五、 评估基准日
本项目评估基准日为2006年11月30日。
以2006年11月30日作为评估基准日是基于以下原因确定：
1、评估基准日的选定是考虑期末有利于资产占有方进行资产清查确定的；
2、评估基准日的选定是委托方、资产占有方与评估机构共同商定的。
本项目一切资产的评估计价标准均为评估基准日有效的价格标准，以人民币为计价货币。
六、 评估假设和限制条件
天津天保房地产开发有限公司资产评估报告书
(一) 交易假设：本评估报告假设所有待估资产已处在交易过程中，评估师根据待估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
(二) 公开市场假设：本评估报告假设所有待估资产拟进入的市场为充分发达与完善的市场。
(三) 持续使用假设：本评估报告假设所有待估资产正处于使用状态并将继续使用下去。
(四) 限制条件：本次评估结论仅为本次特定评估目的而作，其他经济行为无效。
七、 评估原则
根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循独立、客观、科学、公正的原则和资产持续经营、替代性和公开市场等评估操作性原则。
八、 评估依据
（一） 行为依据
1 天津天保控股有限公司与天津华夏松德有限责任会计师事务所签订的资产评估业务约定书；
2 天津天保控股有限公司2006年11月23日召开的第12次董事会会议决议。
（二） 法规依据
1 《中华人民共和国公司法》；
2 国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及其施行细则；
3 财政部财评字[1999]91号《关于印发<资产评估报告基本内容与格式的暂行规定>的通知》；
4 国务院办公厅国办发[2001]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
5 中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见(试行)》；
6 《企业会计准则》和《企业会计制度》；
7 天津市财政局津财发[2002]4号“转发《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》的通知”；
8 中华人民共和国财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》； 9 中国资产评估协会中评协[2004]134号中国资产评估协会关于印发《企业
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价值评估指导意见（试行）》的通知；
10 其他与评估相关法律、法规和规章制度等。
（三） 产权依据
1 天津天保控股有限公司及天津天保房地产开发有限公司企业法人营业执照；
2 天津天保控股有限公司及天津天保房地产开发有限公司国有资产产权登记证；
3 天津天保房地产开发有限公司填报的资产清查评估明细表及汇总表； 4 天津天保房地产开发有限公司评估基准日审计报告；
5 天津天保房地产开发有限公司财务帐簿及有关问题的说明材料；
6 房屋所有权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、机动车行驶证等产权证明资料。
（四） 取价依据
1 现行机电产品报价手册、《汽车专刊》；
2 《资产评估常用数据与参数手册》(第二版)；
3 天津市城镇土地定级估价成果报告（天津港保税区）及天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成果（摘要）；
4 天津市建筑工程预算及2006年11月天津市工程造价信息；
5 原城乡建设环境保护部批准《房屋完损等级评定标准（试行）》；
6 向同类设备生产厂家进行询价的信息资料；
7 评估师现场勘查和市场调查取得的有关评估资料等。
九、 评估方法
（一）评估方法的选择
由于在资本市场上与天津天保房地产开发有限公司处于同一或类似行业的上市公司在规模、资产结构等方面存在相当大的差异，因此不适宜使用市场法。又由于天津天保房地产开发有限公司经营和收益不稳定、未来预测可靠性差，因此不适宜使用收益法。根据天津天保房地产开发有限公司的资产情况和现行资产评估制度的规定，结合本次资产评估的范围、评估目的和评估师所收集的资料,考虑被评估企业仍维持原有经营模式，在资产仍维持其原有用途不变并继续使用
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的前提下，本次评估确定采用重置成本法进行企业全部资产及负债的评估。
（二）重置成本法简介
重置成本法，是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
全部净资产评估价值=资产评估价值-负债评估价值
十、 评估程序实施过程和情况
整个评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等，具体过程如下：
（一）接受委托
评估人员首先听取委托方有关人员介绍情况、与委托方讨论明确了评估目的、评估对象和范围、确定评估基准日等事项，根据评估工作量和资产占有方的实际情况，与委托方共同确定评估方案、签订委托协议书。然后明确评估前企业应做的资产清查等准备工作和应向评估机构提供的文件资料及评估机构向企业提供资产清查明细申报表格。
（二）资产清查
评估工作人员在了解企业及其资产基本情况，充分讨论评估目的、范围、基准日、评估过程的基础上拟订了评估实施计划，经反复研究后定稿付诸实施。签定了资产评估业务约定书后，评估人员根据事先的分工组成机器设备勘察、房屋土地勘查、其他资产和负债清查三个评估小组同时对各项资产及负债进行了现场清查，其中对实物资产进行了现场监盘或勘察，对债权、债务存在情况及其可能存在的坏账进行了调查，对非实物资产进行了核实。然后针对发现的问题根据评估需要进行了帐项调整。
（三）评定估算
经过了财产清查、产权验证、实地勘察以后各评估小组分别对各项资产进行评定估算和初步综合分析，根据讨论分析结果进一步搜集资料，将各评估小组评估结果进行汇总，完成整体资产评估报告书的编写工作。
1. 现场检测与鉴定。在财产清查的基础上对房屋建筑物、设备、车辆和在建工程等固定资产进行了现场鉴定，对存货进行了现场核实。
2. 收集市场信息、具体计算。根据现行机电产品报价手册、《汽车专刊》、
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2004年《天津市建筑工程预算基价》、《天津市安装工程预算基价》及2006年11月《天津市工程造价信息》等方面收集的市场信息和选定的评估方法采用评估软件进行具体计算。