融创智慧社区的应用标准为：要与园区服务业务形成统一闭环，协助物业服务团队更好达成服务方案落地；要与客户建立充分的互动和线上连接，持续提升业主园区服务体验。
目前，融创智慧社区拥有四大业务场景——
智慧人行：业主通过归心APP 录入信息，就能为归家之旅点亮“一路绿灯”：无接触通行、归心APP 远程开启、刷二维码、刷门禁卡，各种方式满足不同年龄和不同习惯的业主便捷归家之旅。同时灵活高效的“远程预约授权”功能，也为访客进入园区提供了更快捷的方式；
智慧车行：通过智能的车辆管理和引导系统，自动识别车牌，让业主车辆无障碍高效通行。同时业主还可以在归心APP 中为访客预约临时通行的权限、代为缴停车费，让亲朋好友来访畅通无忧；
智慧安防：通过AI 技术，智慧系统可以对园区安防及品质异常及时预警，如车辆占道、周界入侵、电动车入电梯、电梯困人、夜间来访人员动线异常等，在中控室通过线上预警中心可实现语音及视频弹窗，第一时间形成处理工单发送至工作人员手机端APP ，使其快速知晓并及时解决隐患问题。提升园区安全等级，可减少秩序人员线下巡查频次，提高线上巡查密度，对园区实现智慧、精准安防；
智慧设备设施：基于物联网技术，应用“设备设施”场景，实现设备集约化管控，优化人员配置，降低运营成本，并可实时掌握设备的运行状态，风险可控，事故可防。
目前，智慧社区的发展主要制约于流程多、协同难、量化难、解决难等因素——
流程多：从规划设计到产品维护的周期，智慧社区全链条服务周期较长，流程较多；
协同难：社区有较多参与者和部门，协同较为困难；
量化难：物业企业智慧化投入的降本增效结果较难衡量，投入比产出不确定性较高，物业在实践过程中都偏谨慎、保守，以成熟领域为主；
房地产行业深度报告：数字化浪潮系列之房地产数字化
请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 解决难：仅少数物业企业在产业全链条中积累有丰富的经验，“整体解决方案商”较为稀缺。
图23：智慧社区全链条服务
图24：智慧社区参与部门
资料来源: 国信证券经济研究所整理
图25
：智慧社区整体解决方案
资料来源: 国信证券经济研究所整理
站在当前时点，智慧社区的核心为打通社区运维数据，串联集团内多维度协同，从顶层设计确保组织协同、项目协作，联动多业态间业务，集成设备间的应用，实现多维数据的打通。
智慧商业：数字化渗透率高，逐渐侧重以C 端为核心
商业地产是居民进行消费活动的主要场所，在“双循环”背景下，消费的繁荣带来了商业地产的繁荣。智慧商不仅同时面向运营管理（包括规划定位、招商管理、预算管理、合同管理）和商户（包括商户服务、商户营销、销售上报、线上报事），还更侧重于以C 端用户为核心的智慧化。目前，数字化运营概念已逐步渗透市场，根据克而瑞数据，当前全国购物中心数字化应用率约56%，TOP50商业地产运营商数字化投入占营业收入仅约2%，行业整体转型投入仍有较大空间。
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全球视野 本土智慧
图26：全国购物中心数字化应用率
图27：TOP50商业地产运营商数字化投入占比
会员系统为商业地产数字化的核心应用系统，截至目前，TOP50商业地产运营商会员系统整体使用率约88%；在当前会员系统平台中，停车、积分、定位等基础功能的使用率较高，已成刚需功能，其他功能模块仍待摸索。
图28：TOP50商业地产运营商会员系统应用情况
图29：TOP50商业地产运营商会员系统平台分布
图30：会员系统平台各类功能使用率
以新城智慧商业为例，2019年10月新城首座“智慧商场”天宁吾悦广场在江苏常州开业，在大数据、人工智能等新一代信息技术不断普及的当下，新城依
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请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 托科技力量构建智慧商业、打造“智慧商场”，以此为商业赋能，创造智能化商
业消费体验。
建立在过往吾悦广场智慧技术探索和应用基础上，天宁吾悦广场是新城商业的
第一座“智慧商场”，具有里程碑意义。天宁吾悦广场创建了360°环绕视听、
刷脸申请会员、停车位导航系统以及智能定位导航等智慧维度，通过大数据平
台实现线上线下商业互相渗透、全面贯通，在提升购物中心运营水平的同时，
赋予消费者更好的购物体验。
“智慧+”战略是新城提出的要增加的部分，根据构想，新城吾悦广场在坚持传
统文化发展的同时，注重以大数据分析和管理为基础的“智慧+”战略，通过智
慧研究、智慧设施的加持，实现对商场客流的智能化分析，并帮助商场由被动
服务转为主动式服务。运用“互联网+”思维，梳理客户资源管理以及消费场景
的再造和优化
新城提出的“大数据驱动的吾悦智慧服务”构架中，智慧研究主要集中在购物
中心、商户、消费者、会员多维数据等方便，并希望借此驱动购物中心服务优
化。在硬件配置方面，吾悦广场将通过推出APP 、会员无人商店、清洁机器人、
智慧停车等全新的服务菜单。据了解，新城商业智慧系统，一套涵盖微信智慧
停车场、人脸识别、会员系统和销售采集等功能的系统已在多个吾悦广场上普
及使用。
目前，新城控股已积极推进微信智慧停车场、人脸识别和销售采集系统等智能
科技在各地吾悦广场的推广和运用，在提升客户消费体验的同时，为品牌商家
精准赋能，并进一步提升整个商场的运营管理水平，实现消费者、商家和商场
的三方共赢。 图
31：新城智慧商场
图32：新城智慧商场
资料来源: 公司官网、国信证券经济研究所整理 资料来源: 公司官网、国信证券经济研究所整理 目前，智慧商业在精准营销、数据互通、会员系统等方面均存在不足——
精准营销：数据采集和治理难度较大，精准营销难以实现闭环，仍在尝试过程
中；
数据互通：由于购物中心项目内于品牌商、购物中心项目间、购物平台与外部