3. 评定估算
1) 流动资产
对货币资金在核查帐簿、会计凭证的基础上，采用盘点、核对银行对账单、函证等方法确定评估值；
对预付账款评估人员在检查会计帐簿的基础上进一步调查了解具体业务内容、欠款原因，分析判断其可收回性，然后以核实后可收回金额计算其评估值；
其他应收款主要有有备用金、代垫得各施工单位的水电费及各项工程类押金。评估人员在了解欠款内容、时间、金额、未能及时收回的原因等情况的基础上逐户进行调查、分析、评价，将坏账准备作价为零，以核实后可收回金额计算其评估值；
对在用低值易耗品采用以核实后的数量、现行市价乘以根据实物使用、保养情况判定的成新率计算评估值；
对在建开发项目依据委托方及资产占有方有关工程建设的文件，在现场实勘的基础上，对在建项目中的土地使用权和在建的建筑物分别进行评估，汇总得出在建项目在评估基准日形象进度下的评估值。根据委评资产的特点，本次评估确定对土地采用基准地价修正法、假设开发法和市场比较法来确定评估值；对在产品中的在建工程采用成本法进行评估。
2) 固定资产
房屋建筑物：
评估人员在核查会计凭证、财务帐簿的基础上，将该公司评估申报表与房屋产权证、场区平面图、房屋建筑物施工图逐项核对以确定房屋建筑物的面积和归属，然后逐项进行现场实物勘察、核对，根据本次特定的评估目的，考虑其适应条件，采用重置成本法进行评估。
房屋建筑物的重置全价为评估工程技术人员根据被评估房屋建筑物的工程图纸、预算件，核定工程量，以《天津市建筑工程预算基价》、《天津市安装工程预算基价》、《天津市建筑安装工程费用定额》、天津建设工程造价信息中心发布
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的建筑安装工程造价指数等进行计算确定土建工程造价、安装工程造价后确定重置全价。
房屋建筑物的成新率主要依据建设部《房屋完损等级评定标准》及建筑行业现行的各专业设计规范、已使用年限、建筑物状态、以及工程技术人员现场勘查结果，评定建筑物在结构、功能、设施等方面的完善度与安全度，综合计算得出成新率。
机器设备：
天津天保房地产开发有限公司机器设备包括有车辆3部、计算机、打印机、投影仪等电子设备71项，物业保安亭等其他设备4项。
电子设备中打印机、投影仪、复印机、数码相机等首先搞清其技术参数，因这些设备技术改型很快，为此大部分按替代型号现行价，经分析参数配置后确定重置全价；计算机除搞清楚配置外，一般按年下降指数确定重置全价 (因为被评配置无法询价)，年下降指数按0.75计算。其他设备按现行价确定重置全价。车辆根据型号向销售单位询价，对现不生产的找可替代车型，经分析后确定车价。重置全价由车价、车辆附加购置税和其他费用(验车费、牌照费、手续费等)组成。
电子设备、其它设备的成新率按不同的设备寿命采用使用年限法确定；车辆的成新率通过对车辆的设计使用年限和已使用年限，设计行驶里程和已行驶里程及车质状况进行调查，根据国家有关部门最新颁布的汽车报废标准的有关规定，采用年限法和里程寿命法孰低原则确定。
3) 对土地使用权的评估采用基准地价修正法、成本逼近法和市场比较法来确定评估值。
4) 各项负债
对应付帐款、预收帐款、其他应付款的评估在重点了解科目核算过程及内部控制制度的基础上，了解其债权人、经济内容，发生时间，账面结存等情况后确定评估值，对其中职工教育经费超支余额予以核销；
对应付福利费的评估在借助审计对其经济内容进行逐项核查，并抽查了部分原始凭证和记帐凭证，核查了福利费支出是否合理、合规及福利费的提取是否符合会计制度的有关规定后，按核实后的金额作为评估值；
对应交税金、其他未交款的评估通过核查纳税申报表，并与该公司会计报表、总帐、明细帐项核对，经了解及分析后，按核实后的金额确定评估值；
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（四）评估汇总、提交报告
将各项资产评估结果汇总后对评估结论中各项资产增减值的主要原因进行具体分析，然后撰写评估报告初稿，经三级复核，最后形成并提交资产评估报告书。
十一、 评估结论
评估结论根据以上评估工作得出：截至评估基准日2006年11月30日天津天保控股有限公司委托评估的天津天保房地产开发有限公司全部资产帐面价值为人民币46,067.88 万元、负债为人民币8,709.50 万元、净资产为人民币37,358.38 万元；调整后的资产为人民币46,072.37 万元、负债为人民币8,713.99 万元、净资产为人民币37,358.38 万元；评估后资产评估价值为人民币67,636.03 万元，负债为人民币8,714.34 万元，净资产为人民币58,921.69 万元，净资产评估增值人民币21,563.31 万元，增值率57.72 %。各资产负债的评估情况见下表（单位：万元）
项 目
流动资产
长期投资
固定资产
其中：在建工程
建 筑 物
设 备
无形资产
其中：土地使用权
其它资产
资产总计
流动负债
长期负债
负债总计
净 资 产 账面价值 调整后账面值18,889.33 18,893.82 27,178.55 1,412.35 25,694.84 71.36 24,333.96 24,262.60 71.36 2,844.59 2,844.59 46,072.37 8,713.99 8,713.99 37,358.38 评估价值 39,607.78 25,173.27 25,112.73 60.54 2,854.98 2,854.98 67,636.03 8,714.34 8,714.34 58,921.69 增减值 增值率%20,713.96 109.63 839.31 3.45 850.13 3.50 -10.82 -15.16 10.39 0.37 10.39 0.37 21,563.66 46.80 0.35 0.35 21,563.31 57.72 46,067.88 8,709.50 8,709.50 37,358.38
评估结论详细情况请见资产评估明细表。
十二、 特别事项说明
1. 本报告所称“评估值”是指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而
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提出的公允估值意见。本次评估结论仅为本次特定评估目的而作，其他经济行为无效。
2. 本报告是在委托方及资产占有方提供的评估申报明细表及相关文件、数据、资料的基础上做出的。资产占有方对所提供的有关法律证明文件、会计帐簿、会计报表以及相关数据的真实性、可靠性和完整性负责；本报告评估结论是对2006年11月30日委评资产价值的客观公允的反映，本所对评估基准日以后该资产价值发生的重大变化不承担责任。