图17：线上营销流程 (8)
图18：二手房连环交易及客户全生命周期管理示意图 (9)
图19：房地产企业线上自营服务闭环 (10)
图20：已上市物管企业布局数字化占比 (10)
图21：已布局数字化上市物管企业布局方向占比 (10)
图22：上市物管企业智慧化投入占比TOP10 (11)
图23：智慧社区全链条服务 (12)
图24：智慧社区参与部门 (12)
图25：智慧社区整体解决方案 (12)
图26：全国购物中心数字化应用率 (13)
图27：TOP50商业地产运营商数字化投入占比 (13)
图28：TOP50商业地产运营商会员系统应用情况 (13)
图29：TOP50商业地产运营商会员系统平台分布 (13)
图30：会员系统平台各类功能使用率 (13)
图31：新城智慧商场 (14)
图32：新城智慧商场 (14)
图33：房企应用于测绘环节（无人机测绘） (15)
图34：房企应用于设计环节（AI 设计） (15)
图35：房企应用于施工环节（建筑机器人） (15)
图36：房企应用于大型复杂工程设计环节（BIM 系统） (15)
图37：碧桂园机器人 (16)
图38：碧桂园机器人 (16)
图39：万科易选房LOGO (17)
图40：万科易选房功能 (17)
图41：万科近年销售金额 (17)
图42：万科近年销售面积 (17)
图43：万科物业版图 (18)
图44：万睿建筑智能化 (19)
图45：万睿智能物联 (19)
图46：万科智慧社区：深圳璞悦山 (19)
图47：万科智慧社区：深圳泰禾金樽府 (19)
图48：万科智慧园区：深圳万科云城 (19)
图49：万科智慧园区：成都万科云城 (19)
图50：万科智慧商业：深圳龙光玖钻 (20)
图51：万科智慧商业：深圳天汇城 (20)
表1：房产交易流程信息化的优势 (9)
房地产行业深度报告：数字化浪潮系列之房地产数字化
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房地产行业迎来数字化时代
我国房地产行业已进入下半场
中国房地产行业自1998年房改后经历了二十余年的高速发展，当前已进入成熟期，根据国家统计局数据，2019年全国商品房销售额达16万亿元，创历史新高。随着我国城镇化进程不断深化，行业销售“天花板”逐渐显现，我国房地产行业进入了下半场——从“增量时代”到“存量时代”。
图1：我国房地产已进入成熟期
图2：我国城镇化率与诺瑟姆曲线
资料来源: 国信证券经济研究所整理
图3：全国商品房销售额
图4：全国商品房销售面积
在全新的市场环境下，房企面临着新的竞争格局与发展阶段，这对企业的经营发展战略和业务管理模式均提出了新的挑战。面对这一系列挑战，为了能在确定性相对较差的市场环境下降低经营风险，房企调整与变革势在必行，将所有地产业务场景实现数字化处理，提升运营效率。
房企数字化转型进行时
随着我国房地产从“增量市场”进入“存量市场”，房地产数字化转型的趋势越来越强烈，早自2015年起，房企便开始加紧部署数字化转型，以数字科技的形式赋能房地产，利用数字化技术，在房地产项目的投资、规划、设计、建造、销售、运营、拆除的全生命周期上，实现过程和决策的高效、准确、可控。 根据克而瑞数据，2020年头部房企（TOP50）数字化进程明显加快，企业数字
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化整体投入有显著提升。在资金投入方面，约60%的房企数字化投入规模增长，平均年投入达1亿元；约28%的房企数字化投入规模持平，平均年投入达7000万元；约12%的房企数字化投入规模下降，平均年投入达5000万元。在组织投入方面，约90%的房企将信息部门作为一级部门；约58%房企的信息部门由集团副总裁级别以上担任，较上年提升20个百分点。在团队投入方面，约52%的房企信息团队超过50人，较上年提升22个百分点。
图5：2020年TOP50房企数字化投入规模差异 图6：2020年TOP50房企信息团队人数规模比例
图
7：2020年TOP50房企信息部门作为一级部门权重
图8：2020年TOP50房企高管管理信息部门权重
智能化、信息化、数据化并存，房企探索重点各异
在房地产行业数字化进程中，房企在不同阶段利用数字化手段，在项目投资、规划、设计、建造、运营、更新的全生命周期上，实现过程和决策的高效、准确和可控，并在新的时代下构建自身的新核心竞争力，目前数字化在各个梯度中呈交叉式发展。
房企的智能化试图引领业务发展，当前已在房企的运营中被普遍认可，随着人工智能技术的不断完善，智能化的应用场景不断增多，包括AI 呼叫、车牌门禁识别技术等，未来随着技术手段的不断进步，机器自我学习的能力会进一步增强，机器替代人工的现象也将不断增加。
房企的信息化作为管理手段，进程目前已进入成熟期，在员工操作、经营管理、经营决策、商业模式层面实现工作效率、业务管控、决策质量、业务创新的提升。从整体层面上，实现管理效率和经营效益的提升。
房企的数据化通过数据拉通和构建主数据平台，成为了房企主动优化业务的手
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段，通过建立“数据思维”，将数据分析的结果作为决策判断的参考，并借助计算机的分析逻辑，突破原来的思维模型，更加注重数据之间的逻辑关联性。 而在当前数字化转型的磨合中，现阶段各个房企探索重点各不相同，根据克而瑞数据，在TOP50房企中，78%的房企数字化转型为自研框架；26%的房企数字化应用为自研产品；目前仅24%的房企打通了数字化的全业务流通，例如万科、龙湖、越秀等，其他房企如新城、融创、卓越等均在单领域发力。
图9：房企数字化总体框架 图10：地产数字化应用产品
图11：房企数字化领域
图12：房企数字化发展领域
资料来源: 克而瑞研究中心、国信证券经济研究所整理
资料来源: 国信证券经济研究所整理
数字化应用场景：营销、社区、商业、建造
房地产数字化的应用覆盖了开发、运营、销售、管理等全产业生态链，覆盖企业经营以及地产项目全生命周期的管理，利用科技的变革让房地产上下游全链条的场景变得时更高效、简单、舒适、便捷，同也带来更好的体验感。在当前房地产数字化进程中，与销售业绩强相关的智慧营销、受物业上市潮，提升服务的智慧社区、会员体系相对成熟的智慧商业和房地产“制造化”必经之路的智慧建造成为了目前房地产数字化的热点。