生态环境保持优良，成为国内最大、水平最高的海洋生物研发转化基地。
黄岛海洋生物产业集聚区位于胶南经济开发区，是我市规划的7个蓝色经济工业产业集聚区之一。
琅琊镇是青岛市水产强镇，海洋资源丰富，有50公里海岸线、3000亩暗礁、6000亩滩涂和10万亩宜养水域，有两座岛屿、6个内水港湾和13处大小渔用码头，有13个沿海渔业村、1100艘机动渔船，从事海洋捕捞、水产养殖的渔民8400人。
(四)资料收集与分析阶段
1.注册资产评估师从委托方、被评估单位等相关当事方主要获取以下资料： (1)被评估企业营业执照、章程；
(2)评估对象相关权益状况及有关法律文件； (3)被评估企业的历史沿革、现状和前景； (4)被评估企业历史海水养殖业经营收益情况。
2.注册资产评估师直接从市场以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门主要获取以下资料：
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